【住宅ローン繰上返済】半年ごとにやる？一年ごとにやる？損するのはどっち？知らないと損する繰上げ返済！
こんにちは、おおた社長です。
このnoteでは、住宅ローンに関するお得な情報を中心に発信していきます。
今回は
住宅ローンの繰上げ返済
「半年ごとに15万ずつ」と
「1年ごとに30万ずつ」と
どっちが得なのか？
というテーマで解説していきます。
この記事は下記のどれかにあてはまる方にぜひ読んでいただきたいです。
・住宅ローンを初めて借りる人
・住宅ローンを借りている人
・繰り上げ返済がよくわかっていない人
この記事を読んでいただくと、
繰上げ返済の仕組みがよくわかります。
そして
いつのタイミングで
いくらの繰上げ返済を始めたらいいかがわかります。
ぜひ最後までご覧ください。
１． 問題
今回の問題はこちらです。
住宅ローンの繰上げ返済を年間30万という予算で行うとき、
半年ごとに分けて繰上げ返済するか
1年に1回まとめて繰上げ返済するか
どちらの方がお得でしょうか。
お得、ということは
総利息額が少ないのはどちらか、ということです。
前提条件はこちらです。
借入金額4,000万、金利0.8％、借入期間35年という設定とします。
このとき元金は4,000万で、総利息額は587万です。
半年ごとに15万ずつ繰上げ返済したほうが少なくなるか
1年ごとに30万をまとめて繰上げ返済した方が少なくなるか
どちらの方が総利息額を少なくできるでしょうか。
併せて返済期間についても考えてみましょう。
返済期間35年は、返済回数にすると420回です。
住宅ローンの繰上げ返済は、すればするほど返済期間が短くなります。
こちらもどちらの方が短くなるか考えてみましょう。
２． 押さえておいてほしいこと
回答に入る前に、2点確認をしておきましょう。
① 繰上げ返済とは？
今回は「返済期間短縮型」という繰上げ返済を使用します。
図のように、住宅ローンは元金と利息を返済します。
縦軸が毎月の返済額、横軸が返済期間です。
繰上げ返済の返済資金を元金に充当します。
そうすることで、元金に乗っていた払うべき利息が返済不要になります。
そうすると、図のように繰上げ返済した黄色の部分がカットされ、
返済期間が短くなります。
これが繰上げ返済です。
繰上げ返済の回数を重ねていくことで、
どんどん返済期間を短くしていくことができます。
住宅ローンを35年で借りて、
20年や10年で完済したという方は珍しくありません。
このように、繰上げ返済は
とても高い効果のある返済方法ですので、
ぜひ完璧に理解して利用してください。
② 元金と利息の仕組み
押さえておいてほしいことの2つ目は元金と利息の関係性についてです。
こちらをご覧ください。
縦軸が毎月の返済額、横軸が返済期間です。
元金と利息の比率は、
返済を開始したとき、利息の比率が一番高くなります。
そして返済が進んでいくと利息の比率はどんどん低くなっていきます。
非常に重要な仕組みですので必ず覚えておいてください。
住宅ローンは最初の10年で
総利息額の半分の利息を払う仕組みです。
3,000万借りた場合、35年で総利息額は270万となります。
では最初の10年ではいくらの利息額になるか、
答えは実に約半分の48％となる130万です。
したがって、
住宅ローンは最初の10年間で
総利息額の半分の利息を払う仕組みということです。
そしてこの仕組みは借入金額の大小に左右されません。
4,000万借りた場合も同様です。
4,000万の住宅ローンの総利息額は361万です。
最初の10年で払う利息額は、
総利息額の48％である173万です。
住宅ローンはいくら借りたとしても
最初の10年で払う利息は48％となってしまいます。
住宅ローンは最初の10年で半分の利息を払う仕組み
ということがわかっていただけたでしょうか。
この仕組みを完済まで絶対に忘れないようにしてください。
３．回答
回答の前に問題を確認しておきましょう。
繰上げ返済は
半年ごとに15万ずつ完済まで続けるのがいいか、
1年ごとに30万ずつ完済まで続けるのがいいか、
どちらの方が総利息額を少なくできるでしょうか。
そして、どちらの方が返済期間も短くなるでしょうか。
という問題でした。
繰上げ返済をしないときの総利息額は587万です。
半年ごとに15万ずつ繰上げ返済した場合、
総利息額は4,623,409円です。
繰上げ返済しない場合と比べて
1,250,615円も少なくなりました。
1年ごとに30万ずつ繰上げ返済した場合、
総利息額は4,641,970円です。
繰上げ返済しない場合と比べて
1,232,054円も少なくなりました。
見ていただくと一目瞭然ですね。
半年ごとに15万ずつ繰上げ返済した方が
総利息額は少なくなりました。
続いて返済期間です。
繰上げ返済しない場合の返済期間は35年420回です。
半年ごとに15万ずつ繰り上げ返済した場合は
27年10か月です。
7年2か月も短くなりました。
35年で借りたものを27年で完済できます。
7年も短縮できるとあなたは予想できたでしょうか。
1年に1回30万ずつ繰り上げ返済した場合は
27年11か月です。
7年1か月短くなりました。
半年ごとに15万繰り上げ返済した方が
1か月返済期間をより短くすることができました。
次に、おまけでもう1問考えてみましょう。
毎月2.5万円を繰上げ返済した場合はどうなるでしょうか。
これは1年で合計すると、問題と同じく30万となります。
半年ごとでもなく、1年ごとでもなく、
毎月の場合いったいどういう結果になるでしょうか。
こちらも返済期間を併せて考えてみましょう。
答えはこちらです。
繰上げ返済しないときの総返済額は587万です。
毎月2.5万繰上げ返済した場合、
総利息額は4,510,229円となりました。
繰上げ返済しない場合と比べて
1,363,795円少なくなりました。
結果、
毎月2.5万＜半年ごとに15万＜1年ごとに30万という順番です。
毎月2.5万繰上げ返済し続ける方が
総利息額は少ないという結果となりました。
返済期間はどうなったでしょうか。
毎月2.5万ずつ繰上げ返済した場合の返済期間は
27年9か月となりました。
7年3か月も総返済期間が短くなったということです。
こちらも
毎月2.5万＜半年ごとに15万＜1年ごとに30万という順番になりました。
毎月2.5万を繰上げ返済した方が
総返済期間も短いという結果となりました。
お分かりいただけたでしょうか。
1年ごとでも半年ごとでもなく、
1か月ごとに繰上げ返済すると
一番高い効果を得ることができます。
４． 住宅ローンの借り換えも検討しよう！
ここまで繰上げ返済について解説してきましたが、
ここからは繰上げ返済と併せて考えてほしいことについてお伝えしていきます。
それは住宅ローンの借り換えです。
「住宅ローンの借り換え」という言葉をご存じでしょうか。
住宅ローンは借り換えることができます。
知らない人もいるので、ぜひ覚えてください。
たとえば、住宅ローンをA銀行から借りたとします。
これは完済までずっとA銀行で借り続ける必要はありません。
A銀行からB銀行に変えても、B銀行からC銀行に変えてもいいです。
住宅ローンを借りている銀行から別の銀行に乗り換えること、
これを住宅ローンの借り換えといいます。
あなたにぜひ実行していただきたいことは、
住宅ローンの返済が始まったら
3年に1回は
住宅ローンの借り換えを検討してください。
今借りている銀行と比較し、別の銀行の金利が低ければ
乗り換えることをおすすめします。
ここからは借り換えを検討するときに
使っていただきたい便利なWEBサービスをお伝えします。
3年に1回住宅ローンの借り換えを検討するべきということがわかったとしても、
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まとめ
今回は以上です。
最後に簡単にまとめをしておきましょう。
今回は住宅ローンの繰上げ返済について解説しました。
半年ごとに15万を完済まで繰上げ返済し続けるのがいいのか
毎年30万ずつを完済まで繰上げ返済し続けるのがいいのか
どちらの総利息額がより少なくなるのか
そして返済期間はどちらが短くなるのか
という問題でした。
結果はこちらです。
半年ごとに15万繰上げ返済する方が
毎年30万ずつ繰上げ返済するよりお得となりました。
返済期間も同様です。
半年ごとに15万繰り上げ返済した方が、返済期間も短くなっております。
今回は、おまけのもう1問がありました。
毎月2.5万繰上げ返済した場合はどうなるのか。
結果はこうなりました。
1年ごとより、半年ごとより、
毎月2.5万を繰上げ返済し続ける方が
総返済額が少なくなることがわかりました。
返済期間も同様です。
1年ごとより、半年ごとより、
毎月2.5万繰上げ返済した方が
返済期間も1番短くすることができます。
これが繰上げ返済です。
なぜこうなるかというと、図のように
住宅ローンは最初の10年間で
半分の利息を払う仕組みになっているからです。
したがって、
繰上げ返済は
早いタイミングで少しずつでも
コツコツと継続することで
高い効果を得ることができます。
返済期間をもう一度見てみると一目瞭然です。
年単位で返済期間を短くするという驚きの効果があります。
今回は年間30万という予算で試算していますが、
ご自身の年収や資産と相談して、
もっと頑張って繰上げ返済することができれば
返済期間はどんどん短くすることができます。
住宅ローンを利用する人は
繰上げ返済を完璧に理解しましょう。
過去の繰上返済の記事
そして、本記事だけでは完璧な理解にはたどり着けません。
私の過去記事では、4つの繰上げ返済に関する記事をＵＰしています。
ぜひこちらも見ていただければと思います。
これらを網羅すれば、相当繰上げ返済について詳しくなることができます。
過去記事について、それぞれ簡単にご紹介します。
記事①
「繰上げ返済を5年目or10年目にすると、どちらが得なのか？」
住宅ローンの繰上げ返済は
早い方がいいのかor遅い方がいいのか
「どちらがいいのかわからない」という質問に回答する記事です。
記事②
「毎月30万ずつ繰上げ返済するor
10年目にまとめて300万繰上げ返済するでは
どちらがお得なのか？」
300万の繰上げ返済資金があるとして、
毎年30万×10年で繰上げ返済するのか
10年目に300万繰上げ返済するのか
どちらの方がお得かを解説しています。
記事③
「10年目まで30万ずつ繰上げ返済or
10年後から30万ずつ繰上げ返済では
どちらがお得なのか？」
300万の繰上げ返済資金があるとして、
毎年分割して繰上げ返済することは決定している場合
早い時期から始めた方がいいかor遅い時期から始めた方がいいか、という疑問にお答えしています。
記事の例題では、
最初の10年間で毎年繰上げ返済するか
11年目から毎年繰上げ返済するかでは
どちらの総利息額・返済期間がより少なくなるか
解説しています。
記事④
「毎月1万円を完済までずっと繰上げ返済し続けた場合どうなるのか」
この質問もよく来ますのでこちらの動画で回答しています。
毎月1万円を繰上げ返済し続けた場合、結果どうなるのか。
繰上げ返済と併せて
住宅ローンの借り換えについても検討していただきたいです。
住宅ローンの返済を始めたら
3年に1回はモゲレコを利用してください。
住居費を制するものが人生を制す！
住宅ローンは、
いかに利息額を少なくするかというゲームです。
あなたもできれば利息は少ない方がうれしいですよね。
利息額を少なくするために
住宅ローンの繰上げ返済と
住宅ローンの借り換え
この2つを理解したうえで実行していきましょう。
人生で住居費をコントロールできれば勝ちです。
重要なことですのでもう一度言います。
人生は住居費をコントロールできれば勝ちです。
多くの方はここに気づいていません。
衣食住
人生において必ずこの費用がかかってきます。
その中でも1番費用がかかるのが
住居費です。
ここにメスを入れ、コントロールする力を得れば
今後のお金の心配が減ります。
定年を迎えてから持ち家がなく、
ずっと賃貸で死ぬまで暮らすと悲惨です。
コレ、本当に悲惨です。
したがって、
住居費をコントロールし、
定年後に住居費がかからない状況を目指して
住宅ローンの繰上げ返済や借り換えを行っていきましょう。
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