沖縄県内の住宅・商業地、上昇感が和らぐ　地価DIの2024年予測はプラスを維持　軍用地は回復傾向へ

沖縄タイムスの記事にある通り、これまで上昇傾向が続いていた住宅地や商業地に一服感が出てきました。軍用地は底入れ感が見られます。

特に2023年は、例年以上に県内の方の購入者が増えました。これまで無かったことです。

全体的に見ても、取引件数は増えましたし、一見当たりの売買代金も増加しました。また、県外の法人が、纏めて購入している話も耳にしています。

恐らく、今年は、業者の在庫は少なくなるので、供給は減るでしょう。仲介は一定の推移だと予測します。

これはあくまでも、住宅地、商業地、軍用地の全体的な傾向であり、個別にみていると、これまで申し続けていた通り、二極化の流れは避けられません。

2年前のコロナ過のときですが、ある本土の個人投資家が、2000万円の山側のキャンプシュワブを42倍で買わないかと業者から打診されている、これは「買い」かと相談を持ち掛けられました。

低い倍率だから買いたいが意見を聞きたいとのことでした。その個人投資家には、倍率が低い山側より、少し倍率が高い海側が良いのではとアドバイスしました。

その投資家は、表面の倍率、利回りを重視していたので、私のアドバイスを聞き入れず、山側を購入しました。

言わずもがな、結果は、見ての通りです。

ここで言いたいことは、倍率、利回りだけで軍用地などの不動産を判断することは非常に危険だということです。

たとえば、同じ52倍でキンザーと嘉手納飛行場が売りに出されていたら、貴方はどちらを選ぶでしょうか？私だったら、間違いなく返還が決まっているキンザーです。

なぜなら、購入時より資産価値が上がるからです。トータルの利益はキンザーの方が断然上です。浦添市と嘉手納町の土地を比較してみると一目瞭然だと思います。

一方で、返還予定のない低い倍率の軍用地が良いのではないかと考えている方もいます。

うちなーらいふには、原野で42倍の軍用地が売りに出ています。
気を付けて欲しいのは、倍率が低い軍用地を購入した場合、将来、万が一、手放す場合、倍率を下げなければ、売却できません。

例えば、同じ利回り5％の新都心のマンションと、糸満市のマンションが売りに出ていたら、どちらを選びますか？

私だったら、断然、新都心のマンションです。

糸満市のマンションは、利回りを上げないと売れません。
利回りの計算は、家賃収入／販売価格×100＝利回り％です。利回りを上げるには、販売価格を下げなければなりません。

詳細は、下記の軍用地投資入門で解説しています。
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一般的に倍率の低い施設は、それなりに低い理由があるのです。

今後、軍用地は二極化が加速します。