こんにちは、おおた社長です。

このnoteでは、住宅ローンに関するお得な情報を中心に発信していきます。

今回は

住宅ローン控除期間中は

繰上返済した方が良いのか？

しない方がいいのか？

というテーマで解説していきます。

あなたは、

住宅ローン控除期間中は

繰上返済をするべきかどうか？

なんとなくでも分かりますか？

このテーマに関するご質問をよくいただくので、
みなさんが迷うポイントだと思います。

特に住宅ローン控除率よりも借りている住宅ローン金利の方が低いケースです。

この場合、「差額が得になるのでは！？」と考えて

住宅ローン控除期間中は繰上げ返済をしない方がいます。

今回数字を用いた検証をすることで、どちらが得で損なのかをはっきり明示します。

この記事を読んでいただくと、

住宅ローン控除期間中に繰上げ返済を

した方が良いのか？しない方が良いのか？

悩む必要がなくなります。

是非最後までご覧ください。

１．  問題

問題の前提条件を確認しましょう。

住宅ローン控除率0.7％、住宅ローン金利は控除率よりも0.2％低い0.5％とします。

住宅ローン借入額は４000万、借入期間は35年です。

元金は4,000万で、利息は3,610,342円となります。

この利息額を繰上返済と住宅ローン控除を併せると、実際どうなるのか考えていきます。

そして比較するのは2パターンです。

パターン1は、住宅ローン控除期間の13年間、

住宅ローン控除期間中でも最初からずっと毎月1万円を繰上返済します。

 
パターン2は、住宅ローン控除期間中に繰上返済を一切しません。

繰上返済したつもりで貯金しておいて、住宅ローン控除終了時にまとめて繰上返済します。

繰上返済金額は156万です。

これは、13年間毎月1万円を繰上返済した金額と同額です。

どちらのパターンのほうが最終的な利息額が少なくなると思いますか？

購入する物件は、前提として新築物件を購入した場合とします。

住宅ローン控除の新築物件は、定義が図のように分かれていますが、

今回は、一般住宅以外の質が高い住宅を購入したとします。

併せて、「実質の利息額」と「返済期間」も考えましょう。

繰上返済しない場合は、返済期間35年420回払いです。

これが最初から繰上返済したときは、最終的な返済期間がどれくらい短くなるでしょうか？

そして、住宅ローン控除後にまとめて繰上返済をしたときの返済期間はどうなるのでしょうか？

こちらも考えてみてください。

繰上返済は、総利息額が少なくなることだけがメリットではありません。

返済期間が短くなることも大きなメリットです。

 
繰上返済する際は、この2つについて必ず考えていきましょう。

２．  押さえておいてほしいこと

回答の前に

住宅ローン控除と繰上返済を簡単に解説しておきます。

 
なぜかというと、いきなり回答を伝えても

あなた自身が住宅ローン控除と繰上返済を理解していなかったら

答えを聞いてもよくわからないままになってしまうからです。

まずは住宅ローン控除です。

住宅ローン控除とは、

年末の住宅ローン残高に

所定の控除率をかけた控除額が

納税済みの所得税や住民税から

払い戻される制度です。

控除とは、所得控除と税額控除に分かれます。

大きく2つに分かれていることだけでも覚えておきましょう。

住宅ローンは税額控除に該当し、所得控除よりインパクトが大きいです。

決まった所得税からさらに引いてくれるため、

効果が高いということですね。

 
参考までに年収ごとの所得税を表示します。

ご自身の所得税がいくらくらいか、ぜひこの機会に把握しておきましょう。

住宅ローンの控除額は、年末の住宅ローン残高×控除率です。

この控除率は、新築の場合0.7％となります。

控除期間は、新築の場合13年です。

もう少し詳しく見てみましょう。

令和4～5年中に新築住宅を購入し、入居した場合は13年となります。

しかし、令和6年以降に入居した場合10年に減ってしまいます。

住宅購入を検討している人は、早い方が良いです。

3年以内に買おうと思っているなら、今年買いましょう。

住宅ローンの年末残高には上限が設けられています。

限度額に上限を設けていないと、高い残高があればあるほど住宅ローン控除が多くなってしまうからです。

今回は、一般住宅以外の質のいい住宅を購入した場合で考えています。

住宅ローン控除には所得要件と床面積に条件があります。

所得要件は2,000万です。

年収2,000万以上の高収入な方は、住宅ローン控除の対象外です。

床面積は、基本50平㎡以上の広い住宅を購入した場合という条件となっています。

ただし、例外として所得が1,000万以下であれば40～49㎡の小さめ住宅を購入したとしても対象になります。
39㎡以下の小さい住宅、ワンルームマンションなどは控除の対象外です。

続いて繰上返済です。

住宅ローンを借りる人は、繰上げ返済を完璧に理解し使いこなすことをお勧めします。

こちらをご覧ください

こちらは、繰上返済の返済期間短縮型という手法を図にしたものです。

下軸は返済期間、縦軸は毎月の返済額です。

繰上げ返済資金は元金に充当することになります。

すると、元金に乗っている利息が支払い不要となります。

繰上返済したお金を元金に充当すると、

本来払わなければなない利息額が払わなくてよくなります。

つまり、

繰上返済によって当初の返済計画よりも返済金額が少なくなるということです。

したがって、払わなければならなかった利息のトータルの金額が少なくなります。

そうすることでこのように返済期間を短くすることができます。

これが繰上げ返済です。

３．  回答

では、回答を見る前に問題をおさらいします。

住宅ローン控除率0.7％よりも0.2％低い住宅ローン金利0.5％で借りました。

借入期間は35年、借入金額は4,000万です。

①    住宅ローン控除期間中も最初から毎月1万を繰上返済し続ける。

②    住宅ローン控除期間中は繰上返済せず、控除後の13年目に156万を繰上返済する。

どちらが得でしょうか？という問題でした。

さっそく回答を見ていきましょう。

最初から繰上返済した場合、

総利息額は、3,258,640円です。

住宅ローン控除額は、2,889,571円です。

その差額は、369,069円という結果となりました。

この結果を見て、どう考えましたか？

4,000万の住宅ローンを借り、毎月1万円を繰上返済した場合、

住宅ローン控除も合わせると、

実質の利息額がなんと369,069円になりました。

もう1つのパターンはどうでしょうか。

住宅ローン控除後まで待ってまとめて繰上返済した場合、

総利息額は、3,435,210円となりました。

住宅ローン控除額は、2,958,586円です。

その差額は、476,624円という結果となりました。

比べてみましょう。

最初から毎月1万円繰上返済する方が、実質的な利息額は少なくなりました。

ただし、住宅ローン控除額は控除期間後に繰上返済した方が多いです。

控除期間中に繰上返済、つまり元金より減らす行動をとっていないので住宅ローン控除額は多くとることができます。

この「住宅ローン控除額が多く取れる」というところだけをみて

「住宅ローン控除期間中は繰上返済しない方が良いよ」

「住宅ローン控除期間中に繰上返済すると、住宅ローン控除額が少なくなるよ」

と言う自称専門家はいます。

はたして、住宅ローン控除額は多くとれますが、本当にそれが良いことでしょうか？

あなたの一番の目的は「住宅ローン控除額を多くとること」ではありませんよね。

「実質の利息額を少なくしたい」ですよね。

住宅ローン控除額が多くとれたとしても、

総利息額が減っていなければ、

最終的な実質の利息額は、多くなってしまいます。

あなたにしっかり覚えてほしいのは

あなたの目的は何か？ということです。

「最終的に実質の利息額を減らすこと」ですよね。

住宅ローン控除額だけをみて

「控除額が多くとれるのが良い！」という

勘違いだけはしないようにしましょう。

実質の利息額を比較してみましょう。

繰上返済も住宅ローン控除も無しだと、361万もの利息額を払わなければいけません。

対して、最初から毎月1万円繰上返済した場合の実質の利息額は、369,069円です。

住宅ローン控除期間後に一括で繰上返済した場合の実質の利息額は、476,624円です。

その差額は、107,555円となりました。

結果、最初から繰上返済した方が総利息額は少なくなりました。

ここまで聞いて、

「分割して繰上返済しているだけなのになぜ総利息額が変わるのか？」

と疑問に思う方もいるかと思います。

今から伝えることは、

ものすごく重要なので必ず覚えておいてください。

理由は、住宅ローンの仕組みにあります。

住宅ローンは、最初の１０年で半分の利息を払う仕組みになっています。

例えば、借入金額3,000万、金利0.5％、借入期間35年とします。

3,000万借りると、総利息額270万を35年で返済します。

そのうち、最初の10年でなんと48％の130万もの利息を返済しなければなりません。

約半分です。

したがって、住宅ローンは最初の１０年で半分の利息を払う仕組みということになります。

これは住宅ローンの借入金額がいくらでも同様です。

4,000万借りた場合も同じ仕組みです。

4,000万の住宅ローンの総利息額は、361万です。

最初の10年で払う利息額は、総利息額の48％である173万です。

先ほどと同じ比率ですね。

住宅ローンはいくら借りても

最初の１０年で半分の利息を払う仕組みは変わりません。

なので

最初に繰上返済すると効果が高いです。

逆に、最初の１０年で繰上返済しないのは賢い選択ではありません。

最初の１０年で住宅ローン控除があるからといって

繰上返済しないと、実質の利息額が減ることはありません。

もっと言うと、最初の5年で25％の利息を払う仕組みにもなっています。

最初の5～10年間までの利息比率が頭にあるかどうか、わかっているかどうかで、

住宅ローンの最終的な利息負担額が多くなるかどうかは

すべてあなた次第です。

借入期間も見てみましょう。

繰上返済しないと35年420回払ですが、

最初から毎月1万円繰上返済すると、3年3ヵ月も短くなります。

対して、控除期間後に一括繰上返済の場合は、1年4か月短いということになりました。

見比べるとよくわかりますが、

繰上返済はこのように、返済期間もすごく短くすることができます。

繰上返済は総利息額を少なくすることもメリットですが、

返済期間が少なくなることも大きなメリットになります。

ここまで聞いたあとに「住宅ローン控除期間中は繰上返済しない方が良い」という意見を聞いて、あなたはどう思いますか？

もうお分かりと思いますが、

住宅ローン控除期間中でも繰上返済はした方が良いんです。

繰上返済する方が賢いやり方です。

なぜなら、実質の利息額が少なくなるからです。

 
間違ったアドバイスには、

今後絶対に騙されないようにしましょう。

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