不動産投資は金融証券市場以上に「市場の歪み」が大きい

資産性「土地」を重視した投資法

未経験者が融資を受けるための方法
１、全額自己資金で区分マンションを買う
２、不動産賃貸業を開業する
３、実績を作って事業性融資を受ける

中古の一棟アパートを土地価値以下で買う。

収益不動産の３つの評価方法

①原価法＝積算価格
土地（単価×面積）+ 建物（建物単価 × 面積 × 現値率）
※建物単価「新築時の単価」
※現値率「経年減価分を除いた現在の価値残存率」
▶︎不動産を今現在の価値で評価したもの。

②取引事例比較法＝比準価格
土地　「過去の取引事例から同様の不動産が土地面積当たり、いくらで売買されているか比較して評価するもの」
建物　「主に区分所有マンションの評価に使われる」
公示価格　「土地の取引事例を基に、不動産鑑定士が鑑定評価した価格」
▶︎取引事例が多い都会ではある程度参考になる
▶︎古いアパートの場合、建物価値が乏しいので、土地建物の「積算価格」と土地の「比準価格」は近い数字になる。

③収益還元法＝収益価格
不動産が生み出す収益に着目して、不動産の価格を算出する方法
年間収益 ÷ 利回り
例：年間の家賃収入から固定資産税等の経費を差し引いた純収益が240万円
　　利回りが10%　の場合　240万円 ÷ 0.1 ＝2400万円
▶︎この評価方法では土地と建物とを分離せず、一体の収益物件として評価

買う側にとって得なのは、収益還元法で適切に値付けされた物件が積算価格よりも安く売り出されている場合。

一棟アパート・マンションを土地値以下で買う。

収益価格と積算（土地比準）価格の差をついた投資法。

ローン特約を外すと変える可能性が高まる。

買うときは一棟を収益還元法で買い、売るときは区分にして取引事例比較で売るのがベストです。

売却意欲の高い売主から買いなさい。

金融機関によっては、不動産評価方法や、好んで融資をする物件は異なります。

サラリーマンからのステップ
１、数百万円の区分所有マンションを自己資金で買って開業
２、自己資金による区分所有マンションの購入を繰り返す
３、融資を受けて区分所有マンションを購入
４、5000万円クラスの一棟アパートを購入
５、決算を終えてから、高額な一棟マンションを購入

負債が減少すれば、手元にお金が残っていなくても、純資産は増えていく。

収益不動産を同業者に収益不動産として売るのではなく、マイホームとして売る。

投資は買ったものを売って初めて成果が確定します。
買って貸しているだけでは成功とは言えません。

以上、重要部分まとめ。