飛丸だ。

持っている区分3戸の売却が終わり、先日着金したのでまとめを書く。

ちなみに、俺に近い状況の奴であればこのやり方は一定の再現性はある（年収は5,000万円もいらないが、700万円くらいはあった方が良いだろう）。

「年収1,000万円クラブ」メンバーシップに入っている場合、相談はサービス範囲内だからいつでも連絡をくれ。売れたらキックバックとかそういうのはないので安心してくれ。

ちなみに正確には儲かったのは”¥4,914,417円”だ。これは"税引き後"の話である（譲渡税が徴収されるのは来年なので、その金額を抜いている）。

ちなみにその金は、妻への貢物（エルメス、テディベアコート、ジルサンダーのコートや、プラダのブーツなど）と息子の塾代と、車の頭金に消えた。7万円しか残っていない。これも今日鮨に行くから消えるだろう。そう、俺は浪費家なのだ。

なんで区分を買ったのかって？

面接で5万円もらえるって話に釣られて話を聞きに行き、節税＋家賃収入＋想定売却益が結構デカかったからだ。そして、その日から5年経った2日前、ほぼシミュレーション通りの利益が確定した。

5年前（2018年8月）に3つ区分を買って今年（2024年1月）全部売ったわけだが、損益はこんな感じだ。

空室は稀にあったが、そもそもアクセスの良い物件しか買っていないので、満室率は99%を少し切るくらいだった。

ちなみに手間はほぼかかってない。

買うときにシミュレーションを回したり、何回かオフィスに行ったり、物件を見に行ったり、空室になった時に家賃を少し下げるべきかって議論があり調査を多少したが、まぁそのくらいである。おそらくサラリーマンが抱く”不労所得”のイメージに結構近い。

さて、譲渡税とその他こすとを抜くと579万円の収益になるわけだが、その内訳と、そしてそれぞれの数字が何からきているかを書くとこうなる。

つまり、①収入がそれなりにあり税金をかなり納めていて、②黒字の物件であり（たまに”生命保険の代わりです”と言って月のキャッシュフローがマイナスの物件が売られていたりするようだが、まぁ普通に”儲かり”はしない。これも目的次第ではある）、③高く売れる見込みがある、のであれば区分だろうが関係なく儲かるのである。

そして区分投資の良いところは、立地が良ければ極限まで空室率が低いこと、悪くない金利で銀行がほぼ全額融資してくれる可能性が高いのと、殆ど手がかからないことだ。

デメリットは何か？

資本効率が悪いことだ。俺は4,580万円ほ銀行から融資を受けて、5年で491万円の利益を得た。利回り（投資している金額に対する年あたりのリターン）は2.1%だ。かなり低い。S&P500などのインデックスファンドと比較するとよくわかるだろう。

だが、なぜわざわざ俺がこの記事を書いているかと言うと、区分投資は「ほぼ100％人のお金で」できて「ほぼ100％他の人が稼いでくれる（住んでいる人が家賃を払ってくれる）」からである。そう、与信という魔法を使って。詳しくはこの記事に書いた。

選球眼とシミュレーションさえミスらなければ、人の力で稼げるのだ。

俺はこの一冊だけ読んだ。

少しでも興味があれば、メールをくれ。儲かるかどうかは上に書いた通り、前提条件をどれだけ満たせるかで決まる。メールアドレスは「年収1,000万円クラブ」のメンバーだけが読める形になっている。画面を下にスクロールしてみてくれ。

風になれ！札束を手に入れろ。