2023年版住宅ローン控除（中古住宅編）完全攻略

2023年7月8日 16:16

今回は、2023年に中古住宅を買う人へ向けて、住宅ローン控除を徹底解説していきます。

早速ですが、あなたは「住宅ローン控除ってよくわからない！」と思っていませんか？

「ネットで色々調べたけど、住宅ローン控除ってホントにわかりにくい！」
「結局、いくら戻ってくるの？」
などという声をよく耳にします。私も本当にわかりにくい制度だと思っています。

私以外にもYoutube等で住宅ローン控除の説明をしている人はたくさんいますが、「新築を買った場合」と「中古を買った場合」を合わせて説明していたりして非常にわかりにくいです。

だから、私は前提条件を設けました。
「2023年中に中古住宅を買う人」の住宅ローン控除がどうなるか？
を説明していきます。
申し訳ありませんが、新築住宅を買う人や2024年以降に家を買う人は見ないでください。

そして住宅ローン控除というのは、ほったらかしにしておいて、お金が戻ってくる制度ではありません。戻ってくるお金があるなら、ちゃんともらいたいですよね？

この記事では、住宅ローン控除の概要、参考例、手続きについてしっかりとお伝えしていきます。
ぜひ、今回私がお伝えすることを理解して「住宅ローン控除がよくわからない」という悩みを払拭してしまいましょう！

１．住宅ローン控除とは？

あなたは住宅ローン控除について、ざっくりでも構いませんので「こんな制度だろうな」というイメージはありますか？

住宅ローン控除というのは超簡単に言うと「住宅ローンを利用して家を買ったら、税金の一部が戻ってくる制度」のことです。より正確に表現するとこうなります。

少し難しく感じるでしょうか？でも安心してください。
これからわかりやすく説明していきます。

そもそも控除とは何でしょうか？

控除というのは今後一生ついてまわる言葉ですから、これを機会に覚えておきましょう。
控除というのは差し引くことです。

税金の控除には2種類あります。それは「所得控除」と「税額控除」です。

あなたも所得税を払っていますが、どういう流れで払っているかご存じですか？

こちらをご覧ください。

これが、所得税の計算の流れです。
もらった給料に直接、税率をかけて所得税を納めているわけではありません。
まず、給料をもらったら一定金額が控除されます。それを所得控除といいます。
所得控除には、基礎控除や配偶者控除など色々な控除があります。
人によって控除される項目は違いますが、一定の控除がされた上で税率がかかります。その上であなたは所得税を国に納めているのです。

そして、住宅ローン控除は、所得控除ではなく税額控除に分類されます。
税額控除というのは支払った所得税から一定額が戻ってくるというものです。だから、税額控除である住宅ローン控除はインパクトが大きいのです。

続いて、中古住宅の定義についてご説明します。

あなたは、2023年に中古物件を買った人ですよね？
または、2023年中に中古物件を買う人ですよね？

ややこしいと思うのですが、住宅ローン控除では中古住宅の定義が「中古住宅」と「買取再販住宅」の2種類に分かれています。

それぞれの特徴として売主が異なります。
中古住宅の場合は、個人が売主です。
買取再販住宅の場合は、不動産屋が売主です。

まず中古住宅についてですが、売主が個人というのはイメージしやすいですよね？
一般の人が住宅を買って何年か住んで売りに出す。これが中古住宅です。

それに対して買取再販住宅は、不動産屋が一度中古物件を買ってフルリノベーションして販売している物件のことです。
「フルリノベーション」とは、中古物件を一度スケルトンにして新築同様にリフォームすることです。写真でお見せするとこんな感じです。

不動産屋が一度中古物件を買います。買ったら全部の設備・仕様を取っ払います。

このようにスケルトンにして、新築同様の設備・仕様を入れます。

そうすると、このようにピカピカになります。
洋室もこのように変わります。

浴室もこんな感じで変わります。

ここまでの説明を聞いて、「中古マンションを買うつもりだけど、まだ中古住宅にするか買取再販住宅にするか決めていない。どっちの方が住宅ローン控除を多く取れるかなぁ・・」と言ってくる方がいます。

しかし、住宅ローン控除はあくまでもおまけです。
家を探すときの一つの指標にしないでください！

いいですか、あなたは好きな住宅を買えばいいのです。
「住宅ローン控除の金額がいくらになるか？」なんてことを考えながら、物件を探さないでください！
「こっちの住宅を選んだ方が住宅ローン控除の金額が多いからこっちにしよう！」なんていうことだけはしないでほしいです。

２．住宅ローン控除の６項目

住宅ローン控除はややこしいイメージがあると思うのですが、今からお伝えする6つの項目だけ理解すれば大丈夫です。

①控除率
②控除期間
③住宅ローン年末残高の限度額
④所得要件
⑤築年数
⑥床面積

中でも特に重要なのは「①控除率」「②控除期間」「③住宅ローン年末残高の限度額」の3項目です。
残りの3項目はおまけ程度に覚えれば充分です。

3項目の条件はこのようになっております。

一つずつ、しっかりと説明していきます。

①控除率

あなたは住宅ローン控除について一番何が知りたいですか？
おそらく「住宅ローン控除額がいくらになるか知りたい！」という方が多いと思います。

住宅ローン控除で戻ってくる税金額を計算するために以下のような公式があります。

あなたが知りたいのは「住宅ローン控除額（戻ってくる税金額）」ですよね？
これを求めるには、「年末の住宅ローン残高」に「控除率」をかければいいのです。

「年末の住宅ローン残高」は、年末時点で残っている住宅ローンの借入額です。
それに「控除率」をかけるのですが、控除率は0.7％と決まっています。

つまり、
毎年の年末時点で残っている住宅ローン借入額に、0.7％をかければ住宅ローン控除額が求まる
ということです。

それではここで問題です。
年末の住宅ローン残高が3,000万円あったら、住宅ローン控除額はいくらになりますか？

答えは「3,000万円×控除率0.7％＝住宅ローン控除額21万円」になります。
この21万円が所得税から引かれます。
要は、戻ってくるということです。

所得税は年収ごとに違います。

このように、年収が多い人ほど多くの所得税を払っています。

先ほど「年末時点で住宅ローン残高が3,000万円ある人は21万円控除される」とお伝えしました。ところが、年収500万円の人が払う所得税は上図のとおり約14万円です。
21万円を全額控除することができません。

このように「所得税から引ききれないときは、住民税から引かれる」ようになっています。
ただし、住民税からの控除額の上限は97,500円と決まっていますのでご注意ください。

さて、ここまで1年あたりの住宅ローン控除額について説明してきましたが、住宅ローン控除というのは果たして何年続くのでしょうか？

はい、住宅ローン控除というのは、ずっと続くわけではなく期間が定められているのです。

②控除期間

控除期間は、下図のように決まっています。

中古住宅の場合は10年間、買取再販住宅の場合は13年間です。
フルリノベーションされた住宅を買った方が、住宅ローン控除期間は長く取れるということです。

③住宅ローン年末残高の限度額

住宅ローン控除額は「年末の住宅ローン残高に控除率をかけて求める」とお伝えしましたが、この「年末の住宅ローン残高」にも上限額が設定されています。

中古住宅は2,000万円、買取再販住宅は3,000万円です。

具体的に説明します。
例えば、中古住宅を買った場合、年末時点の住宅ローン残高が5,000万円あったとしても、「残高を2,000万円として計算してください」ということです。

この住宅ローン年末残高の限度額は、環境に配慮した住宅（長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅）を買えばもっと高いです。
ですが、今現在の中古物件の市場において、これらの条件を満たす物件は非常に少ないので説明を割愛させていただきます。

ここまで住宅ローン控除に関して知っておくべき重要な3項目について説明してきました。
ここまで聞いて、「最大で住宅ローン控除額っていったいいくら取れるの？」と気になる方もいらっしゃると思いますので、お伝えしていきます。

最初に、中古住宅を買った場合の最大控除額は140万円です。内訳は以下のとおりです。

年末の住宅ローン残高（限度額2,000万円）×0.7％＝14万円/年
中古住宅の控除期間は10年ですので、14万円×10年＝140万円になります。

続きまして、買取再販住宅を買った場合の最大控除額は273万円です。内訳は以下のとおりです。

年末の住宅ローン残高（限度額3,000万円）×0.7％＝21万円/年
買取再販住宅の控除期間は13年ですので、21万円×13年＝273万円になります。

では、最大の住宅ローン控除額を取るためにはいくらの住宅ローンを組めばよいのでしょうか？

住宅ローン控除というのは、年末時点の住宅ローン残高が重要でしたよね。住宅ローンは毎月返済をしていきますので、月日が経過するにつれてどんどん残高が減っていきます。
最大の住宅ローン控除額を取るには、年末時点で限度額いっぱいまで残高が残っていればいいですよね。

中古住宅では、下のグラフのようになっていればいいわけです。

これは住宅ローン残高を表したグラフです。横のラインが経過年数です。
10年経過したときに2,000万円以上の住宅ローン残高があれば、控除額が最大になります。
では、最初にいったいいくら借りていればいいのでしょうか？

答えは、2,800万円以上です。

2,800万円以上、住宅ローンを借りていれば、返済を続けていたとしても、10年目に2,000万円以上の残高があることになります。

従いまして、
中古物件を買って、2,800万円以上の住宅ローンを組んだ場合、最大の住宅ローン控除額を取れる
ことになります。

これに対して買取再販住宅を買った場合、13年目の住宅ローン残高が3,000万円以上あればいいことになりますよね。

では、最初にいったいいくらの住宅ローンを借りていれば良いのでしょうか？

答えは、4,700万円以上です。

買取再販住宅を買って、4,700万円以上の住宅ローンを組むと、住宅ローン控除額が最大の273万円になります。

以上が大切な3つの項目についての説明でした。
ここからは、おまけの3つの項目についても説明しておきます。

④所得要件

所得要件は2,000万円以下です。
ここまで収入が高い人はほとんどおりませんので、この点は問題ないと思います。

⑤築年数

住宅ローン控除は「買う物件がいつ建築されたか？」で受けられるか否かにわかれます。
住宅ローン控除を受けるためには、新耐震基準に適合した住宅を買う必要があります。
次の図をご覧ください。

横のラインが年数です。
中古物件は建築された年によって、新耐震基準と旧耐震基準にわかれます。

わかれるその境は1982年（昭和57年）です。昭和57年以降に建築された建物を新耐震基準といいます。
新耐震基準を超簡単に言うと「構造的に全く問題のない建物」ということです。
これに対して旧耐震基準は、「構造的にちょっと心配な建物」ということです。

⑥床面積

住宅ローン控除は、50㎡以上の物件を買わないと受けることができません。

要は、ワンルームマンション等の狭い物件を買うと住宅ローン控除は受けられないのです。
国としては、「できるだけ広い家を買ってくださいね！」という思いがあります。

３．住宅ローン控除の手続き

住宅ローン控除の手続きは何も難しくはありません。
1年目に確定申告をして、2年目からは年末調整で事足ります。1年目の確定申告は2024年3月です。このときに税理士にお願いしてやってもらってください。

確定申告は自分自身でやることもできるのですが、税理士に頼んでしまった方が間違いがありません。
2年目以降は、会社の経理の人や財務の人に必要書類を渡せばやってくれます。

来年2024年には、住宅ローン控除の条件が今より悪くなります。
なので、マイホームを買うのであれば、今年中に買った方がお得です。

あなたはマイホーム、もう買いましたか？

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