こんにちは。
株式会社グローウィン編集部です。

「不動産投資で失敗した」
という話を耳にすることはありませんか？

本記事では、弊社の不動産コンサルタントが実際にお会いしたお客様からお聞きした、
「よくある失敗理由」と「失敗しないために弊社がやっていること」をお伝えします。

よくある失敗理由TOP3
ではよくある失敗理由TOP3を紹介します。

（第四位：管理会社に任せっきりで収支を把握していない（物件愛を持つ））

第三位：立地選びの戦略を立てていない
まず不動産を買うとなった場合、どこの不動産を買うか？あるいは、すでに購入している物件をお持ちの方は、「なぜその物件を買ったのか」、説明できるでしょうか？

実際、理由もなく「なんとなく」選んだ物件を勝手しまったというケースは非常に多いです。

第二位：比較・見積もりをしない
相場がわからないと「高値づかみ」をしてしまうというのが不動産投資のリスクでもあります。
例えば、株式投資等の場合は、上場企業株であれば、買うタイミングが同じであればどの証券会社で買っても（手数料は別として）値段は同じだと思います。

一方不動産を買う場合、A社では1億円、B社では9500万円といったケースが往々にして起こりえます。

第一位：身の丈に合わない物件を買ってしまう（収入以上の物件を買ってしまう）
（「買うのか」「買わされるのか」）
失敗事例で映えある第一位に輝いたのは、「身の丈に合わない物件を買ってしまう」でした。
不動産を購入する際には、多くの場合、ローンを組んで（=借金をして）物件を買うことがほとんどです。

結果、言われるがまま、返せる見込みのない借り入れをして、不動産投資に失敗するという例は後をたちません。

失敗しないためにやるべきこと
店舗出店戦略のサイトを参考に、戦略をもった立地選定
物件選定を行うにあたり、立地選びは非常に重要です。

特に以下の要素のように、

・駅からの距離
・人口→人が少ないと空室率が出やすい
・一人世帯比率→一人世帯が多かったらワンルーム、ファミリーが多かったらファミリー向けの方が空室リスクが少ない
・（中古なら）事故物件じゃないか？→大島てるを角印する
・近くの施設→墓、病院、消防署、高圧電線、ラブホテルや風俗の近くは銀行からの評価が出されない
・ハザードマップ→危険エリアではないか
・学生街は微妙→入居率は悪い、少子高齢化だから今後も増えず、コロナの影響で今後の空室リスクも増える。
・開発エリアかどうか？→今後時価あがり、人集まる見込みがある

etc…

といった立地の特性と、購入する物件の種類を鑑みて判断する必要があります。

弊社の場合では、下記サイトを参考にこういった項目を確認し、立地戦略を立てます。

https://storestrategy.jp/

弊社ではこうした立地選びのサポートも行っておりますので、是非一度無料相談にお越しください。

適切な相場を把握する
高値づかみを避けるためには、

・購入地域で同じ立地・広さの売買事例を出してもらう
・もう1〜2社、同じ物件の問い合わせをして価格をきいてみる（セカンドオピニオン）
・査定サイト（マンションナビ）、ライフルホームズで調べる
といった手法が有効です。

弊社では、
【完全無料にて】売買事例のお出しや物件価格のお見積りも行っておりますので、是非、セカンドオピニオンも含めお問い合わせください。

収支の計算を精緻に行う
借り入れで購入する場合、以下の数値が基準となります。
・家賃収入に対してローン支払が50〜60%程度+残り10%修繕積立
実際のシミュレーションを見て、上記の基準を大幅に下回るようであれば、特に中古の場合は、別の物件を検討することをおすすめいたします。

また、シミュレーションを作るにあたりポイントとなるのが、
・入居率100%でのシミュレーションはしない（80〜90%）

ということです。

上記の条件でシミュレーションを行い、ローンの支払が50%を下回るようであれば、高確率で「買い」の物件となります。

★★★緊急告知★★★
今まで不定期で「収支シミュレーション作成」に関する相談会を行っておりましたが、お陰様で大好評となり、毎週のようにお客様から「次はいつ開催されるのか？」といったお問い合わせをいただくようになりました。

こうした反響を踏まえまして、
【随時】収支シミュレーション作成に関する無料相談をお受けすることを決定いたしました！
是非、これから物件をお探しの方、すでに検討されている方は下記よりご予約ください。

番外編〜ランキング外だが必ず確認したほうが良い事項〜

売買契約書、「重要事項説明書」の確認
難しいことが多くて、ちゃんと聞いてない方も多い部分ではありますが、特に、以下の部分は注意してきくようにするとよいでしょう。

・付帯設備
→重要事項説明のときにはじめてきき、買った瞬間想定してなかった支出が出てしまうケースもしばしば

表面利回りなのか実質利回りなのか？
こちらは、購入前の段階でときいて確認するようにしましょう（修繕の積立など）。
これを把握しないと、結局儲かったのかどうかわからないままになってしまいます。