どうも、もるぴーです。今回は前回記事と打って変わって住宅ローン控除についてのお話です。

上記について話そうと思ったきっかけは、自民党の宮沢税調会長が住宅ローン控除率を現行の1.0%から引き下げる方針と言及したニュースです。

住宅購入真っ只中の私にとってはタイムリーでとても無視できない話です。

昨日今日で引き下げに至った経緯やいつから、どれだけ下がるのかなど今回の件で色々調べましたので、物件購入を考えてる方々の参考になれば幸いです。

住宅ローン控除とは？

現行の住宅ローン控除とは、ザックリ言うと物件購入者の一年辺りの住民税+所得税から最大で物件価格の1.0%にあたる金額を13年間(または10年間)差し引く控除制度です。

例えばこの控除を利用すると3000万円の物件を購入したら1年で30万円、13年で390万円のお金が浮きます。家は買いたいけど給料が少なく、購入後の家計も心配という若年層には非常に大助かりの制度と言えます。

なぜ控除率を下げるのか？

この制度の前身である控除制度は1972年から施行されており、金利による増額分を国が一部補填する方針の下、日本の経済状態に合わせて現在まで改正されてきました。その結果、現行では住宅価格の1.0%を控除するという内容に落ち着いています。

一方、現状の各銀行の住宅ローン金利を見てみると大体0.5%程度になっています。この状態で控除が適用されると住宅購入者は金利額が補填されるだけでなく、住宅価格の0.5%程度にあたる余剰金を受け取ることになります。

この状態は本来金利の負担を減らすことを目的とした本控除の内容にそぐわない状態だと国が判断し、控除率の引き下げを検討し始めたようです。

どれくらい控除率が下がるのか？

宮沢会長は冒頭の記事で0.7%という案が出ていると述べています。また、併せて以下のような発言もあり、あくまで0.7%は仮案で現状のローン金利を参考に最終的な控除率を決めるとのこと。

現実には0.4%くらいで借りる人が多くおり、「益税」が生じている。これは正さなければならない。0.7%は、ある省庁の希望としての言い値だ。これからしっかり検討したい。

なお、最終的な控除率は2021年12月に公表される令和4年度(2022年度)税制改正大綱で示されるとのことです。

今後、控除が無くなる事はあるか？

私が物件購入に動き出した2020年末時点で住宅ローン控除の存続については不動産から言及されてきました。不動産も現状の金利と控除内容の乖離を気にしていたようです。

そんな中、今回控除内容にメスが入った訳ですが控除制度の廃止ではなく、控除率の引き下げに落ち着くことは確実なようです。

住宅ローン控除は歴史が古く、本制度により利益を得てきたのは主に国への影響力が強い金融業界や不動産業界です。控除そのものを廃止すれば多少なりとも政界への影響がある筈です。そのため、控除の廃止は当面無く、今後その時の実情を踏まえて制度内容を調整をしていくと予想しています。

引き下げが適用されるタイミングは？

今回のニュースが発表される前に物件の購入契約を行った人は引き下げ前後でどちらの控除率が適用されるか気になると思います。

適用される控除率は物件契約日と入居日で決まりますが、ある記事では上記の点に焦点を当てながら適用される控除率について言及しています。

本記事によると以下の基準で適用される控除率が決まるようです。詳細はリンク先でご確認ください。

・注文住宅を新築する場合:令和2年10月1日～令和3年9月30日までに契約
・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合:令和2年12月1日～令和3年11月30日までに契約 　まだ内容が未定の「令和4年度の住宅ローン控除」が適用される人は、上記の令和3年度の住宅の契約時期の要件を満たさず、令和4年度に居住を開始する人です。

但し、本情報はあくまで一記事の記載なので税制改正大綱で改めて内容は確認すべきでしょう。

今物件を買っても大丈夫？

控除を大きくアテにした購入を計画されている方は一度考え直した方が良いでしょう。

引き下げ後の控除率で生活出来るか自分で、或いは不動産にシュミレートしてもらいましょう。

また、簡単ですが次の式を使えば今購入を考えている物件を考えた場合、どれだけ家計に余裕が出るか見積もることができます。

借入額/(世帯年収×返済年数)

不動産からは上記の式で出た割合が26〜30%なら生活がカツカツ、21〜25%ならそこそこ余裕、20%以下ならかなり余裕と言われています。

割合が20%以下の方は控除が無くても余裕のある生活ができると思うのでとりあえずは引き続き購入を検討しても良いでしょう。

今回のことで考え直したこと

住宅ローンの金利を変動、固定のどちらにするかは迷いました。

控除が本来の目的に沿うものになれば、変動にすることによる余剰な利益は無くなり、13年間は変動でも固定でも金利の負担変わりません。こうなると安定を取って固定にする手も出てきます。

ただ、13年経った後に発生する金利額を計算すると変動利率が1.2%を超えない限り固定よりも変動の方がお得なようです。

今後利率が倍以上に上がることもないような気がするので、個人的には変動で住宅ローンを組む方が良いと考えています。

また、仮に凄い勢いで利率が上がり始め、1%を超えそうなら即売却と考えています。今のうちから売却に関する情報を収集していこうと思います。

以上です。皆さん物件の購入は計画的に行いましょう。