A:表面利回りからより現実的な「収益」を計算したものが実質（ネット）利回りになります。不動産投資を始めて最初の頃は計算項目もその数値も複雑なので一瞬で計算するのは大変かもしれませんが、一つ一つは難しくありません

表面利回りの式は

利回り（%）
=　年間家賃収入÷物件価格×100

ですが
実質利回りの式は

利回り（%）
=　（年間家賃収入-費用②）÷（物件価格+費用①）×100

◆費用１：不動産を買うときにかかるお金

不動産を買うときは、不動産の金額の大きさに目を奪われがちですが
それ以外にほぼ絶対かかるお金が存在します
↓にざーっと内容はお伝えしますがここでは大事なポイントとして
不動産の物件価格の7%～10%くらいがこの費用１の総額でかかるということです

• 仲介手数料
  ：3%+6万+消費税

• 印紙税
  ：6万　*1

• 登記費用
  ：登録免許税、司法書士手数料　1~1.5%

• 融資諸費用
  ：銀行に払う手数料　1%程度

• 不動産取得税
  ：購入後1年以内に通知がくる　1%程度

• 火災保険
  ：0.5%

• 金利
  ：借入額、金利、完成時期によって変化　*2

%は全て物件価格に対する比率
*１　物件価格によって上がります
*２　土地からの新築を建てる場合発生
　　土地契約から未完成でも金利分の支払いは発生します

◆費用2：家賃収入から引かれるお金

不動産を購入して賃貸経営を始めると発生する費用です。自主管理（いわゆる大家さん）として募集や清掃、集金などを自分でやれば費用を減らすことは可能な点が費用1とは少し性質がかわってきます

• PM
  ：集金管理　0.9~5%

• BM
  ：清掃、ELV保守、消防点検、共有部光熱費　3~6%

• 固定資産税都市計画税
  ：不動産所有者が支払う　5~7%

費用1と費用2を加味することで
不動産価格は増えて
家賃輸入は減ることになります。
つまり
表面利回りよりも、実質利回りのほうが
利回りの数字は下がるということです。

表面通りには不動産は経営できない。実質利回りでも相場を超える利益が出せるかがポイント