こんにちは、fujitaと申します。
私は不動産会社を経営していまして、2015年に宅地建物取引士、2021年度に不動産コンサルティングマスター（以下、不動産CM）と賃貸不動産経営管理士をW受験＆合格した者です。
その際、不動産CMの勉強法があまりに少ないので、のちに続く受験者も戸惑いがあるのではないか、と思い、勉強している中で自分が躓いた箇所のメモを基に、一問一答集を作ってみました。
都市計画12問、経済知識24問、環境知識3問、金融知識18問、不動産ファンドに関する知識10問、賃貸経営19問、その他税制12問
 
あわせて骨太の98問です。

Ⅰ.合格するための最低限

やっぱり必要なのは過去問です！
過去問やデータ集・情報収集術について詳しくまとめた記事はこちら！

前回は実務にも使えそうなもの中心の一問一答でしたが、今回はよりマニアックな一問一答集です。
金融・経済知識などは、実務的にはあまり使う機会はないかもしれませんが、試験には普通に出てくるので、カバーしておいてください。
結局は「知っているか」「知らないか」みたいな話ですので、まずは初見の単語を減らすのが、はじめの一歩かと思います。

Ⅱ.マニアックでも職種によっては常識？

都市計画は不動産開発関係者にとっては常識的知識かもしれません。
また、賃貸経営やその他税制については、不動産管理領域では知っておいたほうがいい内容が多いと思いますので、お目通ししてみてください。
問題文は、そのまま暗記しやすいように出来る限り簡素にしてみたので、お役に立てたら幸いです！
 
では、張り切ってまいりましょう！

○×でお答えください

都市計画

１、土地区画整理審議会は、組合施行をする際に置かれ、その委員は施行地区内の地権者を代表し、その意見を事業に反映するとともに、施行者と地権者の間に立って調整を行なう。
２、土地区画整理において、清算金は換地処分の公告日の翌日に確定する。
３、土地区画整理において、地権者は仮換地指定があれば、使用収益をすることができる。
４、立地適正化計画においては、居住誘導区域外で一定規模以上の住宅の開発又は建築等行為を行おうとする場合は、30日以内に市町村長の許可が必要となる。
５、立地適正計画では、居住調整区域は市街化調整区域とみなされる。
６、緊急整備地域内では、借地権等の目的となっている土地の所有者を除く全員の合意により、都市再生安全確保計画に記載された都市再生安全確保施設である非常用の電気等の整備や換地に関する協定を市長村長の認可を受けて締結することができ、公告後に土地所有者になったものにもその効力が及ぶ。
７、市町村長の認定を受ければ、都市農地の賃借には改めて3条許可は不要となる
８、土壌汚染対策法に基づく土壌汚染状況調査は、各市町村が実施する。
９、表層土壌調査で特定有害物質が基準値を超過している場合には、ボーリング調査にて地下水調査を行い、その汚染深度を確認する。
１０、地域福利増進事業は、県知事の裁定で最長20年間、所有者不明土地を使用することが可能となる。
１１、田園住居地域では、市町村長の許可で農地転用が可能となる。
１２、生産緑地法改正により、生産緑地地区内に農家レストランが建築可能となった。

経済知識

１、GDPとは、国連が定めた国民経済計算SNAによって算出し、その計算には、帰属家賃が含まれないなどの特殊ルールがある。
２、GDPは日本企業が海外支店等で生産したモノやサービスの付加価値を含む。
３、公需はGDP総額の75%を占める。
４、GDPギャップとは、現実のGDPと潜在GDPの差を指し、マイナスだと需要が大きく、インフレとなる。
５、GDPデフレーターとは、名目GDPと物価上昇分を除いた実質GDPの価格修正因子（名目÷実質）を指す。
６、完全失業率は順サイクルの指標であり、景気が良くなると下がる指標なので低いほうが良いと考えられる。
７、1995年から生産年齢人口は減少しているため、求職者数は減少傾向にある。
８、完全失業率は先行系列、有効求人倍率は一致系列、新規求人数は遅行系列とされる。
９、パート労働者が増えていくことで、国内の賃金の上昇率は緩やかになっていく。
１０、国債の買い入れは発行市場で実施されている。
１１、所得代替率はマクロ経済スライド終了時に経済成長と労働参加が進む場合は５０％以上だが、マイナスになる場合は４０％を下回ることが懸念されている。
１２、令和3年度の国際収支状況によると、コロナ禍によって旅行収支は赤字となった。
１３、TPPは自由貿易を進展させ、対外直接投資を増加させる。
１４、2021年度、日本の貿易収支は黒字となったが、黒字幅は大幅に減少した。
１５、三面等価の原則とは、国内生産活動の総付加価値（生産）、雇用者と事業者の所得合計（分配）、民需公需純輸出額（支出）は基本的に等しくなることを指す
１６、企業物価指数は、総務省が調査公表し、土地建物の取引額も含む。
１７、消費者物価指数は経済産業省が調査公表し、3年ごとに見直しをする。
１８、日本の潜在的国民負担率は欧州各国に比べてもまだ低い水準にあるが、アメリカよりは高い。
１９、人手不足になった場合、企業による業務抑制や受注調整が行われることが各指標から読み取れる。
２０、公需とは、政府の人件費や事務経費からなる政府最終消費支出と、公共投資からなる公的固定資産形成、政府の持つ在庫品の変動額を示す公的在庫品増加の合計である。
２１、CI（景気動向指数）が上昇しているときは景気拡張局面、低下しているときは後退局面で、CIの動きと景気の転換点はおおむね一致する。
２２、月例経済報告は内閣府の公式見解であり、経済施策を左右する。
２３、日銀短観は国内１万社のアンケート結果に基づいて、日銀のコメントが付与されたレポートである。
２４、ＴＯＰＩＸは株価の高い銘柄の影響を受けやすく、日経平均は時価総額を数値化して算出するので、時価総額が大きい銘柄の影響を受けやすい。

環境知識

１、日本政策銀行がESG関連不動産認証制度のひとつであるDBJグリーンビルディング認証を行なっている。
２、2020年時点で、ESG投資が投資総額に占める割合は24%程度と、数年前と比較すれば上昇したものの、欧米各国と比べればまだまだ割合は小さく、カナダは61％ともいわれる。
３、SDGsは2050年までの目標となっている。

金融知識

１、銀行の金融仲介機能によって、預金の何倍もの貸し出しができる。
２、メザニンローンとは、責任範囲を担保物件に限ることが出来るので、金利は高くなるがリスクは低くなる。
３、ノンリコースローンとは、中二階という意味で、他の債権者と比較して立場が弱くなる。
４、金融機関の積極貸出により、市中にお金が増えるとマネーストックが増加し、この結果、景気が過熱してインフレ化しやすい。逆にマネーストックが減少し、不景気になりそうな場合は、日本銀行は公開市場操作により調節し、無担保コール翌日物金利の目標を引き下げる。
５、マネーストックとは、ハイパワードマネーともいわれ、日本銀行内の当座預金と流通現金の合計を指す。
６、マネタリーベースは金融部門全体から経済に対して供給される通貨量を指す。
７、国債保有率は、日本銀行が45％、銀行等20％、海外投資家15％、保険会社7％、年金３％、家計1.2％
８、日本銀行は外国為替介入事務には介入していない。
９、コロナ対策でCPや社債も増加する傾向にある。
１０、米株はコロナでボラティリティ(値動き)の高い動きをしている。
１１、債権の価格と金利利回りは一般的には相関関係にある。
１２、為替の国際ルールでは以前は固定レート制だったが、現在では変動レート制がとられている。
１３、実質実効為替レートとは、複数の通貨間の為替レートをもとに、単一指標で総合的に捉えるものをさす。
１４、実質実効為替レートの計算上、相手国の物価上昇分を除去して算出する。
１５、政策金利（マイナス金利）が適用されるのは、当座預金の政策金利残高部分に限られる。
１６、政府による金融政策への指示権や日本銀行総裁の罷免権はないため、日本銀行の独立性と自主性は保たれているといえる。
１７、円安は純輸出が増える可能性が高く、一般的にGDPにプラスの効果があるとされている。
１８、為替においては、貿易から受ける影響が強く、FXなどの金融取引による影響量はまだ小さいと言える。

不動産ファンドに関する知識

１、不特法の業務規制については、金融商品取引法が準用される。
２、投資判断においては、ＲＯＥ（自己資本利益率）が最も重要視されており、ＲＯＡ（総資産利益率）は重要視されない。
３、ＳＰＣを利用したオフバランス時のオリジネーターのリスク負担割合は、譲渡時の適正評価の10％以下でなければ、真正売買として会計処理が認められない。
４、投資計画を立てる際、建て替え時のコストとしては、建替期間中の賃料減収分はコストに見込まなくてよい
５、証券化によって、不動産の流動リスクの軽減を図ることができる。
６、未上場株の配当還元価格は年配当金額を10%で除した金額に1株当たりの資本金等の額を50円で除した(割った)倍数を乗することで求める
７、大会社は原則、類似業種比準価額で評価するが、純資産価額による評価もできる。
８、証券化ビークルの割合は、東京７０％、東京都以外３０％である。
９、Jリートの海外投資家売買比率は総額の２割にすぎない。
１０、不特法による出資持ち分の売買仲介には第二種金融取引業の登録が必要となる。

賃貸経営

１、シェアハウスの計画をする際は、入居者属性を広げたほうが満室にしやすい。
２、シェアハウスは、共用スペースを充実させれば、狭い居室でも入居者の納得を得やすい。
３、サービスオフィスは施設利用契約の形態が多いため、初期費用が抑えられる。
４、ネット利回り（NOI）には支払利息を経費として含める。
５、投下資本収益率（ROI）は、ネット利回りの経費に減価償却費を加えたものを指す
６、内部収益率（ＩＲＲ）は、売却時のキャピタルゲインも含む単年度利回りを指す。
７、総合収益率は、DCF法で使われる予想期待利回りを指す。
８、継続賃料は、市場動向反映の遅効性により、不況になっても簡単にさがらないという前提で考えてよい。
９、賃料の請求権は１０年間行使しないと時効消滅するとされている。
１０、修繕を賃借人にやらせた場合、原状回復義務を果たせたといえる。
１１、法人が保証人の場合でも極度額の設定は必要である。
１２、DSCR(返済余裕率)は1.2-1.5が適切とされている。
１３、等価交換においては、自身で建築するより減価償却効果が高いことが魅力である。
１４、等価交換をする場合、立体買換えの特例を使うことで、所得税の繰り延べができる。
１５、規模の大きいビルはレンタブル比が良くなる傾向にあるので投資効果が得られやすい。
１６、プライベートカンパニーにおいては、家賃を総取りできる不動産所有方式よりも、管理徴収方式や転貸方式のほうが税効果は高いとされる。
１７、賃貸事業開始前の利子は当該資産の取得価格に算入することができない。
１８、取締役会の承認と報告があれば、利益相反取引をすることも可能である
１９、合同会社の経営者は無限責任を負う

その他税制

１、個人と法人の土地交換契約においては、交換特例による税制優遇を受けることができない。
２、企業の棚卸資産は交換特例を使うことができる。
３、交換差金は、時価に差がある場合に生じる。
４、取り壊し費用や立ち退き費用は交換差金とならない
５、共有物分割は持ち分に応じた面積割合を基準に分割案を勘案する
６、修繕費の取り扱いに関しては、20万円以下のものは無条件で、60万円未満で明らかに資本的支出ではないものは修繕費として損金にすることができる。
７、減価償却資産の取得については、青色申告をしている中小企業であれば、60万円以下まで一括経費とすることができる。
８、非居住者が売主の場合における買主の源泉徴収義務は、手付や中間金の時点では徴収しなくてよい
９、非居住者から日本国内にある土地等を購入する場合、買主が個人であり、親族含む自宅用の1億円以下の土地なら源泉徴収は不要となる。
１０、非居住者から不動産賃貸を受けている賃借人は、20.42％の源泉徴収をして、貸主に支払いをし、非居住貸主に代わって所得税を納付しなければならない。
１１、非居住者から源泉徴収した所得税については、国内支払いで翌月10日、国外支払いで翌月末までに税務署に納付する。
１２、平成30年の税制改正により、相続による土地所有権移転登記について、登録免許税免税の特例が創設され、相続登記未了土地の1次相続の相続登記は免税されることとなった。

※問題の正誤には最善を尽くしておりますが、本記事を原因としたいかなる損害にも一切の責任を負いかねますので、それを前提に記事を活用していただき、疑義があればご自身でもよく調べて頂くことをおすすめいたします。
大変恐縮ですが、もし誤りがあれば教えて頂けると助かります。

解答

都市計画

１、×　土地区画整理審議会は、公共団体、行政庁、公団等が土地区画整理事業を施行する場合に置かれ、その委員は施行地区内の地権者を代表し、その意見を事業に反映するとともに、施行者と地権者の間に立って調整を行なう。
２、〇
３、〇
４、×　立地適正化計画においては、居住誘導区域外で一定規模以上の住宅の開発又は建築等行為を行おうとする場合は、30日以内に届け出が必要となる。
５、〇
６、〇
７、〇
８、×　土壌汚染対策法に基づく土壌汚染状況調査は、環境大臣が指定する調査機関が実施する。
９、〇
１０、×　地域福利増進事業は、県知事の裁定で最長10年間、所有者不明土地を使用することが可能となる。
１１、〇
１２、〇