大部分の投資家にとって、融資は不動産投資をするにあたって必要不可欠ともいえる資金調達の手段ですが、融資審査になかなか通らない投資家が数多くいるのが実情です。

これから融資審査を受けようとしている、または融資審査に落ちたことがある不動産投資家は、以下のような疑問を抱くことはないでしょうか？

・なぜ融資審査に落ちるの？
・融資審査に通るためには何をすればいいの？
・融資審査に通るためにしてはいけないことは？

本記事ではなかなか融資が通らない不動産投資家に向けて、融資を受けるために行っておくべき4つの準備、融資が通らなくても絶対にしてはいけない2つのことについて解説します。

■融資を受けるための4つの準備

融資を受けるために行っておくべき4つの準備は以下の4つです。

①融資アレンジに強い不動産業者を見つける
②自分の属性情報を整理する
③融資を受けられそうな金融機関に目星をつける
④購入物件の情報を揃える

融資を受けるための準備として重要なことは、融資審査をする金融機関に対して自分自身の信用、物件の収益性、資金計画の安全性をアピールできる情報を提供することであるといえます。

“金融機関からの信頼を得るために必要なこと”という軸を常に持って万全な準備を行いましょう。

●準備①：融資アレンジに強い不動産業者を見つける
不動産投資をともに行うパートナーとして、融資アレンジに強い不動産業者を選びましょう。

融資アレンジに強い不動産業者とは、提携している金融機関および融資を成功させた実績が多く、投資家の属性（年収、金融資産、職業等）や購入物件の属性（所在地、構造、築年数等）に合わせて最適な金融機関を選定できる不動産業者をいいます。

融資アレンジに強い不動産業者を見つけるべき理由としては、その不動産業者から金融機関に対して自分を推薦してもらうことで、融資審査に通過する可能性を高めることができるためです。

融資審査は審査を受ける人の信用が極めて重要な要素の一つであるため、金融機関との繋がりが強い不動産業者からの紹介というルートを経ることによって、一定程度の信用が担保された状態で融資審査に臨むことができます。

投資家個人が金融機関に直接赴いて融資打診をすることもできますが、不動産業者からのお墨付きがある状態よりは客観的な信用度が低くなってしまう可能性があるため、最善策とはいえないでしょう。

融資に関する人脈と情報が豊富で金融機関との関係性を上手に取り持ってくれる不動産業者をパートナーとすることが、融資審査に通過するための重要な準備の一つです。

また、弊社株式会社グローウィンでは、
「オリックス銀行」、「三井住友トラスト&ローンファイナンス」、「横浜銀行」、「SBJ銀行」
etc…数十社の金融機関の融資成功実績がございます。

金融機関選びのご相談は是非以下のフォームからご連絡ください。

●準備②：自分の属性情報を整理する
自分の属性情報とは、以下のような事項に関する情報のことで、融資審査の際に金融機関が最も重要視する項目です。

・年収
・金融資産
・職業および勤務先

一言で述べれば、自分の資力および返済能力をといった社会的な信用を金融機関に示すための情報といえます。

実際の融資審査で提出を求められることもあるため、直近の情報を反映させた公的な証明書を整理してまとめておくといいでしょう。

自分の属性を証明するための一般的な資料を以下の表にまとめました。同じことを証明する場合でも会社員・個人事業主・法人でその方法が異なるため要注意です。

＜個人属性を証明するための資料一覧＞

上記の資料を不動産業者との面談時に提出することで、不動産業者から購買力の高い顧客として認めてもらうことができ、優良物件の情報をいち早くもらえるようになる可能性もあります。

購買力の高い顧客に物件を優先的にする方が成約する確度を高めることができるため、売買時の手数料を生業とする不動産業者にとってもメリットがあるためです。

不動産業者から優先的に扱ってもらえるようにするためにも、優良物件の情報が舞い込んできたときにスムーズなスタートダッシュをするためにも、自分の信用を客観的に証明するための資料を整理しておくのが得策です。

●準備③：融資を受けられそうな金融機関に目星をつける
金融機関によってメインターゲットとする顧客および物件の属性、融資をする目的が異なるため、自分はどの金融機関でなら融資を受けることができそうかを見定める必要があります。

財務省の発表によれば、金融機関は証券会社、信用組合、労働金庫等も含めると全12種類に分けられ、その総数は954にのぼります。 (『https://www.mof.go.jp/jgbs/individual/kojinmuke/main/organization/all/
財務省HP』より引用）

全ての金融機関の中で、不動産投資ローンを提供しているのは以下5つの種類の金融機関です。

・信用金庫および信用組合
・都市銀行
・地方銀行（および第二地方銀行）
・ノンバンク
・政府系金融機関

自身の年収、金融資産、居住地、購入する物件の所在地等の諸条件を勘案したうえで融資打診先を選定しましょう。

本項目では、上掲5種類の金融機関の特徴を述べたうえで、どのようなシチュエーションにおいて当該金融機関を利用するのが最も合理的かという点を解説します。

・信用金庫および信用組合
信用金庫・信用組合とは、地域密着型の金融機関で、地域内における相互扶助によって当該地域の繁栄を図るという目的の下、主に中小企業や個人を取引先とする金融機関です。（『https://www.shinkin.org/shinkin/difference/
信用金庫・信用組合について』より引用）

信用金庫・信用組合においては、当該金融機関の営業地域内に住所または居所を有する人・事業所を有する人・勤労に従事する人等で、同地域内に所在する物件がメインターゲットとなります。（『https://www.yokoshin.co.jp/_houjin/pdf/annai_apartloan.pdf
https://www.sugamo.co.jp/guide/setsumeisho/pdf/l_265.pdf
信用金庫・信用組合の融資対象の例（横浜信用金庫、巣鴨信用金庫）』より引用）

地域の繁栄を図るという目的があることから、当該金融機関の営業地域内で融資を完結できるか否かが重要視されているといえるでしょう。

信用金庫・信用組合に融資を打診するのに適しているのは、当該金融機関の営業地域内に一定期間（目安として3年）以上に渡って居住または勤務（個人の場合）、営業（法人の場合）しており、同地域内の物件への融資を希望する人などが挙げられます。(関東圏にある某信用金庫の融資担当者へのヒアリングにより得た情報です。)

・都市銀行
都市銀行とは、東京や大阪などの大都市に本店を置き、全国的に支店を展開している銀行のことで、三菱UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行・りそな銀行・埼玉りそな銀行の5行が該当します。(『https://www.homes.co.jp/words/t5/525003050/　都市銀行について』より引用)

都市銀行は全国に支店があるため、全国の個人・法人および物件に対して融資が可能であるうえ、金利が低いというメリットがあります。

一方で、融資審査において高い社会的信用（年収、金融資産、勤務先等）が求められるため、融資のハードルが高いという点がデメリットです。

都市銀行に融資を打診するのに適しているのは、高年収の会社員、資産家、大企業の役員といった社会的信用が高い個人や一定程度以上の事業規模（資本金、純利益、従業員数等）や設立年数のある法人などが挙げられます。（某メガバンクの融資担当者へのヒアリングにより得た情報です。）

・地方銀行（および第二地方銀行）
地方銀行とは、地域経済の活性化を目指して個人や中堅・中小企業のニーズに応えるための融資やコンサルティング等の金融サービスを提供している銀行です。(『https://www.chiginkyo.or.jp/app/contents.php?category_id=3
地方銀行について』より引用)

地方銀行は各都道府県を主たる拠点としており、横浜銀行、千葉銀行、武蔵野銀行、スルガ銀行をはじめ、全国に95行（地方銀行、第二地方銀行の合計）が存在します。(『https://www.mof.go.jp/jgbs/individual/kojinmuke/main/organization/all/
財務省HP』より引用)

地方銀行は特定の地域に根ざした銀行ではありますが、周辺の都道府県および大都市に支店を出していることも多く、融資対象となるエリアがやや広いのが特徴です。

地方銀行に融資を打診するのに適しているのは、都市銀行の融資審査を通過できる年収や金融資産はないが、購入物件の所在地や自身の居住地または勤務地等の関係で信用金庫・信用組合では融資対象外になる人などが挙げられます。

特定の地域に根ざしていながらも融資対象となるエリアを広めに設定しており、審査基準が都市銀行ほど厳しくないのが地方銀行のメリットの一つであり、柔軟な融資を期待できる金融機関といえるでしょう。

・ノンバンク
ノンバンクとは、預金業務を行わずに融資業務や決済代金の立替業務に特化している、銀行ではない金融機関を指します。(『https://www.smbc-card.com/nyukai/loan/magazine/knowledge/non_bank.jsp
ノンバンクとは』より引用)

ノンバンクは融資審査のハードルがやや低いうえ審査基準が柔軟であるため、他の金融機関では融資が通らなかった人でも融資を受けられる可能性があるというメリットがあります。

一方で、金利が高めであることや共同担保となる物件を求められる場合がある という点がデメリットです。(『https://www.smtlf.jp/housingloan/lineup/apart.html
ノンバンク（三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス）のアパートローン条件例』より引用)

ノンバンクに融資を打診するのに適しているのは、年収や金融資産が少なかったり、勤続年数が短かったりするために他の金融機関では融資を受けられなかった人や、担保評価が低い築古物件や郊外の高利回り物件への融資を希望する人などが挙げられます。（関東圏にある某ノンバンクの融資担当者へのヒアリングにより得た情報です。）

金利が高めであるため、ノンバンクを利用する際はキャッシュフローが確保できるか、元金の返済スピードが遅すぎないかといった点を事前にシミュレーションしておきましょう。

・政府系金融機関
政府系金融機関とは、政府が出資し株式を保有している日本政策金融公庫という金融機関 を指します。(『https://www.jfc.go.jp/n/company/pdf/jfc_method_210604.pdf　株式会社日本政策金融公庫法第3条・4条参照』より引用)

営利目的の民間企業である金融機関とは異なり、政府系金融機関は公益性の高い融資活動（女性・若者・シニア起業家支援資金や新事業活動への融資等）を行っている 金融機関です。(『https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/index.html　日本政策金融公庫サービス一覧』より引用)

政府系金融機関は不動産投資を初めて行う人（新事業者）や若年層または高齢層にも幅広く、かつ低金利で融資をしているというメリットがあります。

一方で、融資期間が短めであったり、融資担当者との面談を事業者（投資家）本人が行う必要があったりするという点がデメリットです。

政府系金融機関に融資を打診するのに適しているのは、新規事業者として不動産投資（不動産賃貸業）を始める個人および法人や、女性または若年層もしくはシニア層で同機関が提供する融資サービスの対象者に該当する人などが挙げられます。(私が個人的に日本政策金融公庫から融資を受けた際に、担当者へのヒアリングで得た情報です。)

融資期間が短めであるため、政府系金融機関を利用する際はキャッシュフローが確保できるかを事前にシミュレーションしておきましょう。

●準備④：購入物件の情報を揃える
購入物件の情報とは、購入予定の物件にどの程度の担保価値があるかを金融機関が審査するための資料です。

その物件に関する基本的な情報（所在地、築年数、構造等）に加えて、賃貸物件としての収益性、財務面の安全性などの情報も併せて揃えておくといいでしょう。

融資審査にあたって具体的に揃えておくといい資料 は、以下の通りです。(『https://www.shinseibank.com/powerflex/housing/required/hl_require_review04.pdf　融資審査において提出を求められる資料の一例』より引用)

全ての資料が必ず求められるということはありませんが、どの資料で何を金融機関に対して示せるかを確認し、必要に応じて追加資料として提出できるように準備しておきましょう。

上記表の中でも、資金計画書および長期修繕計画（上記表の黄色箇所）は、賃貸経営の収益性と安全性を示すために有効な資料です。

融資審査を有利に進めるためにも、入念に内容を確認して可能な限り精密な計画を立てましょう。

資金計画書・長期修繕計画のそれぞれについてその内容を詳説していきます。

・資金計画書
資金計画書とは、その物件における運用期間中の収支を見積もることで、月間ないし年間でどの程度のキャッシュフローが得られるかを想定する計画書です。

具体的な項目としては、収入面では家賃、礼金、更新料など、支出面ではローン返済、損害保険料、税金、リフォーム費用などが織り込まれます。

不動産投資の経験が浅い投資家など、正確な資金計画書を自分で作成するのが困難である場合は、不動産業者に協力を依頼して作成するのも選択肢の一つです。

資金計画書は、金融機関に対してその物件は安全に収益を上げ続けられる物件であるということをアピールする一助となる資料です。

・長期修繕計画
長期修繕計画とは、外壁塗装や塗膜防水の塗り直し、エアコンや給湯器の交換、排水管の洗浄および交換といった建物の経年劣化に対処する大規模修繕についての長期的な計画です。

長期修繕計画の対象となる設備については、交換周期と費用の一般的な目安が国土交通省のガイドラインで示されているため、「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」 に沿って費用の概算をしておくといいでしょう。(『https://www.mlit.go.jp/common/001231404.pdf　民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック（国土交通省）』より引用)

大規模修繕は5年ないし10年に一度と頻度は高くありませんが、一回あたりの費用が数百万円以上の規模になる場合もあるため、計画的に資金をプールしておくことが得策です。

長期修繕計画は、金融機関に対して大規模修繕に向けた資金計画を万全に立てているということをアピールする一助となる資料です。

■融資が通らなくても絶対にしてはいけない2つのこと

早く不動産投資を始めたい、どうしても買いたい物件があるといった事情があったとしても、金融機関に対して以下の2つのようなことは絶対にしてはいけません。

・手当たり次第に融資申込をする
・虚偽の申告をする

融資審査においては信用が非常に重要であるため、金融機関からの信用を損なうリスクのあることは絶対に避けましょう。信用を損なうと、自分が融資を受けられる属性であったとしても金融機関から付き合いをお断りされる可能性があります。

●手当たり次第に融資申込をする
融資を受けられる可能性を少しでも高めようと、あらゆる金融機関に対して手当たり次第に融資打診を行うことは得策ではありません。

闇雲に融資打診をすることで審査に落ちてしまう可能性が高くなり、その金融機関の中で審査落ちの履歴が残るため、次回以降の再チャレンジの際に審査上ネガティブに作用してしまうことがあり得る ためです。(『某銀行の融資担当者から聞いた情報です。融資審査の結果は顧客情報として一定期間（期間は不明）行内に残るとのことです。』より引用)

融資打診をする際は、自分の属性および購入物件の属性や各金融機関の融資情勢等を勘案し、どの金融機関に融資打診をすれば審査通過の可能性を最大化できるかを吟味し、不動産業者に紹介してもらう形をとるのがベストといえます。

●虚偽の申告をする
金融機関との面談や融資審査において、提出する資料の内容を改ざんするなどの虚偽の申告をすることは絶対にしてはいけません。

程度の大小を問わず金融機関に対して嘘をつくことで、瞬時に信用が棄損され、高属性な投資家であったとしてもその金融機関からは永久に融資を受けられなくなるリスクがあるためです。

虚偽申告の具体例としては、給与明細や決算報告書を偽造する、他人の預金通帳を自分のものとして提出する、購入物件の収支を改ざんするといったことが挙げられます。

融資を受けるという目先の利益のために、長期的な信用を損なうリスクを冒すことは絶対にやめましょう。

■最後に

融資審査においては信用と安全性が非常に重要な要素であるため、金融機関からの信用を得ることを常に念頭に置いて投資活動をするべきであるといえます。

不動産業者と協力して、どの金融機関に対してどの物件で融資打診を行うのが最も合理的かを見定めることが融資の成否を分けるポイントの一つです。

一般の個人投資家は金融機関の融資情勢についてオンタイムの詳細な情報を得ることは困難であるといえるため、融資を受けるために最も重要な第一歩は、融資アレンジが得意な不動産業者をパートナーとして選ぶことであるといえるでしょう。

グローウィンは、収益不動産に特化しており、購入から賃貸管理、売却までワンストップで安心してお任せいただけるサービスを提供しております。不動産投資を検討中の方は是非、グローウィンに一度ご相談ください。