「持ち家と賃貸どちらが良いか」は、住まいを選ぶ際に、多くの人が悩むことです。持ち家と賃貸にはそれぞれにメリットとデメリットがあり、個々のライフスタイルやライフプラン、将来の計画、家族構成、経済的な状況によって異なるため、両者をじっくり比較し、検討する必要があります。

持ち家の場合、住宅ローンを完済してしまえば自分のものになるため、将来的に安定した住まいを確保できます。また、ペットを飼うことができたり、自分の好きなようにカスタマイズできるという魅力もあります。一方で、多額の初期費用やローンによる経済的負担が大きいというデメリットがあります。地震や自然災害のリスクにも注意が必要です。

賃貸住宅の場合、初期費用の負担が少なく、引っ越しも容易にできるため、柔軟なライフスタイルを送ることができます。 また、修繕や管理費用は、大家さんや管理会社が負担するため、予定外の出費の不安がないというメリットもあります。しかし、家賃を支払い続ける必要があるため、安定した住まいを確保できないというデメリットがあります。

昨今の住宅事情は大きく変化しています。住宅価格の高騰や、若者層の結婚・出産の遅れ、ライフスタイルの多様化などが背景にあります。家を購入した後で、リストラや失業などによるライフスタイルの急な変化によって、ローンの返済に苦しむ人もいます。このような状況の中で、自分にとって最適な住まいを選ぶことは、今後ますます難しくなっています。

どちらが良いか迷った場合には、自分自身の優先順位を決め、慎重に検討することが大切です。本記事では、持ち家と賃貸について、メリットとデメリットを比較検証しながら、それぞれのライフスタイルやライフプランに最適な選択をするためのポイントを紹介していきます。

ではさっそく、持ち家と賃貸それぞれのメリットとデメリットから具体的に見ていきましょう。

■持ち家のメリット＆デメリット

持ち家のメリット

・安定した住まいを確保できる
持ち家は、自分の持ち物であるため、住み続けることができます。 家賃の値上げや家主の都合による退去などのリスクがなく、安定した住まいを確保できます。

・自由な改装やリフォームが可能
持ち家であれば、自分の好みに合わせて自由に改装やリフォームができます。また、DIYや庭作りなどの趣味を楽しむこともできます。

・資産価値の上昇
住宅市場が安定している場合、持ち家の価値は徐々に上昇します。将来的には、資産価値が高まり、売却や相続をすることもできます。

・税金や控除のメリット
住宅ローン控除や固定資産税控除など、持ち家には税金や控除のメリットがあります。また、住宅ローンの利率が低い時期に借り入れることで、利率の節約もできます。

・地域のコミュニティへの参加
持ち家は長期的に住み続けることができるため、子育て環境を安定させることができます。また、地域コミュニティへの参加がしやすくなり、地元とのつながりを深めることができます。

持ち家のデメリット

・購入費や維持費が高い
持ち家は、購入費や購入のための初期費用が高く、その費用を負担するために多額のローンを組む必要があります。また、維持費も賃貸住宅より高くなる場合があります。

・ローンの返済期間が長い
多額のローンを組む必要があるため、返済期間が長くなり、長期的な負担がかかります。また、ローン完済後も、維持費、修繕費、固定資産税などがかかるため、総負担額が高くなることがあります。

・資産価値の変動のリスク
不動産市場の変動や地域の発展状況によっては、住宅価値が低下する可能性があります。

・売却や相続時の手続きが面倒
持ち家は、売却や相続時に手続きが複雑で面倒な負担があります。また、相続の場合、相続税が発生することもあります。

・常に住み続けることが必要
持ち家は、売却や貸し出しをしない限り、常に住み続けることが必要です。 そのため、転勤や移住など、ライフスタイルの変化に対応できません。

・地域や周辺環境が変化するリスク
持ち家は、周辺環境が変化するリスクがあります。一度購入してしまうと取り返しがつかない為、しっかりとしたリサーチと計画が必要です。

・自己責任が求められる
持ち家は、自分自身で修繕やメンテナンスをする必要があります。また、自然災害や火災などが起きた場合、修理や再建に多額の費用が必要になることもあります。近隣とのトラブルが起きた際も、自分自身で対処する必要があります。

■賃貸のメリット＆デメリット

賃貸のメリット

・住居費用が少ない
多額の住宅ローンを組む必要がなく、入居に必要な敷金・礼金や保証金、仲介手数料などの少ない初期費用で、手軽に住まいを確保できます。

・メンテナンスや修理の負担がない
管理会社やオーナーが修繕やメンテナンスを行うため、建物や設備のトラブルに関する費用が発生しません。

・ライフスタイルに合わせて住み替えることができる
賃貸であれば、転勤など急な引っ越しが必要になった際にも、柔軟に対応できます。また、都市部や交通の便の良い場所など、手軽に好きな場所に住み替えることができます。

・リスクが少ない
賃貸の場合、巨額の住宅ローンを抱えるリスクがありません。また、収入の変動や急な出費で生活が変化したり、周辺環境が悪化するなどしても、すぐに引っ越しできるメリットがあります。

賃貸のデメリット

・家賃が無駄になる
賃貸住宅に住んでいる場合、毎月家賃を支払うことになるため、その分のお金を資産形成や貯蓄に回すことができません。

・自由な住まい方が制限される
賃貸住宅は、管理規約などで自由な住まい方が制限されているため、リノベーションや内装の変更など、自分好みの住まいにできません。

・オーナーの都合による退去
建物の解体やリノベーションなど、オーナーの都合によって、退去する必要が生じる場合があります。しかし、その場合は、引っ越し費用等をオーナー側のほうで負担するのが一般的です。

・将来の不安
一生賃貸暮らしの場合、高齢になっても家賃を払い続けなければならず、資産を持っていない場合には経済的な不安が生じることがあります。

ここまで、持ち家と賃貸のメリットとデメリットについて説明してきました。ここからは、さらに深く掘り下げ、それぞれの違いについて独自の視点から考えていきたいと思います。

■「家賃より住宅ローンのほうがお得！」は本当か？

家賃より月々の住宅ローンのほうが高くなることもある。

「賃貸で毎月の家賃を払うより、住宅ローンの毎月の支払いのほうが安い」と、たとえば不動産会社の担当者からそう聞いて、住宅の購入を検討する人は多いと思います。実際、不動産会社で売りに出されている物件の広告を見ると、毎月のローンの支払額が、近隣の同物件の家賃相場より安いことがあります。

確かに、住宅ローンを組む際、返済期間を長く設定すると、月々の返済額が低くなるため、家賃よりも安くなる場合があります。ただし、長期間にわたる返済期間のため、総支払額が増加するというデメリットがあります。

例えば、同じ金利の住宅ローンであっても、返済期間を長くすると、毎月の返済額が減りますが、総支払額が増加します。一方で、返済期間を短くすると、毎月の返済額が増えますが、総支払額が減少することになります。

また、住宅ローンを組むには、頭金や手付金、諸費用、固定資産税、管理費、修繕費など、購入時に多くの初期費用がかかります。これらの初期費用も合わせてローンを組むとなれば、月々の返済金額が予想以上に大きくなり、長期ローンを組んだとしても、近隣の同物件の家賃より高くなってしまう場合もあります。

「家購入VS一生賃貸」は引き分け

経済ジャーナリストの萩原博子さんが、持ち家と賃貸それぞれにかかる総経済費をシュミレーションした記事があります。

持ち家と賃貸それぞれの総費用を明確にする。

確かに、住宅ローンの支払いの方が長期的には家賃よりも安くなるケースは多くあります。しかし、支払いの期間が長くなるほど、月々の支払いが減り、一見お得に感じますが、総支払額が予想以上に大きくなることがあります。また、住宅の購入時には多くの初期費用がかかることも考慮しなければなりません。

一方、賃貸の場合、月々の家賃は高めに設定されているものの、入居の際の初期費用も少なく、家の修繕やメンテナンス、固定資産税、管理等にかかる費用も、家主が負担することが多いため、総費用を考えた場合、住宅ローンの支払いに比べて安くなることがあります。

家を購入するか？賃貸住宅に住むか？を検討する際には、 収入や家族構成、老後の生活など、さまざまな要素を考慮した上で、それぞれの総費用をできるだけ明確にしておくと良いでしょう。

■ローンを支払い終わってもローンと同額の支払いが続く!?

賃貸の場合、家賃を払い続けても、その家やマンションが自分のものになるわけではありません。購入しない限り、家賃の負担は一生続きます。

一方、持ち家の場合、多額のローンや初期費用の負担が大きいとはいえ、購入してローンをぜんぶ支払い終えたら、その住宅は自分のものになります。その後も、固定資産税や修繕費などの維持費はかかりますが、ローンの支払いはないので、賃貸で家賃を払い続けるより金額の負担は軽くなります。

しかし、たとえば、築年数の古いマンションを購入した場合、月々の管理費や修繕積立金の負担が、家賃や住宅ローンと同額、もしくはそれ以上に高額になるケースもあります。そのため、ローンを支払い終えても、ずっと家賃を払い続けるのと同じ金銭負担となってしまう場合があります。

築年数の古いマンションの管理費や修繕積立金が高額になる理由はいくつかあります。

まず、築年数が古くなると、建物自体の老朽化が進んできます。そのため、設備の更新や修繕など、定期的なメンテナンスの頻度が高くなるため、管理費用も高くなる傾向があります。耐震補強が必要になるなどすれば、修繕費用も増え、積立金の額も増加していきます。これらの費用は、マンションの所有者が負担することになります。

また、築年数の古いマンションは、建物自体の価値が下がることがあります。そのため、管理費や修繕積立金を積み立てる必要があるにもかかわらず、住民数が減り、管理費や積立金の収入が減少することがあるため、個々の費用負担がその分増えてしまうこともあります。

修繕積立金は必ず上がる!?

中でも特に注意すべきなのが、購入時には、管理費や修繕積立金が低めに設定されていても、将来的に金額が高額になる可能性があることです。

修繕積立金には、段階増額積立方式と一括積立方式の2つの方法があります。 段階増額積立方式は、最初は比較的低い額で積立金を設定し、数年ごとに金額を増額する方法です。一方、一括積立方式は、建物完成時に必要な修繕費用を一度に積立金として集める方法です。

現在のマンションの多くは、段階増額積立方式が採用されているため、初めは比較的低い金額で積立金が設定されているのが一般的です。そのため、段階増額積立方式を採用しているマンションを購入する場合は、金額増加がするタイミングや、将来的に積み立て金がいくらになるかをしっかり確認することが重要です。

尚、この修繕積立金については、すでに積立てられている金額や、積立金の滞納はあるかなど、契約前に不動産会社が説明をしてくれる（宅建業法で説明が義務付けられている）ので、その際には、管理組合の運営状況や修繕履歴なども合わせて確認したほうがより安心でしょう。

■空き家問題・「0円物件」から予測する未来の不動産事情

空き家を売りたい人より、空き家を買いたい人の数が多い。

人口減少や高齢化が進む現在の日本では、空き家問題が深刻化しています。
国土交通省によると、全国の空き家の数は、2021年において、約820万戸に上っています。

老朽化したまま放置されている空き家は、街並みの荒廃や治安の悪化など、近隣地域の生活環境にも大きな影響を及ぼします。そのため、政府や自治体、民間企業、個人が協力して、空き家を再利用するためのさまざまな取り組みを進めているものの、改善が進まない状況が続いています。

改善が進まない理由の一つは、空き家を再利用するための改修費用の問題です。多くの空き家は、放置されたことにより老朽化や劣化が進んでおり、再利用するためには、多額の改修費用が必要となります。

国や自治体が、改修費用の一部を負担する補助金や融資制度を打ち出しているとはいえ、空き家の所有者や買い手にとっては、その費用負担がまだまだ大きな障害となっています。また、空き家を再利用する際、周辺環境の整備や地域住民との連携が必要となりますが、それが進んでいない場合もあります。

何より大きな問題の一つは、空き家所有者自身の「意思」でしょう。今は空き家になっているものの、両親と暮らした大切な実家でもあるので、手放す気持ちになれないという所有者も多くいます。また、所有者が高齢者や認知症の場合、空き家を再利用することに興味を持てず、売却する際の手続き等も億劫になり、話を進めること自体が困難な場合もあります。

そのため、特に地方や過疎地では、空き家を売りたい（なんとかしたい）人より、空き家を買いたい人の数が多い地域も多く存在します。

特に最近では、都心部や大都市圏での住宅価格の高騰や混雑から、地方への移住や第二の住居としての需要が増え、空き家を買いたい人が増えています。日本の伝統的な家屋や田舎の景色を求めて、空き家を買い求める外国人も増えています。

しかし、主に前述した理由から、空き家の所有者と買い手のマッチングが上手くいかないことが多いため、空き家の所有者に対して、空き家を活用することのメリットと合わせ、空き家が及ぼす地域へのデメリットなどを丁寧に説明することが必要です。

また、所有者が高齢者の場合には、国や自治体が主体となって、不動産売却に関する情報提供、相続問題に関するアドバイス、手続きの簡素化など、個々の意思決定を積極的に支援する取り組みが必要でしょう。

■日本の新築信仰「新築住宅にこだわる日本人、海外ではどうなの？」

日本の新築住宅へのこだわりは、世界でも珍しく、海外の他の先進国に比べてかなり高い傾向にあります。

先進国の中古住宅の流通戸数の割合を比較すると、日本は13.5%であるのに対して、フランスやイギリスは、それぞれ64.0%、85.8%となっています。アメリカに至っては90.3％と、新築物件の流通は10%程度しかありません。

事実、アメリカでは、古い家を購入してリノベーションすることが一般的です。ホームセンターや工具店が数多くあり、DIYが盛んな文化が根付いています。また、地価が比較的安く、建材も比較的安価のため、購入した土地に、自分たちで一から家を建てることも珍しくありません。

また、ヨーロッパでは、建築家が手がけた歴史のある建物や、中世の城や舞台を改装した中古住宅が人気を集めています。 これらの中古住宅は、新築住宅より高額になることもありますが、長期的に見るとコストパフォーマンスが良く、何より歴史的な価値や建築的な美しさを感じることができるという魅力があります。

国や地域によって異なるとはいえ、これらの海外の傾向を見てみると、新築住宅に対する需要が日本ほど高くないことがわかります。

日本で新築住宅が多く流通する理由は、古い住宅やマンションをリフォーム改修するより、新しく建てて販売するほうが、不動産や建築業界の利益が大きくなるからと言われています。また、住宅ローン減税など、政府の支援策も新築住宅の流通を後押ししています。

戦後の高度経済成長期において、日本政府は建築業界の発展を支援する政策を推進してきました。住宅ローン減税、住宅取得資金贈与制度、ファーストホーム支援制度など、住宅購入を促進するための政策が数多くあります。また、国土交通省は、地震や津波などの自然災害に強い住宅の普及を目指し、建築基準法の改正や技術開発に取り組んでいます。

そうした政府の政策と相まって、古い住宅やマンションをリフォームや改修するより、新築住宅を販売するほうが高い利益を生みやすいという経済的な構造が長年続いてきました。いわば、新築住宅の購入が主流となるよう、政府と業界が共同で促進してきたことが、中古住宅市場の発展を妨げ、日本人の新築信仰の拡大につながっていったと考えられます。

（執筆・構成中のため、途中で終わっています）