自宅からできる不動産物件探し。インターネットにある情報でキャッシュフローポジティブな物件を探すステップを紹介します。

こんにちは、アメリカで不動産投資勉強中のみぃみです。

今回は、ロバート・キヨサキさんの、RICK DAD COMPANYアドバイザー、ケン・マッケルロイさん (KEN MCELROY) のYouTubeビデオを参考に、物件探しのステップとキーポイントをみていきましょう。

最後までお付き合いいただけたら嬉しいです。

参考にしたYouTubeはこちら。

ケンさんの動画では、物件検索サイト・Zillowを使っていますが、以前ご紹介したREDFINでも似たような情報が得られます。

REDFINの使い方は下の記事で、説明しています。

では、はじめましょう！

【ステップ 1】 家賃とモーゲージなどの費用との差額ができるだけ大きいものを探す

・モーゲージなどの費用・支払額

Zillowなどの物件検索サイトには、デフォルトで計算された、モーゲージ、タックス、などの費用が月々の必要額になって載っています。

（モーゲージは頭金は20％で、そのときの平均的な金利で計算されたもの。）

・家賃

Zillowの場合、「Rent Zestimate」というZillowがリサーチした家賃の予想額が載っています。

他の情報ソース、「Rent.com」や「Apartment.com」でも近くの同じような物件がいくらで賃貸されているか調べることができます。

もちろん、実際とかけ離れている場合もあるので、購入を真剣に考える段階では、しっかり調べなおす必要があります。

ケンさんが見つけた物件は、

 ・販売価格：$110,000

・3 Bedroom + 2 Bathroom

・1320 Sq. Ft.の一戸建て 

・家賃 $1,200

・モーゲージ・その他の費用 $499

今の時点で、家賃から月々の支払いを引いた「＄700」になります。

その他の費用・支出も確認します。

【ステップ2】 さらに他の必要支出を追加して計算する

先ほどのモーゲージ・その他費用＄499には、以下のものが入っています。

抜けているものも足していきましょう。

賃貸物件の運用に必要なその他の費用は：

 ・空室等による損失額 (Vacancy)

この例では、1年のうち1ヶ月間、空室だと仮定し、1ヶ月の家賃$1,200が損失とします。

その損失額を12ヶ月で割ると、1ヶ月あたり$100を損失として支出に入れます。

このVacancy (Vacancy Rate) はとても大切な数値です。

例えば、いくら物件がお買い得な物件でも、その地域や、その物件のVacancy Rate が50％だとしたら、1年の半分は空室状態ということになるので、賃貸物件としては、よくないですよね。

・ローンの支払い額、タックス、保険はZillowの情報にあるので、そのまま使います。（切りよく＄500にします）

・修繕費 (Repair) 

将来必要なときに用意しておくと良い費用です。

この例では＄100になっています。

いくらに設定するかは、その物件の状態にもよります。

・管理費（Property Management)

この例では、自分で管理するということで＄0にしています。

もし、プロパティ マネージャーを雇う場合は、一戸建て賃貸だと、家賃の8%〜10%ぐらいです。

では、計算してみましょう。

月々＄500のキャシュフローとなりました。

もちろん、この後実際に物件をみに行ったり、上の数値が実際のものとあっているか、などのデューデリジェンス (Due Diligence) の作業が必要です。

もしかしたら、見えないところに大きな問題があったり、近所の治安がすごく悪く人が寄り付かないところだったり、大手企業が倒産して、従業員たちが大量に引っ越してしまった、など、不動産投資にはいろんなリスクがあるので、十分なチェックが必要です。

では、全てのチェックがうまくいき、取引もスムーズに終わり、良い住人が見つかり、年に＄6,000のポジティブキャッシュフローがあったら。

この例では、物件を買うときに出したお金は、頭金の＄22,000 (20% Downpayment)。年間のキャシュフロー は＄6,000です。

ということで、投資リターンは27％。（CASH ON CASH)

もちろん、頭金になる資金がない、ということなら、投資家を集めて投資してもらう方法があります。

ケンさんのビデオのステップ3、4、5で、簡単にお話ししているので、よかったら見てみてください。

【ステップ3】DEALを作る

【ステップ4】 ダウンペイメントの資金集めをする

【ステップ5】 投資リターン・CASH ON CASH RETURN

最後まで読んでいただきありがとうございます。
また遊びに来てくださいね！

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