前回、「共有名義の注意点」についてお伝えいたしました。
（前回2023年9月18日「共有名義の注意点」は、こちらをご参照ください）

「共有名義」については、相続登記の中でもトラブルに繋がりやすいので、ぜひ今回の内容も知識として知っておいていただきたいと思います。
 
もし現時点で
・共有名義の不動産（土地や建物）をお持ちの方
・共有名義を相続された方
で、共有名義の相続登記についてお困りの状況でしたら、本日の内容は大変有益なものになります。
 
今回、「どうすれば共有名義を解消することが出来るか」について、お伝えさせていただきます。
  
不動産の共有名義を解消する方法は、次の5つがあげられます。
（1）他の共有者の持ち分を全て買い取る
（2）自分の持ち分を他の共有者に売却（贈与）する
（3）それぞれの持ち分の割合で分筆する（土地のみが共有名義の場合）
（4）共有者全員で共有不動産を売却する
（5）自分の持ち分を第三者へ売却する
 
それぞれ補足を致します。
 
（1）の「共有者の持ち分を全て買い取る」ことが出来れば、全て自分名義になるので、共有名義のデメリットを被る必要はなくなり、自由に利用や売却をすることが出来るようになります。
買い取り金額など、他の共有者との交渉事はありますが、資金に余裕があれば、検討することをお勧めいたします。
 
（2）の「自分の持ち分を他の共有者に売却（贈与）する」方法は、
・相手が持ち分を購入する資金力があるか否か
・無償で受け取る気があるのか否か
が焦点となります。
登記を移せば登録免許税がかかりますし、不動産取得税もかかります。また、贈与の場合には贈与税もかかります。固定資産税や維持費も持ち分が増えれば増えますので、他の共有者の真意次第となります。
 
（3）土地のみが共有名義の場合には「持ち分割合で土地を分筆する」という方法もあります。
しかし、単に持ち分割合で分筆すれば良いというわけではなく、土地をどこで切るかが重要になります。
周辺の条件（単価、方角、日当たり、接面道路、環境など）が良いほうを欲しがることで、共有者同士が揉めて話がまとまらないということも少なくありません。
また、自治体で最低敷地面積の定めがある場合には、分筆により土地面積が「最低敷地面積未満」となった場合には、建物を建築することが出来なくなるため、売却が難しくなったり価値が減少したりしますので注意が必要です。
 
（4）の共有者全員が現金化を望んでいるなら、「共有者全員で共有不動産を売却する」、つまり「一括売却」が良いと思います。
各々の間で売却額など折り合いを付ける条件はありますが、現金化すれば持ち分に応じて公平に分けることが出来ますので、効果的な方法と言えるでしょう。
 
（5）他の共有者が売却を望まない場合、「自分の持ち分だけを第三者に売却する」ことが出来ます。一般の方で共有持ち分を好んで買う人は殆どいないと思いますが、共有持ち分を買い取ってくれる不動産業者はありますので、探してみたらいかがでしょうか。
（※弊社でも、ご紹介することは可能です）
 
ただひとつだけ注意点として、持ち分の売買は、一般の取引に比べて売買金額が極端に安くなってしまうことが予想されます。
ですので、複数の不動産会社に依頼をして、少しでも条件の良い売買交渉ができるようにすることが必要となります。

以上、共有名義を解消する5つの方法をあげましたが、（1）～（4）は他の共有者の協力が必要となります。また（5）は単独で売却できるものの、価格面が大幅に減少することを覚悟しなければなりません。
 
他の共有者との意見がまとまらず、共有状態を解消したくても出来なくて困っている場合には、裁判所へ強制的に共有状態の解消を求める「共有物分割請求訴訟」を起こすことが出来ます（共有者間で話し合いを行ったことが前提）。
「共有物分割請求訴訟」とは、裁判所を通して、他の共有者に共有解消を求める訴訟のことを言います。時間はかかるものの、確実に共有状態を解消することは出来ますが、共有者との人間関係は修復不可能なほど悪化することは十分にあり得ます。
 
私のお客様も、姉2人から「共有物分割請求訴訟」を起こされ、これまで住んでいた自宅（姉2人との共有名義でした）を競売されてしまったという苦い過去がありました。
 
「共有物分割請求訴訟」をお考えであれば、ぜひ弁護士に相談してみてください。
 
共有名義で困っているなど、弊社では不動産に関するご相談も承っておりますので、お気軽にご連絡ください。
 
弊社は、1回2時間×2回迄、無料相談をさせていただいております。