瑕疵担保責任とは？

　今回、新たに適用される契約不適合責任の説明に入る前に、これまでの瑕疵担保責任についての説明からしていきます。

　瑕疵担保責任とは、売買の目的物につき、買主が購入時点した時点では明らかになっていない瑕疵が発見された場合に、売主が買主に対して負う損害賠償及び契約解除の責任のことをいいます。

　買主が瑕疵担保責任を追及できる要件として「隠れた瑕疵」がキーワードとなります。

　ここで、隠れた瑕疵について解説すると、『売主が売買契約において瑕疵について説明しておらず、第三者の見地から容易に発見できないこと』、『買主が当該瑕疵について、善意無過失であること』という意味です。

　つまり、ある買主が戸建住宅を購入したケースにおいて、内覧等で目視できるレベルの瑕疵や売買契約等で売主が瑕疵について明記している瑕疵については隠れた瑕疵ではありません。

　また、買主が第三者から瑕疵の存在について教えられていて、損害賠償目的で購入した場合は買主の善意無過失に該当せず隠れた瑕疵ではないということです。

瑕疵担保から「契約不適合」に変更

　先ほど解説した通り、瑕疵担保責任では売買の目的物に隠れた瑕疵があったときに売主の担保責任が認められているものです。

とは言え、「隠れた瑕疵」についての文言の分かりにくさ、そもそも何を基準に「瑕疵」であるかどうかを判断するためのルールが民法に明文されていないことが問題となっていました。

　実際に行われた裁判においても、同一の事例であっても「瑕疵」の判断が明確に定められていないため、判決が困難になる例がありました。

　そのため、今回実施される民法改正の背景には、このような曖昧な判例や文言の分かりにくさを解消するために瑕疵担保責任から「契約不適合責任」への変更が決定されたのです。

　しかし、名称の変更だけではなく、“内容”についても大きく変更されたので改正前との違いについて理解する必要があります。

契約不適合責任、改正前との違い

　改正前(瑕疵担保責任)は、「隠れた瑕疵+買主の善意無過失」が要件とされていましたが、改正後(契約不適合責任)では、売買の目的物が「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない場合」に売主の担保責任が認められることになります。

　つまり、要件が「契約に適合しない」ということに変更されました。ここで言う契約に適合しないか否かについては、契約の内容などを総合的に判断するものですが、特に以下の項目が重要な判断要素となります。

◯当事者の合意
◯契約の目的
◯契約の性質
◯契約の趣旨
◯契約に至る経緯

改正後の買主の権利行使内容

　改正前では買主の担保責任の追及として「損害賠償請求権」「契約の解除」がありました。

　そして、改正後の契約不適合責任の場合、買主の担保責任の追及として損害賠償請求権と契約の解除に加え、「追完請求権」「代金減額請求権」が追加されることになります。

追完請求権
　追完請求権については、買主は売主に対して、一定の場合を除き、その物の修補や代替物の引渡し等を請求できることが明文されました。

　追完の方法が複数ある場合は、原則として「買主が希望する方法」の適用が規定されていますが、買主に不相当な負担を課すものでないときは「売主が希望する方法」を選択することができます。

代金減額請求権
　買主が追完請求権を行使できる場合において、相当な期間を定めて催告し、その期間内に売主が追完しないとき又はそもそも追完が不能なものであるときは、買主は不適合の程度に応じた売買代金の減額を請求できることが規定されました。

　ただし、この規定は契約を有効に進めることを前提としたものであるため、契約の解除との同時行使はできません。

帰責事由の有無

　契約不適合責任の内容、損害賠償請求権、契約の解除、追完請求権、代金減額請求権については、当然、買主に帰責事由がある場合には権利行使できず、売主に帰責事由がある場合に権利行使することができるものです。

　ただし、そのどちらにも該当しないケース「双方に帰責事由がない」のときは、損害賠償請求権の責任追及はできないものの、契約の解除、追完請求権、代金減額請求権についての責任追及は可能とされています。

　これは、不動産売買においては買主には有利になる改正であり、売主にとっては非常に不利になるものだと言えます。

　したがって、不動産売却を検討しているのであれば、不動産査定一括サイトを利用して査定額や業者の信頼度などを確認しつつ、改正前の売却をおすすめします。

最後に

　20年ぶりとなる民法改正、不動産売却には大きく関係するものとなります。

　そして、今回解説した契約不適合責任は買主保護の側面が強く、売る立場にとっては今まで以上に慎重な取引が問われることになるでしょう。