こんにちは、MABOです

今回は不動産Gメンこと滝島一統さんが書かれた「誰でも儲かる、わけがない 初めての不動産投資 必勝ルール」の感想文を書いていきます。

まず、本書を読んだきっかけですが、、、
私が知る限り、FIRE（経済的自立）達成者は、不動産投資をしている確率が高い！

これは、資産を増やすためには少なからずリスクを取る必要があって、その一つとして不動産投資を行っていると考えられます。

もちろん、資産を増やしてから不動産投資を行ったのか、不動産投資でリスクを取ったからFIREできたのかはわかりませんが、
いずれにしても避けては通れないと思い、本書を手に取ってみました。

正直、不動産投資は莫大な資金が必要で、失敗すれば致命傷を負いかねないのでビビっております（笑）

本書は不動産投資にチャレンジするうえで、注意すべきポイント、成功の秘訣を学べる内容でしたので、気になったポイントを紹介していきます。

ワンルーム投資は地獄への片道切符

ワンルーム投資とはその名の通り、
ワンルームマンションを購入し、賃貸することで家賃収入を得る投資法です。

このワンルーム投資は年収500万円くらいあれば、頭金なし、もしくは少額の頭金でローンを組んで始めることができます。

しかし、この手軽さこそが、多くのサラリーマンを地獄に落としています。

本書ではワンルーム投資の罠について詳しく書かれていますが、以下の3つが主要因とのことです。

・家賃から考えて物件価格が高い
・頭金ゼロで借入額が多い
・サブリース手数料がかかる

ローン返済や修繕費などのコストに対して収益が少ないため赤字になる。

また、サブリース契約とは、
一定の家賃収入を保証する仕組みですが、家賃を低く設定されたり、手数料をたくさん取られるという罠があります。

実は私もワンルーム投資に勧誘されたことがありますが、良い投資ではないと知っていたため回避するすることができました。

しかし、何も知らなければ騙される可能性がありました。

なんなら知人がワンルーム投資の勧誘を受けて、迷っていたところを止めたこともあります！

小金持ちサラリーマンは騙される可能性が大いにありますので、ぜひ、本書を読んで、ワンルーム投資の罠を理解し、地獄行きを回避してほしいです。

東京18区、中古RCビル1棟買い、予算1億円

さて、罠には注意しつつも、
しっかりと収益を上げられる不動産投資をしたいですよね。

そして、本書では儲かる物件を明確に示してくれています。

・東京23区のうち18区
・RC造（鉄筋コンクリート）の中古ビル１棟買い
・物件価格は１億円

ということですが、
個人的な感想として、、、ハードル高い（泣）

まず、１億円が捻出できない（笑）
貯金はもちろん、ローンも借りられません。。

また、条件に当てはまるような良物件を見つけるのも至難の技です、、、

しかし、本書ではチャンスで良い物件を買うために行動することが重要だと書かれています。

・チャンスですぐに融資を受けられるように銀行巡りをする
・良物件を紹介してもらえるように地元の不動産業者と良い関係を築く
・頭金の貯蓄
・融資属性アップのための年収アップ

これができれば苦労はしない、、、
と感じますが、、、つまり、甘い世界ではない。

特に銀行巡りや、地元不動産会社への訪問などはなかなかできるものではないですよね。

普通の人がやらない努力をするからこそ、チャンスで儲けることができるということです。

表面利回り6%を死守せよ

不動産投資サイトを調べると利回りが掲載されています。

これは単純に不動産価格に対してどのくらい家賃収入が入るかで計算されます。

これが表面利回りというものです。

しかし、実際には修繕費、管理費、ローン返済、税金など様々なコストがかかります。 

表面利回りが6%あれば、これらのコストを差し引いても概ね2〜3%の黒字経営ができるという考えです。

ワンルーム投資などでは表面利回り4%程度を謳っていますが、コストを考慮すると実は購入時点で赤字決定なのです。

まさしく罠投資ですね（汗）

今は買い時か？？

現時点では多くの物件は買わないほうが良いほど高額である。
と本書には書かれています。

では、いつが買い時なのか？？

実際のところそれは誰にもわかりません、、、
しかし、不動産価格は日経平均株価を後追いするなど、日本や世界の経済状況に左右されます。

そのため、このような経済情報に敏感になることが、買い時を見極めるポイントになります。

誰も投資をしたがらない時こそがチャンスであり、そのための準備を日頃から行っていくことが重要です。

まとめ

本書を読んだ感想として、
不動産投資は甘くないことを痛感しました、、、

知識、経験、資金、人脈どれをとっても不足しています。

個人的には現時点での不動産投資は難しいと判断しました（不動産価格も高騰していますし、、、）。

しかし、いつ不動産の買い場がやってくるかわかりません！

本書では良物件を安く買えないときに無理に物件を買うことは勧めていません。

不動産投資は最初の１軒目が肝心で、それをミスると、再スタートに時間がかかったり、致命的なダメージを負うことになりかねないと書かれています。 

来るチャンスに向けて、まずは年収と資金を増やし、知識の習得や不動産投資のアンテナを張っていきたと思います。

不動産Gメン滝島さんが出演されている動画も参考にご覧ください！