私のプロフィール

自分の住まい探しを語る上で、そもそもどういうプロファイルなのかがわからないと、何の参考にもならないと思いますので、特定できるような事項は避けつつ、簡単に自己紹介します。

私は東京駅周辺の日本企業に勤めるサラリーマンで、年齢は30代です。
マンション購入前から日本橋エリアには20代半ばくらいから住んでいました。（その前は、江東区、台東区などで、仕事柄何回か転職しているのですが、職場が東側が多かったため東に偏っています。）

家探しに至った理由

基本的には賃貸マンションに快適に住んでいたのですが、分譲マンションを買うこととなったきっかけ、動機は以下の通りです。

一つ目が、子供が大きくなるにつれ、当時住んでいた60平米程度の2LDKでは限界を感じつつありました。というか、子供用の荷物が増えすぎて正直生活に支障を来たしていました。特に2人いたのでほぼ足の踏み場もない状態。

次に、新型コロナ蔓延によるおうち時間の著しい増加が挙げられます。あまりに家が手狭で、テレワークが始まり、日中家にいる時間が増えると、子供の声は混ざるし、集中して作業はできないし、休日は休日で家にいても休んでいる気にならない。
ということで、もっと広い70平米以上の3LDKが欲しいと思うようになりました。
部屋数がないと会議の声と子供の泣き声と遊び声が混ざって阿鼻叫喚な状況を余儀なくされるのに日々嫌気がさしていました。

とはいえ、新型コロナ蔓延の絶頂期にさすがに家探しをする気にはなれず、何とか騙し騙し2LDKに住み続け、もう限界とアクションを起こし始めたのが、2022年初め、ということで、一年以上は限界ギリギリで頑張っていたということになります。

今思えばもっと早く動いていれば色々とチャンスもあったのですが、いかんせん、私自身は保守的な人間というのもあって、かかる時期に転居するという決断はできませんでした。
3LDK賃貸への転居も考えましたが、家賃があまりに高すぎる（希望のエリアだと70平米で30万以上）上に、そもそも賃貸で３LDKは選択肢が少なすぎるという。。。あったとしても、分譲賃貸で定期借家契約で2年ないし3年で出なければいけないところが多く、少なくとも子供が中学生になるまで都合10年程度住まなければいけない私には条件が合わなすぎました。

他地域への引越しも選択肢としてはありました。。が、今から保育園、小学校、習い事などもはや当該地域に完全にロックインされており、そう簡単には身動きは取れない状態。（＝スイッチングコスト（手間、金）が著しく高い）
少なくともより郊外に引っ越せば資金的な問題は解決するのですが、保育園の送り迎えや通勤時間に、今以上の時間を要するとなると、生活が破綻するのは火を見るよりも明らか。
そもそも日本橋エリアに住む、ということと、東京駅周辺で働く、ということの生活上のシナジーが多すぎて、この利便性というかQOLの高さを手放す勇気は持てませんでした。

日本橋エリアの利便性の伝わりづらさとその理由

ですので、私の場合は、広域で検討していて、条件を絞り、日本橋エリアにバシーっと決めた、というわけではなく、賃貸で長年このエリアに住んでいて生活基盤が完全に確立されてしまったがゆえに、まずは日本橋エリアをつぶさに見よう、という流れとなったということです。

そして、おそらくですが、広域検討していて日本橋エリアに辿り着いた、という人もいるのでしょうが少数派で、当エリアに住まう多くの方は、元々ここに住んでいて生活が当該環境にロックインされているから、いい感じの利便性が捨てられないから、このままここにいたい、という受動的な理由じゃないかと推察します。（N=10程度にヒアリングしてみたところ、同じような意見でした。）

といいますのも、日本橋エリアというのは、正直な話、元々は問屋街というかかなり下町感残るエリアでして、スーパーやコンビニが整備されてきたのはここ20年くらいのことで、地縁血縁ない方にとって、人形町駅、小伝馬町駅、と聞いたところで、ふぅん下町っぽい響きで何もなさそう、という印象がいまだに強く根付いているのではないでしょうか。つまり、そこで生活するイメージが極めて持ちにくい。言い換えると、無条件にわくわくしにくい。

少なくとも私が自分の住んでいる地域を他の人に話す際に、住んでいる地域を言った瞬間目を輝かせて、みたいな反応が得られたことはありません。
それこそ、今だと、湾岸エリアのタワーマンションに住んでいる、と言った方が反応としてはビビッドなんじゃないかと思います。でかいモールもありますし、公園もありますし、道も広いですからね。

例えば、一つ、実は三越前から歩いても近い、とか日本橋からも近い、はたまた東京駅までも歩けなくはない、という徒歩での都心へのアクセス利便性は、日本橋エリアの長所の一つですが、外から住む人を呼び込むほどには一般にはイマイチ訴求できていないのではないかと思います。

実際問題として、三越前から歩いても近い、とかいっても出口を間違えたら、全然近くないじゃないか、ということになりかねません。
実のところ、三越前から日本橋エリアの人形町エリアに最も効率的にアクセスするには、銀座線、ないしは半蔵門線の改札を出て、コレド室町の地下レストラン街をつっきって、1番端の昭和通りに最も近い出口から出て、小舟町・堀留町方面に歩いた場合に、というディテールまで落とし込まないと、三越前が徒歩圏、ということを実感するには至りません。
しかしそのディテールは、どこかに書いてあるわけでもなく、皆さんが経験則によって見つけ出しているもの（つまりは暗黙知にすぎない）だったりします。

同じように、茅場町から蛎殻町、小網町は徒歩5分とかいうても、これまたカブトワン直結の地下鉄出口からでて、東証の脇を抜けて、高速の下を通り、小網町か蛎殻町に抜けて、という外から来た人にはわかりづらいパスに気づかない限り、小網町・蛎殻町エリアと茅場町が近いという価値も外の人には伝わりづらいのではないかと思います。

東京駅までいくにしても、三越前まで歩いて無料巡回バスで行くのか、地下鉄日本橋で地下に潜り、八重洲方面（東京駅の新幹線口）に最も近い出口で出て、そこから3分程度歩いて行くのか、三越前の裏を抜けてTokyo Torchの地下からリーチするのか、といくつか手段がありそのディテールは断片的にはネットに存在するものの、どこにも整理されていません。

かくして、23駅12路線からアクセス可能みたいな空虚な言葉が踊るのが、日本橋エリアの新築マンションの謳い文句なわけですが、上記のようなディテールでその利便性を伝えることができていない、形式知化できてない→（本当は三越前や日本橋まで徒歩でリーチでき、ショッピング的な観点でも相当の利便性があるにも関わらず）生活するイメージ、そこに住んだら具体的にどのような良い点があるのか解像度が低い状態から前に進まない→そこに強く住みたいと（つまりマンションを買いたいと）いう人間の数が、他人気エリアと相対比較して、増えてはいない、ということじゃないかと。
（とはいえ、誤解なきよう言っておくと、増えてはいますが、人気エリアと比較したらその増える速度がスローペースだということです）

あとは、なんとなくの印象ですが、自分たちがそこに住んで満足していればそれでいい、と合理的に割り切っている人が多い→口コミでの人気も広まりづらい、というのもあるかもしれません。

話は大幅に脱線しましたが、私自身は賃貸時代から生活拠点を職場からの近さも含めて日本橋エリアにロックインされていたので、否応なしにこのエリアを見ることからマンション探しの旅が始まった、ということであります。

マンション購入に際して自分に課した三つのルール

さて、上記のような理由でマンションを探そう、と思い立ったのですが、何の方針もなくマンション探しをしても当てもなく彷徨うのみ（時間を空費するのみ）と考えたため、自分自身に3つのルールを課して、探すことにしました。

ルール１：立地は今よりよくする

2LDKから3LDKになると、どんなに安い物件を選んでも、どんなに低い金利でローンを引いても、賃貸と比べると月額で見た支払額は上がります。
それならば、自分が気持ちよく買えるように、立地は賃貸で住んでいるところより良いところにしようと決意しました。
具体的には、会社まで電車で10分以内、会社に歩いても通えるところがいい、と思いました。東京駅近辺まで日常的に（毎日ではない）徒歩でリーチできるか、どうか、という観点で絞り込みました。

これは個人的な感覚に過ぎないので、人によっては、1時間弱歩くことは気にならないのかもしれません。しかし、私は30分以下と40分以上では大きな違いとして感じられる、後者だとそもそも歩かないことを選択して、結果的に電車に乗る頻度が増えてしまう、と思いました。
根っからの電車嫌いである私は、自分の直感を重視しました。

ルール２：築浅にこだわらない、築25年まではよしとする

私の中では築浅とは築5年以内に建てられたマンションを指します。そして、日本橋エリアの築浅マンション70平米以上は22年前半にはとんでもない価格になっていました。
当時はざっくり1億は余裕で超えてプラス２千万くらいでした。（実は今はもっともっと高騰してます。。）1.2億となると月の支払いも30万を超えますし、将来の子供の教育費なども考えるとさすがに懐事情が厳しい。。
ということで、築25年までで1億以下をターゲットとしました。細かい話ですが、2000年〜2005年くらいの時期（デフレ全盛時代）に建てられたマンションは、むしろ構造がいい、ということは、Twitterやスムログなどから情報を得ていたので、そこまで築20年超の物件に対して不安はありませんでした。

ルール３：適正価格相応で指値する（割安価格で買おうとしない）

不動産業界で働く友人がいたため、個人が売り出す不動産の価格形成プロセスについては教えてもらいました。
注意点は２点です。
1点目は、不動産は適正価格で売出しに出されることは少なく、チャレンジ価格で出されることが多いため、Suumoなどのポータルウェブサイトの価格が必ずしも買っていい価格（適正価格）ではなく焦って飛びつかないこと。
2点目はエリアの成約価格を見ていけば（幾つかのサイトで登録すれば見られる）、適正価格がわかってくるので、その適正価格がわかったら①適正価格より低い価格は即座に買い付け申込を入れ、②チャレンジ価格で出している物件には指値すること、です。
この市況下では、適正価格以下のマンションには、現金一括組なども参入し、買い付け申込を入れても買うのはそうそう簡単ではないため、可能性少ないワンチャンに希望を託す①は捨てて、②のチャレンジ価格で出している物件に適正価格程度の指値を入れるということをルールとして課しました。