こんにちは。前回の記事から一気に季節が進み、秋を通り越して、冬の空気になってきましたね。

夏から始まった私たちの家づくりも、打合せを重ね、間取りやキッチン・お風呂などの設備仕様が決まり、今は照明計画が進行中です。

計画が進むにつれてあれこれ希望が増えていき、ZEH仕様にしたり、キッチンをアップグレードしたり、気に入った照明を追加したりと、こだわりを詰め込んでいくと、どんどんかかる「追加費用」。

せっかくの家づくり、一生に一度かもしれないのだから、やりたいことは全部やりたい！と、どうしても欲張りな気持ちになってしまうも無理はないと思いますが、忘れてはいけないのが家づくりの予算。

今日は、誰もが最初に悩む「予算ってどうやって決めたらいいの？」という問題について、考えていきたいと思います。

①フィナンシャルプランニングで無理ない資金計画をする

以前の記事でも少し触れましたが、我が家はプロのライフプランナーさんに依頼して、夫婦で家計診断を受けたことがきっかけで、今後の人生にかかるおおよそのお金や、資産形成について、具体的な数字で考えることができるようになりました。

また、フリーのソフトを使えば自分でも様々なシミュレーションができ、例えば夫婦どちらかが働けなくなってしまったときに、キャッシュフローはどうなるのか、といったことも詳細にチェックすることができるので、とてもおすすめです。

不測の事態が起きてもキャッシュフローがマイナスにならないようにするには、支出を最適化し、貯蓄も続けていくことが重要です。
ぜひ、家づくりを始める前に（できれば家の購入を検討し始めたころに）、いろいろなパターンで検討を重ね、これならやっていけそう！という金額を算出してみてください。

②向こう数十年の月々の家賃を決める

多くの人がローンを借り入れて住宅を購入すると思いますが、一般的にはローンの返済額は月々固定で決まります。そのため、賃貸物件でいうところの月々の家賃のように、持ち家の場合も毎月の家計の中で、住宅に対していくらまでなら払ってもいいか、ということを考える必要があります。

ライフプランニングは、無理なく支払いきれるか、ローンを返済しても毎月赤字にならないか、というリスクチェックが主な目的ですが、もう少し感覚的なこととして、家賃に対する価値観は人それぞれで異なっていたりします。

一般的には、家賃は月々の収入の30％が目安と言われています。ただ、この30％は収入の大小によっても大きく異なり、都市部では30％相当で借りられる家を見つけることが困難であったり、反対に収入の多い人は30％相当の金額となるとかなり高額になるケースもあるでしょう。

また、月々の収入をどう使うかということも、人それぞれです。住宅にはそこまでお金をかけずに、日々の外食や季節ごとの旅行にお金をかけたい人もいるでしょう。そのため、家賃の感覚的な上限値は、個人や地域によっても異なるということを念頭に、それぞれの家族で考えていく必要があります。

③建物と土地の価格を分けて考える

土地から購入する人の場合、土地の予算と建物の予算を分けて考えることが重要です。

というのも、土地は大きさや立地によって、建物は大きさや施工会社によって、金額がかなり大きく変動するため、土地・建物それぞれに求める要件や、優先順位をつけておくことで、おのずと予算配分ができます。

例えば、都心部で駅から徒歩5分以内の立地の良さは絶対譲れないが、建物のサイズはコンパクトでよく、仕様にもあまりこだわらない、という場合は、土地＞建物の予算配分で、まずは土地から探していくことになります。

反対に、郊外に広めの土地を購入し、大手ハウスメーカーで贅沢な家を建てたい、という場合は、建物＞土地の予算配分で、まずは希望のメーカーを探していくことになります。

自分がどちらを重視するか、ということも、考えていく必要があります。

④建物の金額を支払いきるまでの年数を考える

例えば、総額3000万円の建物を建て、月々15万円のローン返済を行ったとすると、約16年半で完済します（金利を度外視していますので正確ではありません）。

完済時には、まだ十分に住み続けることができる家が残り、それ以降は土地の返済が続いていくことになります。賢く土地を選べば、仮にリセールしたとしても、場合によっては土地の価格はそのまま回収することができるかもしれません。

そうなれば、建物の金額は支払いきっていますので、住んだ年数で減価償却していると考えれば、それ以降はいつリセールしても損することはない、とも言えます。

住宅全体で考えると震えるような大きな金額ですが、土地の資産性を十分に考慮することで、むしろ賃貸に住み続けるよりもリスクが少ない可能性がある、ということも考えてよいと思います。

また、建物金額の完済まで、自分はその家に住み続ける可能性が高いのか、完済時には何歳になっていて、どのような生活をしていて、それ以降転居の可能性があるのか、ということも少し想像してみると良いかもしれません。

⑤ローンの借り入れ可能額を確認する

住宅ローンに頼って住宅を購入する場合、ローンの借り入れ上限を確認しておくことが必要です。借り入れ金額は、申請者の収入や資産状況、信用情報によって決定されますが、個人事業主や設立間もないベンチャー企業の従業員などは、審査の目が厳しくなることがあるそうなので、思ったような金額が借りられないということが起こりえます。

そのため家さがしがスタートし、検討の枠に入るような物件が見つかったら、ローンの事前審査を通しておくことをおすすめします。銀行によっては事前審査に2～3週間かかることもあるので、本命の物件が見つかる前に、余裕をもって済ませておきましょう。

また、事前審査を通すと、借入可能額だけでなく、適用される金利もわかるので、複数の銀行で並行して実施することで、実際に借り入れを行う銀行を選ぶことができます。

仲介業者にローン支援部門がある場合は、相談して進めるのがおすすめです。

⑥余裕をもった予算設定で家探しを始める

①～⑤を通して、土地と建物に対するおおよその予算が見えてきたと思います。
最後に、家探しを始める際は予算よりも少し低めにスタートするのが良い、という話をします。

予算は「ここまでなら払える」という上限だと考えておくほうが良いです。
なぜなら、冒頭お話したように、家づくりを進めていく中で追加費用が発生することは避けられないためです。

また、土地探しを手伝ってもらう仲介業者にも、少し低めの予算で伝えておくのがベターだと思います。少し予算を上回るけど、金額以外の条件が合致している物件を紹介されることは多々あり、もしその中にとても良い土地があったとしても、かつかつの上限で伝えてしまっていると、購入することができずに悲しい気持ちになります。少しだけ低めの金額で伝えておくことで、ちょっと上回った程度なら買える！ということもあるのです。

私たちも、物件を決めた理由としては、予算をかなり下回るお得物件だったことも大きな要因でした。その分、本当の予算まである程度余裕をもって追加費用をかけることができ、設計の自由度が増したと感じています。

最後に

ここまで、私たちがどのように予算を検討し、物件購入したか、という話をしてきました。ただ、熟慮に熟慮を重ねたとは言え、完全に不安がないかといえばそんなことはなく、本当に大丈夫かな、、、とドキドキしています。

でも、未来が予測できないのは誰しも一緒ですし、先々のことを不安に思っていても、一歩も前に進めなくなってしまうので、もし不測の事態が起きて、家賃を払い続けることができなくなったときは、潔く手放す、という割り切りをしておくのも大事かもしれませんね。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。また次の記事でお会いしましょう！