【サラリーマンのための投資戦略(18)】
このマガジンでは、サラリーマンが「信用資産＝お金を借りる信用力」を活用して「年収の10倍以上の資産」を作るための方法を解説しています。

マガジンに記事をまとめています。➡【サラリーマンのための投資戦略】

今回は「不動産投資は時間を投資することだ」と言うこととを考えてみたいと思います。

1、不動産投資は、お金だけじゃなく、時間を投資している。

投資には長期投資と短期投資があります。

サラリーマンが不動産投資ローンを組んで行う不動産投資は、10年以上をかけてローン返済をすることとなるので長期投資となります。

長期投資は、長い期間にわたって利益を積み上げて行く投資スタイルですから、収益を得たい時期よりも前に、投資（種まき）を初めておかなくてはなりません。蒔いていない種は収穫できませんし、成長するには時間が必要なのです。

逆に言うと、不動産投資で利益を上げるためには、10数年という時間を投資する必要があります。

2、不動産投資は、「投資した時間」がお金を産んでいる。

サラリーマンが不動産投資ローンを組んで行う不動産投資は、毎月のローンの返済を月々の家賃収入でまかなうようにローンの条件を決めます。

ですから、一旦、投資を始めてしまうと、そのまま時間が過ぎてゆくのを待つ投資スタイルになります。

本来なら、不動産投資は規模が小さくても立派な事業なのですが、事業に関わる全ての業務をアウトサーシングしてしまうので、あたかも株や債券を買って保有し続けているような感覚で事業運営をすることができます。

サラリーマンの不動産投資は、自分の持っている「信用資産＝お金を借りる信用力」を活用して効率的に資金を銀行から借り入れて、収益性の高い不動産を購入することが事業成功のポイントとなります。

このポイントさえ押さえておけば、「投資している時間が収益を産んでいる」ようなものなのです。

3、時間の経過とともに失う価値もある。

不動産の家賃収入は、投資を初めて入居が決まると、それ以降は時間が経過した分だけ収入の総額が増えてゆきます。

時間がお金を稼いでくれて、財産（不動産の自己所有割合）が増えるのです。

一方で、時間の経過とともに失われてゆく財産もあります。それは、不動産を売却したときに得られる価値です。

不動産は都市と建物に分かられますが、建物部分は時間が経過するにつれて価値を失ってゆきます。

土地部分は、地価が上昇すれば価値が増えますし、地価が下落すれば価値を失いますが、現状、土地価格は一部の人気エリアを除いて横ばいか下落している状況です。

また、家賃の水準自体も、築年数が古くなることによって、緩やかですが減額されてゆきます。

不動産投資で儲けられるかどうかは「時間の経過とともに積み上がってゆく家賃収入によるプラス要素」と「時間が経つにつれて、家賃水準が下がることや、売却価値が減ってゆくことよるマイナスの要素」の関係で決まります。

4、10年先20年先を想像して、不動産の投資計画を考える。

不動産投資の面白さは、物件によって、時間の経過に伴って「家賃が下がってゆく度合い」と「売却価格が減ってゆく度合い」が大きく異なることです。

ですから、物件選びが非常に重要ですし、物件を購入した時点で、投資が成功するかどうかどうかが8割くらい決まってしまうのです。

サラリーマンの不動産投資では、「不動産投資ローンがいつ返済できるのかという時間軸」と、「家賃相場が値下がりして行く度合い」と「不動産の売却価格の減額の度合い」とを比べながら、今後１０〜２０年の計画を考えてゆく必要があります。

一番大事なポイントは、「不動産投資ローンを完済したときに、物件がいくらで売れそうなのかを現時点の中古住宅の相場から予想しておくこと」と「その予想した売却金が物件購入時に支払った自己負担の額を大幅に上回ることができること」を確認しておくことです。

逆に言うと、

サラリーマンの不動産投資では、ローン完済時に自己資金部分を上回る金額で売却できないような物件には、絶対に投資してはいけないのです。

5、不動産投資は、早く始めた方が到達できる資産規模が大きくなる。

不動産投資は、時間がお金を稼いでくれます。

「信用資産＝お金を借りる信用力」が同じなら、投資している期間が長いほど、到達できる資産規模が大きくなるのです。

不動産投資は、40代になってはじめるよりも、20代-30代から始める方が、投資期間が長くなり有利なのです。

ここまで読んでいただいて、ありがとうござました。

山海弘