物件情報
①高利回り中古戸建
販売価格：700万円⇒650万円
所在地：千葉県山武郡横芝光町宮川
土地：150.6坪
建物：39.74㎡×2
築年数：S60.10、S57.11
家賃収入：100.8万円(利回り15.5％)
※外壁塗装、部屋リフォーム済、オーナーチェンジ

②キャンプ・マクトリアス完売
所在地：うるま市西原
販売価格：2,943,000円
借地料：61,324円
倍率：48倍
地積：50㎡
地目： 雑種地 (宅地見込地)
単価上昇率：1.47％
※お手頃物件、残り1筆

③嘉手納弾薬庫地区
所在地：沖縄市大工廻
販売価格：5,182,000円
借地料：99,658円
倍率：53倍
地積：81㎡
地目： 雑種地　種別：宅地見込地
単価上昇率：1.32％
※売主物件(仲介手数料ゼロ)

④嘉手納弾薬庫地区
所在地：読谷村伊良皆
販売価格：11,230,000円
借地料：239,081円
倍率：47倍
地積：170㎡
地目： 墓地 　種別：宅地見込地
単価上昇率：1.07％
※別途仲介手数料

⑤嘉手納弾薬庫地区
所在地：読谷村親志
販売価格：4,225,000円
借地料：82,856円
倍率：51倍
地積：100㎡
地目： 雑種地 　種別：宅地見込地
単価上昇率：1.97％
※別途仲介手数料

7月末の地料が振り込まれる前に購入されると、令和５年度の単価で購入できます！
つまり、令和６年度にもかかわらず、値上がり前の価格なので、安く購入できるチャンスです。

令和６年４月～７月中旬：令和５年度の単価
令和６年７月下旬～：令和６年度の単価↑

お問い合わせは、gunyouchi@gmail.comまでお願い致します。

その中で最大悩みの種は、内装事業者や清掃事業者の人手不足から、退去時のリフォームやハウスクリーニングに時間が掛かり、空室が続いてしまうと聞きました。

活況を呈する同市で、これから土地を仕入れて、新築アパートに投資するのは、非常にリスクが高いでしょう。なぜなら、アパートを建築する工務店の作業員を確保できないからです。

先程申したとおり、ホテル建設や公共事業が活況を呈しているので、個人の新築には手が回らないでしょう。数年待たされることは必至です。その間、建築資材、人件費、金利は上がっていくでしょう。いくら利回りが高くても、要注意です。

一方、中古物件に投資することは、地元ルートを通して仕入れることが重要です。それには、同市に足しげく通い、地元不動産事業者とコネクションを築く必要があると思います。安い中古物件を仕入れ、親身に対応してくれる内装事業者にリフォームしてもらうのも一手でしょう。

そうはいっても、宮古島市まで、何度も通うことができない！という方が、殆どだと思います。
そのときは、軍用地がおススメです。買った後は、何もしなくても良い。アパートと違って、管理の手間いらず。

6年前、私は、宮古島市に不動産投資の視察で訪れたことがあります。その当時から、既にバブルと言われていました。居酒屋などは、時間制で、客があふれかえっていました。現在は、6年間より、落ち着いた感じですが、それでも、今の宮古島市は異常です。

また、同市では、地価や建築資材、人件費の高騰化から、新築戸建の売れ行きが、非常に悪いと聞きました。その影響は、賃貸市場にも波及し、地元住民には、手が出しにくいほど、家賃が高くなっているそうです。
 
そこで、同市では、住居確保のため、家賃の差額を負担する声が上がっているそうですが、私は、その意見には「反対」です。なぜなら、行政が、差額家賃を税金で負担してしまうと、家賃上昇に歯止めが効かなくなるからです。
 
それより、むしろ、市営住宅を建築した方が良いと思います。通常の市営住宅の家賃は、年収に応じて決まるので、低収入の方が優先させます。一方で、今回は、一般市民の住居確保を大前提とするため、相場の家賃の80％くらいに家賃を設定した方が、公費の負担も少なくなると思います。
 
家賃が割安な市営住宅を沢山建てることで、賃貸市場の家賃も下がってくるでしょう。もう一点提案するとすれば、固定資産税を上げるべきでしょう。固定資産税の標準税率は、一般的に1.4％です。

税率は、自治体によって異なる税率を適用することが可能なので、1.7％まで上げても良いかと思います。都内は、固定資産税1.4％以外に都市計画税0.3％を設定しています。固定資産税を上げることで、税収も増え、多少は、地価上昇の歯止めになるでしょう。
 
固定資産税が上がってしまうと、地主は厳しいと思いますが、家がない地元住民が生活に苦しんでは、元も子もありません。

地元が潤ってこそ、経済が豊かになり、回りに回って投資にも良い影響を与えていくと、長期的には、それが最も良い選択だと私はそう考えています。
 
最後までご覧いただき誠にありがとうございます。
出会いに感謝です。

物件情報
①高利回り中古戸建
販売価格：700万円⇒650万円
所在地：千葉県山武郡横芝光町宮川
土地：150.6坪
建物：39.74㎡×2
築年数：S60.10、S57.11
家賃収入：100.8万円(利回り15.5％)
※外壁塗装、部屋リフォーム済、オーナーチェンジ

②キャンプ・マクトリアス完売
所在地：うるま市西原
販売価格：2,943,000円
借地料：61,324円
倍率：48倍
地積：50㎡
地目： 雑種地 (宅地見込地)
単価上昇率：1.47％
※お手頃物件、残り1筆

③嘉手納弾薬庫地区
所在地：沖縄市大工廻
販売価格：5,182,000円
借地料：99,658円
倍率：53倍
地積：81㎡
地目： 雑種地　種別：宅地見込地
単価上昇率：1.32％
※売主物件(仲介手数料ゼロ)

④嘉手納弾薬庫地区
所在地：読谷村伊良皆
販売価格：11,230,000円
借地料：239,081円
倍率：47倍
地積：170㎡
地目： 墓地 　種別：宅地見込地
単価上昇率：1.07％
※別途仲介手数料

⑤嘉手納弾薬庫地区
所在地：読谷村親志
販売価格：4,225,000円
借地料：82,856円
倍率：51倍
地積：100㎡
地目： 雑種地 　種別：宅地見込地
単価上昇率：1.97％
※別途仲介手数料

7月末の地料が振り込まれる前に購入されると、令和５年度の単価で購入できます！
つまり、令和６年度にもかかわらず、値上がり前の価格なので、安く購入できるチャンスです。

令和６年４月～７月中旬：令和５年度の単価
令和６年７月下旬～：令和６年度の単価↑

いずれの物件も市場で売りに出されている倍率より、割安感が半端ないです。
お問い合わせは、gunyouchi@gmail.comまでお願い致します。