ワンルームマンション投資においての利回りとは？
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
世間一般的に利回りとは、
「利回りとは、投資金額に対する収益の割合のこと」
という認識だと思います。
不動産投資に置き換えると、
「購入価格や頭金、に対していくらの年間家賃収入の割合のこと」
ということです。
実は、ワンルームマンション投資においては、少し違う部分があるんです。
今回は、ワンルームマンション投資においての利回りについて解説していきます。
2,ワンルームマンション投資においての利回り。
2-1 ワンルームマンション投資の利回りの考え方。
皆さんは、不動産投資において基本的、利回りが高い物件を選ぶべきだと思っていませんか？
確かにそうです。
ただし、それは一棟アパートや戸建てに限っての話で、ワンルームマンション投資ではそうではないのです。
それが、何故かというとワンルームマンション投資の利回りは金融機関が決めているからです。
「ワンルームマンション投資において利回りとは、金融機関が定める評価利回りのこと！」
簡単に言うと、金融機関は安全な物件には低い利回りを、リスクが高い物件には高い利回りをつけます。
要は、築年数が経つにつれて、立地が都心から外れれば外れるほど利回りが高くなっていくという仕組みです。
なので、利回りだけを判断して物件を選ぶとかなり危険です。
そのため、「よくワンルームマンション投資は利回りが低いからだめだ！」
とよく言われていますが、
そもそも、ワンルームマンション投資は、インカムゲインを狙う投資でないので、その考え方は他の不動産投資とは、ずれているかなと思います。
2-2 利回りは何の判断基準になるのか？
では、ワンルームマンション投資において、利回りは何の判断基準になるかと言うと、販売価格が相場より割高かそうではないのかを判断するときの目安になります。
その判断基準を磨くためにはまず、収益還元法で「ネット利回り」の求め方を覚えることが重要です。
・ネット利回りの求め方
（月々家賃-管理費修繕積立金）× 12 ÷ 物件価格 × 100＝ネット利回り
これを求めることができたら、自分の中で色々な業者の提案を聞いていく中で、1つ1つの提案のネット利回りを求めることで、ある程度の相場観を掴むことができるかと思います。
このネット利回りを決めているのが、金融機関であり、それらを収益還元法にあてはめて、物件価格が決まっていると言う仕組みになっています。
実質、物件価格は金融機関が決めていると言っても過言ではありません。
※ちなみに、都心の新築で言うと3.6%、3.7%の利回りで以上で提案できている業者は比較的良心的な方かと思います。
3,まとめ
今回は、ワンルームマンション投資においての利回りの考え方についてお伝えしてきました。
巷の某情報配信者の話では、「投資物件として利回り6%以上は必要」など言っている方もいますが、それらの考え方をワンルームマンション投資に持ち込むと、痛い目をみるということを分かって頂ければと思います。
「金融機関が定める評価利回り」
↑これを覚えてください！
4,不動産投資110番について
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