こんにちは、おかです。
airbnbやり始めて、１年半。
スーパーホストになって１年目です。
現在、物件は３件運用中です。

１件目を始めたのが２０１５年の１２月、
それから２０１６年に２件物件を増やしました。

最初は空き室がなかなか埋まらず家賃割れを起こして困りましたが、
ある時から「コツ」がわかり、２０１６年に増やした物件も、
その「コツ」に沿った物件を選んでいます。

売り上げ推移としてはこんな感じです。

２０１７年に入ってからは８５万前後をキープしている感じです。
家賃、光熱費、代行費用、清掃費用を引くと、約半分が利益です。

毎日、こんな感じで、お金が口座に振り込まれます。

今年の８月にはもう１件増える予定です。

さて、順調なairbnbですが、
実は困ったことがあります。

それが、民泊は年間１８０日を上限とする、というものです。

１８０日に規制されて黒字な部屋なんてまずないでしょう。
これまでどれほどの努力をしたというのか。

単純に旅館団体、ホテル業界のやり口です。
政治家にたくさん金を送っているのでしょう。

政治家はお金をくれる人のためになる法律を作ります。
（国民のためではありません。お金をくれる国民のためです。）

せっかくここまで作ってきたものを
簡単にあきらめるわけにはいきません。

これについて、自分なりの考えと、
今のところ考えている対策案を３つ、
メモしておきたいと思います。

多分、これで大丈夫です。
※ただし保障はしません。

まず、自分なりの考えから。
民泊は確かに、今の法律では旅館業法違反です。

しかし、旅館業法自体はとても古い法律で、実態にそぐえていないという現実があります。

実際、マンスリーマンションなどでは、旅館業法の適用を受けていません。
にも関わらず実態は宿泊業として、機能しています。

確かに保健所から指摘がきている人もいますが、
私の感覚ではおそらくまだ大丈夫ではないかと思っています。

ニューヨークやロンドンなどでも規制が始まってかなりたっても、
いたちごっこのまま、続いていたというのを聞いています。

分母が大きい分、取り締まる側も予算と人件費を使いますから
人数が限られているので、増えすぎた民泊を取り締まるには
そもそもの物理的限界があります。

ただ、その上で、更に一つ、今までと違うことは
「airbnbのシステム側」で１８０日を超えると
「予約できなくなる」ようにする対策をたてているようです。

特にairbnbはこの方針について協力的です。

これは、さすがにシステム側ですので、
一日でがらっと変わります。

これをされると採算がとれない、そう考えている人も多いはずです。

そこで、私なりの今のところ、考えている、対策案３つです。

・同じリスティングを複数の人で登録する。

まず、２人いればいいでしょう。
一人１８０日までなら、２人で３６０日です。

ダブルブッキングしないように、最初から、
片方の人は１月から６月までしか予約できないように
airbnbのカレンダーで設定してしまいます。

そのあと、もう片方の人も同様に
７月から１２月までと設定します。

おそらく、これで、ほぼほぼ、いけると思います。

＞これはだめになりました。物件ごとに番号がふられます。2018.5.10

なぜなら、airbnbは明確な住所の登録を求めていないからです。
建物さえあっていれば、そのあと、ゲストに送られる「道順」の表示も、問題はありません。

または、メールで送るゲストへのハウスマニュアル、道順などのPDFファイルで詳しく教えてあげればいいだけです。

配偶者か、恋人、信頼できる友人でやればいいでしょう。
または既にairbnbやっている別の人と組んで、お互いに半分ずつにしてもよいと思います。

そういう人が全くいない人は代行会社に相談してもいいでしょう。

ただ、一人で複数のアカウントを持つというのはおすすめしません。
かつて、ニューヨークで同じことをした人がアカウント削除されまくっています。一度削除されるとアカウント復活は難しいようです。

・airbnb以外の民泊サイトを活用する

airbnb以外にも、agoda、booking.com、home awayなど、民泊仲介サイトはたくさんあります。

それらのサイト「も」活用する。
やはり集客力と、保険の面で、最も整っているのはairbnbがダントツですから、ここから離れる必要はありません。

しかし、airbnb以外にもあることに気づくと、１８０日規制以外にも、集客がうまくいかないときに、使えたり、またはairbnb以上の金額で泊まってもらえることもあります。

この話をすると決まって、ダブルブッキングが怖い、または、手動でいちいち、使用不可にするのが面倒くさいと言われますが、大丈夫です。

今は、カレンダーを常にお互いに同期して、他で予約が埋まると、その日は予約が入らないように同期することができます。

また、それらをグーグルカレンダーとも同期して一元管理することもできます。すべて無料でできます。また、この方法は追って、説明します。

今のところ３０分ほどのタイムラグが発生する場合がありますが、どんどん改善されつつあります。

３．ウィークリーマンション、マンスリーマンションとして貸し出す

さきほど、少し話しましたが、ウィークリーマンション、マンスリーマンションが今のところ、宿泊をさせているのに、旅館業法の適用を受けていません。

ということは、１年のうち半年をウィークリーマンション、マンスリーマンションとして貸し出すことも可能です。

実際は、ウィークリーマンションのポータルサイトのようなものがいくつかありますので、そういうところに登録します。

予約が入ったら、あとは、airbnbと同じように、道順、ハウスマニュアルなどを送ればOKです。