71日目は、不動産の登記・宅地建物取引業法についての要点整理と一問一答を行っていきます。

3️⃣不動産の登記

不動産登記は、国民の不動産の情報を法務局の職員が正しく記録することで、不動産に関する権利や安全性を保全することです。不動産登記を申請する場合の登記申請書の様式及び登記事項証明書等の請求書の様式のうち、主なものが法務局のホームページで提供されています。

1️⃣登記の効力

不動産登記には「対抗力」「権利推定能力」「形式的確定力」の3つの効果が存在し、これらが機能することによって私たちの権利が守られています。また、商業登記には公示力と公信力があります。

2️⃣不動産登記簿

不動産登記とは、国民の不動産の情報を法務局の職員が正しく記録することで、不動産に関する権利や安全性を保全することです。法務局のホームページでは、不動産登記の法令や申請方法、登記簿の作成・訂正・請求・交換などに関する情報を提供しています。

3️⃣法務局にあるその他の資料

法務局で取得できる資料は、全部事項証明書、地図 (公図)、地積測量図、建物図面となります。また、登記をするときには、登記申請書や添付書類を法務局に提出します。法務局の許可を得れば、これらの書類を閲覧できます。さらに、登記の申請書その他の附属書類の保存期間は、受付の日から十年間とされています。

4️⃣宅地建物取引業法

1️⃣宅地建物取引業法とは

「宅地建物取引業法（以下：宅建業法）」は、不動産業者が不正なことをしないように定め、不動産購入者の利益を保護することを目的とした法律です。宅建業を営むために宅建士が守るべきルールを定めた法律です。

2️⃣業務等

①宅地建物取引士の業務
宅地建物取引士は他の従業員と同じように、物件調査や、価格査定、物件紹介、物件売却、広告活動などを行うこともありますが、宅建取引士でなければできない業務があります。

②名簿
宅地建物取引業者については、免許番号や業務停止の処分内容などが記載された名簿が国土交通省、都道府県に設置されており、誰でも閲覧できます。

③報酬額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。売買・交換の仲介の２倍までの報酬を受け取ることができます。

④契約者への記名
売買契約書の買主側の取引士の記名は必要ですが、令和4年の改正により押印が不要になりました。宅地建物取引業者は、不動産の売買契約が成立したとき、遅滞なく、契約内容を記載した書面（いわゆる「３７条書面」）を当事者に対し交付しなければならないと規定されています。

⑤建物状況調査の説明義務
2018年4月から中古住宅取引の際に建物状況調査（インスペクション）の説明が義務化されることになりました。具体的に不動産取引の対象建物が「建物状況調査を受けた履歴があるか？」「今後、実施する意向はあるか？」の確認をされることになります。建物状況調査を実施するのは国が認めた講習を修了した「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士とされています。ただし、今回の法改正で建物状況調査の実施が義務化されるわけではありません。

一問一答(重要)

3️⃣不動産の登記

Q07　不動産登記には公信力があるとされている。
A07　❌️
不動産登記には公信力がないので、登記内容を信じて取引し損害を被ったとしても権利は守られない。

Q08　不動産の売買契約を締結した当事者は、当該契約締結後1ヵ月以内に、所有権移転の登記をすることが義務つけられている。
A08　❌️
登記は表示登記以外義務とされていない。しかし登記をしなければ第三者に対抗することができないので、通常買主が売主に代金を全額支払ったとき、所有権移転登記の申請を行っている。

4️⃣宅地建物取引業法

Q13　宅地や建物を自ら貸借することを業とする者は、宅地建物取引業の免許が必要である。
A13　❌️
免許が必要なのは、①自ら売買、交換する者、②売買・交換・貸借の代理をする者、③売買、交換、貸借の媒介をする者で、自ら貸借する者は含まない。

Q14　宅地建物取引士は、不動産の売買契約が成立したあとには、対象不動産に関する常用事項説明書を説明しなければならない。
A14　❌️
宅地建物取引士は、売買契約の成立前までに重要事項説明書を説明し、記名しなければならない。ただし、相手方が宅建業者の場合、説明を省略することができる。