こんにちは、おおた社長です。
このnoteでは、住宅ローンに関するお得な情報を中心に発信していきます。
 
今回は
住宅ローンの金利が上昇したらどうする？
というテーマを徹底解説していきます。
 
この記事は、次の3つのどれかに当てはまる人にぜひ読んでいただきたいです。
・はじめて住宅ローンを借りる人
・住宅ローンの借り換えを考えている人
・変動金利の上昇が不安で仕方がない人
 
この記事を読んでいただくと、
金利が上昇した時の対応がよくわかります。
したがって
金利の上昇が怖くなくなります。
 
ぜひ最後までご覧ください。
 

１．  問題

では、これから問題を出します。

変動金利0.5％、返済期間35年の住宅ローンを借りました。
しかし、
「5年目で金利が0.5％上昇し、1.0％になってしまった場合、どう対応すればいいでしょうか。」
これが今回の問題です。
 
まずは回答を考える前に、総利息額がどうなるか確認しておきましょう。

住宅ローン4,000万を返済期間35年で借りたとします。
変動金利が0.5％のまま完済した場合、
元金の4,000万は変わらず、利息は361万となります。
これに対して
今回の問題のように5年目で金利が0.5％上昇した場合、
元金は同じく変化がありませんが、利息額は641万となります。
 
まず
金利が上昇する＝総利息額が変わる
ということを認識しておきましょう。
 
「金利の上昇が怖い」という考えの人の中には、
「金利が増えると元金も増える」
という理由で怖がっていた、ということが
たまに見受けられます。
 
しかし、
金利が上昇しても元金は変わりません！
変わるのは利息額です。
 
ここを履き違えないように、押さえておきましょう。
 

2．回答

 
金利が上昇してしまった時に取るべき対策は2つです。
１．  繰上げ返済
２．  住宅ローンの借り換え
 
これが今回の問題の回答となるのですが、
 
繰上げ返済か？借り換えか？
どちらが自分にとって、より良い・お得な対策であるかは、
よく検討したうえで判断する必要があります。
 
ここからは、2つの対策それぞれを解説していきます。
 

繰上げ返済

まず、繰上げ返済について簡単におさらいをしておきましょう。

金利が上昇した際に行う繰上げ返済、「返済額軽減型」を表したものがこちらです。
返済額軽減型とは、借りる期間を変えず、毎月の返済を減額する方法です。
縦軸が毎月の返済額、横軸が返済期間です。
 
金利が上昇したタイミングで繰上げ返済するすると、
繰上げ返済の返済資金のうち、
まとまったお金が元金に充当されます。
そうすることで、
その元金に乗っていた利息を払う必要がなくなります。

したがって、繰上げ返済した部分の元金と利息がカットされるので
繰上げ返済によって、
毎月の返済額をぐっと減らすことができます。
 
では、数字を用いながら、繰上げ返済の金額について
具体的に説明していきましょう。
もう一度問題をご覧ください。

金利が0.5％でスタートしたけれども、5年後に1.0％になってしまったという場合です。
この時に、いくら繰り上げ返済をすればいいでしょうか。

まず、借入額4,000万を金利0.5％で返済する場合、
毎月の返済額は103,834円です。
 
変動金利が完済まで35年間ずっと0.5％であれば、
毎月の返済額はずっとこの金額で推移するということです。
 
しかし、借入から5年目で金利が0.5％上昇してしまうので、
当然毎月の返済額も増額します。
いくら増えてしまうのでしょうか？

変動金利が0.5％上昇し、1.0％になった際の、毎月の返済額は111,625円です。
その差額は7,791円です。
毎月8,000円弱も支払いが多くなるということです。
 
当然、毎月の負担増額は避けたいですよね。
金利が上昇したとしても、毎月の返済額は今までと同じにしておきたいですよね。
 
では、いくら繰り上げ返済すればいいか、考えていきましょう。
 

このピンク色の部分が、毎月の負担増額部分です。
この部分をなくすために、5年目で繰上げ返済をします。

そのために必要な繰上げ返済金額が、2,422,401円となります。
約242万を繰上げ返済すると、今までと同じく、
毎月の返済額を10万弱で抑えることができます。
 
さらに理解を深めていただくために、数字を使って説明していきましょう。

金利が上昇した5年目の、毎月の返済額および借入残高です。
この時点の借入残高は34,705,125円です。
毎月の返済額は0.5％⇒1.0％になるために増額となり、
103,834円⇒111,625円となりました。
 
「金利1.0％であっても、毎月の返済額を103,834円のままにしておきたい。」
そのために、5年目の借入残高を少なくするというわけです。
 
「少なくする」とは、繰上げ返済で元金を減らすということです。
 
約242万を繰り上げ返済することで、
5年目の借入残高が32,282,724円に減り、
毎月の返済額を103,834円にすることができました。
 
このように「毎月の返済額を減らしたい」
もしくは「金利が上昇して毎月の返済額も増えてしまった」というときでも、
 
元金を減らすことで
毎月の返済額を同じにすることができます。
 
繰り上げ返済について、よくある勘違いをお伝えしておきます。
 
繰上げ返済によって、
新たに返済額が増えるわけではありません。

最初にご覧いただいた、この元金4,000万は完済まで絶対に払うお金です。
この4,000万のうち242万を前倒しで払うのが、今回の繰上げ返済です。
 
したがって、繰上げ返済は
当初の計画より支払い額が増えるわけではありません。
 
どのみち後から支払う金額を、
前倒しで払っているだけですので、
繰上げ返済したとしても、
支払額が増えることはありませんし、
損することもありません。
 
ここを勘違いしないようにしましょう。
 

住宅ローンの借り換え

2つ目の回答です。
住宅ローンの借り換えとは、住宅ローンを借りている銀行を切り替えるということです。

このように5年目で金利が上昇していますが、
あくまで、今借りている銀行の金利が上昇した、ということです。
住宅ローンの銀行の金利はそれぞれ違います。
 
したがって、
今借りている銀行の変動金利が上昇したとしても、
ほかの銀行は上昇していない可能性があります。
 
わかりやすくいいますと
今借りている銀行の変動金利が上昇しても、
他の銀行は0.5％かもしれない、ということです。
 
住宅ローンの変動金利が上昇してしまった時には、
他の銀行の金利がどうなっているのか
ぜひチェックしていただきたいです。
 
他の銀行で借り換えれば、
金利が上昇しない or 金利の上昇幅が今よりも狭い
ということも十分にあり得ます。
 
ただ、他の銀行の金利すべてを1つ1つ調べるのは非常に大変です。
とても面倒なことだと思います。
 
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