この記事のターゲット
・これから住宅ローンを初めて借りようとしている人
・住宅ローンを既に借りている人
・住宅ローンの繰り上げ返済の意味やメリットがよくわかっていない人
 
この記事を読んでわかること、メリット
・繰り上げ返済とはどのようなものか
・いつ、どのタイミングで繰り上げ返済をするべきか
・住宅ローンの仕組みのカギとなる部分
 

繰り上げ返済は2種類ある？

 住宅ローンの返済で、繰り上げ返済について耳にすることもありますが、繰り上げ返済とは言葉の通り、借入金を繰り上げて返済することで、後々の返済の負担を軽くするものです。
繰り上げ返済は、繰り上げて返済することは変わらないものの、大きく2つに分けられます。

①返済期間短縮形：繰り上げ返済した分を元金に充当することで、1回あたりの予定していた返済額を変えずに、返済期間を短くする。

②返済額軽減型：返済期間を当初の予定から変えずに、毎月の返済額を減額する。
 
繰り上げて返済することで、期間の負担を軽くするのか、それとも1回あたりの返済額の負担を軽くするのかで分かれてきます。
 
 

繰り上げ返済、どちらが利息を抑えられる？

 
借り入れする人にとって、できる限り利息は減らしたいものです。
「返済期間の短縮」と「1回あたりの返済額の減額」、繰り上げ返済は2種類あるのですが、より利息を抑えたい人におすすめするのは返済期間短縮型です。
 
繰り上げ返済したお金を、どこに当てているのかに注目するとその理由がわかります。
繰り上げ返済したお金は元金に充当されるのですが、元金に充当されることで、元金についている分の利息がカットされます。
そのため、繰り上げ返済することで、返済期間を減らすことができるということです。

以上のことから、今回は繰り上げ返済で返済期間を短縮する、返済期間短縮型を想定して見ていきます。
 

【問題】繰り上げ返済のタイミングは5年目？10年目？

 あなたは繰り上げ返済について完璧に理解していますか？
賢く借り入れし、返済していくためにも住宅ローンを借り入れる場合は、繰り上げ返済についてはしっかりと使いこなせるように、完璧にマスターしておくべきです。
  
あなたは金利0.8%で4,000万円の住宅ローンを借り入れしていると仮定します。
借入期間35年で、500万円分繰り上げ返済をするとしたら、5年目でするのがいいでしょうか？
それとも10年目でするのがいいでしょうか？

もしも繰り上げ返済をしない場合、4000万円の住宅ローンの借り入れを金利0.8%で行うとすると、利息の総額は5,874,024円になります。

繰り上げ返済をするとしたら、5年目で行うのと、10年目で行うのとではどちらが総利息額を抑えることができるか？ということです。
 
繰り上げ返済を行うことで短縮できる返済期間と、抑えることができる総利息額について両方の面から見ていきます。

 【回答】返済期間の短縮

繰り上げ返済をしない場合、35年のローンは12ヶ月×35年=420回の返済です。
5年目で500万円繰り上げ返済する回数と、10年目で繰り上げ返済する回数は以下の通りです。

 5年目と10年目と比べると、5年目の方が少ない回数で支払いを終わらせられることが分かります。
3回分支払いが早く終わることで、心理的負担も金銭的負担も軽くなるはずです。
つまり、繰り上げ返済をするならば早めに5年目のタイミングで行うことで、全体的な返済期間を短くすることができます。
 

【回答】総利息額

繰り上げ返済をしない場合は、総利息額は5,874,024円ですが、5年目に繰り上げ返済した場合の総利息額と10年目に繰り上げ返済した場合の総利息額について見ていきます。

 総利息額で見ると、5年目に繰り上げ返済した場合が1番利息額を抑えることができます。
同じ「利息を支払う」という意味にしても、5年目に繰り上げ返済するのと、10年目に繰り上げ返済するのとでは約24万円という大きな差がでます。
 
つまり、繰り上げ返済は早めにした方が効果が高くなります。
 

【解説】元金に占める利息の割合は、返済時期によって変化する

 
元金と利息の関係について見ていくと、はじめの方が利息の割合が大きく、利息を払い続けるにしたがって利息の割合は次第に小さくなります。

利息額と全体に占める割合は、具体的な数字で見るとイメージが捉えやすくなるはずです。 

3,000万円、金利0.5%、35年ローンの場合

3,000万円の借入金額を金利0.5%で35年かけて返済していく場合、利息の総額は270万円ですが、最初の10年で支払う利息は130万円です。
つまり総利息額の48%を占めることになります。
 

4,000万円、金利0.5%、35年ローンの場合

4,000万円の借入金額を金利0.5%で35年かけて返済していく場合、利息の総額は361万円ですが、最初の10年で支払う利息は173万円です。
つまり総利息額の48%を占めることになります。
 

前半は元金の割合が小さく、次第に大きくなる

上記の図を見ても分かるように、同じ借り入れ金額を返済するにしても、返済を始めたばかりのタイミングでは、元金の割合が小さく利息の割合が大きくなっています。

しかし次第に元金の割合が大きくなるため、利息の割合は小さくなります。
つまり、住宅ローンは最初の10年のうちに全体の総利息額の半分も利息を支払うことになります。

以上のことから、利息の割合が大きい時期に元金を返済しておくことで、「利息カット」と「返済期間の短縮」の両方が狙えるのです。

賢く繰り上げ返済をするために押さえるべき非常に重要なことですので、この機会に覚えておくといいでしょう。
 

まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済は5年目か10年目か、どちらが効果が高いのか見比べてみました。
住宅ローンの繰り上げ返済をどのタイミングで行うべきか、得をするかについてです。

結果は総利息額、返済期間どちらの面から考えても、10年目よりも5年目に繰り上げ返済した方が得するという結果になりました。

なぜこのようなことが起こるのか、それは返済期間短縮型で、返済金を元金の返済にあてることで、全体的な利息額が少なくなるように働きかけたためです。
返済期間短縮型の場合は返済期間を短くするべく、繰り上げ返済の資金を元金にあてます。
 

そのことで、元金に付随する利息もカットすることができるのですが、返済開始してすぐは利息の割合が高く、10年目までに総利息額の半分近くも支払うことになるのです。

最初の10年の間に利息の半額を支払うことになるため、なるべく早いタイミングで繰り上げ返済をして、返済額に占める利息を大幅カットすることをおすすめします。

住宅ローンを借りるのであれば、繰り上げ返済を完璧に理解して少しでも総利息額を少なくしたいものですね。

住宅ローン選びの超便利なWEBサービス【モゲレコ】

最後に、住宅ローン選びの超便利なWEBサービス【モゲレコ】をご紹介します！
自分にピッタリな住宅ローンを知りたい方は絶対に利用した方が良いです。
住宅ローンで失敗したくない！後悔したくない！と思うなら、まずはモゲレコから始めましょう！

特にこのような方々に向いているWEBサービスです。
・住宅ローンを初めて借りる人
・金融機関がたくさんあって分からない！という人
・住宅ローンを既に借りていて、借り換えを考えているものの、
銀行が色々あってどこで借り換えたら一番得になるのか知りたい人
モゲレコを使えば、自分にぴったり合った住宅ローンを
WEBで、簡単に、無料で、知ることが出来ます！

利用方法

まず、サービス利用時に、自身の情報・属性など約30項目に入力します。
そうすると、その登録情報から、自身が融資を受けられる可能性が高いオススメの銀行が提案されます。

提案される銀行は最大3つです。
このサービスでは、自分にピッタリな銀行を紹介してくれるだけでなく、
「どうしたらもっとよい条件で住宅ローンを借りられるか？」のアドバイスも受けられます！
銀行の紹介やアドバイスを受けて、疑問点があれば
それに対して質問することもできます。

つまり、
WEBで、簡単に、無料で
住宅ローンのプロからアドバイスをもらうことができるのです。
手間もお金もかからず、
とても魅力的なサービスだと思います。

もちろん、新規で住宅ローンを検討している方だけでなく、
住宅ローンを利用中だけれども、毎月の返済額を少なくしたい！
もっと低い金利に借り換えたい！
という住宅ローンの借り換えを検討している方にも対応しています！
その場合は、
新規の場合と同じく自身の情報を登録した後、
現在と比較してどれぐらい得になるのかが表示され、
借り換えによって得をする銀行を最大3つ提案してもらうことが出来ます。
トータルで返済額がいくら減るのか、
毎月の返済額はどれぐらい減るのか、
を具体的に数字で見ることが出来ます。

それだけでなく、
「もっとオトクに！アドバイス」という項目があり、
そこを見れば、
どうしたら今よりも好条件で借りることができるのか、
どうしたら今よりも返済額が減らせるか、
といったアドバイスを受けることができます。

そして、
新規の場合と同じく、借り換えの場合でも、
疑問点や不安な点をプロに相談して解消することができます。
WEBで完結し、無料で、簡単に、質の高いサービスを受けられるので、
モゲレコはとてもおすすめです。

無料で簡単に使い始めることができるので、
少しでも住宅ローンについて興味があれば、
まずは登録してみるとよいでしょう。

まとめ

住宅ローンの比較サイトはたくさんありますが、
利用者に合った提案をしてくれるWEBサービスでは、
モゲチェックのモゲレコは、かなりサービスの質が高いと思います。

住宅ローン選びで失敗し、後悔する人も多いので、
そうならないためにも、しっかりと比較することが大切です。

気軽に、無料で、
自分に合った提案を受けるために、
まずはモゲレコを利用してみることをおすすめします！