7月頃から民泊を始めることが決まって早くも半年が経とうとしています。
当初の計画では12月頃完成で遅くとも年明けから運用開始を目指していましたが、完成が遅れているのが実際のところです。
ここらへんで一度進捗と今後の修正見通しを記録しておこうと思います。

7月からの実施内容

さて、7月と8月は民泊相談、消防相談、民泊セミナーを実施したのは以前の回で書きました。

その後はというとほぼリフォームしてます。
リフォームができない時だけ誘導灯の設置のために消防設備士甲種4類の試験勉強をしてました。

リフォーム開始前

今回のリフォーム箇所はキッチン、居室、2階寝室のみに絞ってやることにしました。

毎度のことながら荷物が多くて片付けるのが大変です。まあ、私の荷物も多いのですが…
今回は両親の荷物も多いため、必要なものを選別してもらうなり、持って帰ってもらうなりして、残りは私が処分しました。もしくは庭に放り出しました笑
とりあえず、手当たり次第ジモティに出品です。
タンスがやたら多かったのですが、店舗の展示で使いたいということで、2つほど持って行ってくれた人がいて助かりました。ジモティーをやってみるといろんなニーズを発掘できて面白いですね。
他にも綺麗なタンスは東南アジアでニーズがあるらしく、輸出業者さんが取りに来てくれたりしました。
あとは、ホーローのタライ？が亀のお家用に引き取られました笑
ほんと想定外の使い方をされるので、ジモティーは結構楽しいです。

9月

居室の床がふかふかなのと、断熱が皆無で冬は死ぬほど寒いので、床を作り直す事にしました。

序盤から腰へのダメージが大きいです。
キッチンとの壁は抜く予定が無かったのですが、ハウスメーカー勤務の友人に聞いたら鉄骨造でブレース（筋交）がないなら抜けるということで、キッチンと合体する事に。

嫌いな上司の顔を思い浮かべてバールで叩くと作業が捗ると誰かに聞いたのですが、嫌な上司がいなかったので、実証できませんでした。

キッチンの天井がジプトーンで微妙だったのと、ブレーカーの位置を移動させるために天井の配線をあれこれいじらなければならなかたために、天井まで剥がしてしまいました。またつまらぬ仕事を増やしてしまった。
そして壁と天井を剥がして部屋が広くなったけれども、エアコンのスペックが多分追いつかないので200Vに変更することを決定。ちょうど天井裏の配線もアクセスできるので、200V用に配線を引き直しました。
キッチンも限界まで汚れたオーブンと見たこともない型の換気扇があったので、総入れ替えすることに…

あー、スッキリ！（庭に放り出しただけ）
だがしかし、床剥ぐなら白アリ防除やった方が良いというアドバイスを友人からもらったので、3年前に実施しているが、防除作業も追加。
当初最小限のリフォームを計画してたのにやる事がどんどん増えていく…
お金もどんどん飛んでいく

並行して玄関にリモートロックをつけてもらいました。

ネットを介してスマホから番号キーを設定できます。最大100個くらいいけるらしい。（そんないらんやろ）
家族にそれぞれ解錠番号を付与すれば、いつ誰が出入りしたかを記録できます。
また、期間限定で鍵番号を発行することができます。
チェックインシステムと連携すれば、予約情報を入れた時点で自動的に解錠番号が発行されて宿泊者に通知が行きます。宿泊期間が過ぎると自動で失効するので、鍵渡しの手間が省けます。
安く済ませたいのであればキーボックスを設置すればいいのですが、宿泊者が間違えて持って帰ってしまったり、複製されたりすると防犯的にアレで危険が危ないので、リモートロックにしました。
と色々理由を述べましたが、個人的にこういうアイテムが大好きなので、単なる衝動買いです笑
なんなら、玄関のインターホンもIot化したり、庭や室内にwebカメラを設置したりしてスマホからいつでも見られるようにしてます。

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話が逸れたので戻しますが、リモートロックでひとつ気になる点は物理キーがちゃっちいので簡単にピッキングできそうな…忘れてください。
あと、チェックインシステムと連携しようとすると月2000円くらい？のコストがかかります。加えてチェックインシステムを導入すると月5000円くらいかかるので、月7000円くらいのランニングコストになります。便利な反面それなりに費用がかかりますね。

10月

シロアリ防除を実施。
シロアリ防除剤は低臭性タイプを注文したのですが、なぜか普通のタイプが送られてきて、気が付かないまま塗布したところ猛烈な臭気が１ヶ月ほど家の中を漂ってました。泊まり込みだったら死んでたかもしれません。

続いて床の断熱施工＆床作り開始

15畳くらいの広さなので、使用する資材の量も作業量もいつもより多い。

今後のためにキッチン前に床下点検口を設置。水道屋さんが泣いて喜ぶでしょう。
初めて作りましたが、指定寸法が1mm単位なのでかなり緊張しました。

ここまでくると直すとろがどんどん拡大していく。
窓側の壁の断熱とエアコン設置のための下地作りも実施。

グラスウールを新しいものにして、右側の壁の高いところにコンセントを増設。ここにルーターなどの設備を設置して手が届きにくくしようと思います。

この月の外注はシルバー人材センターにお願いして、庭の草刈りをしてもらいました。写真はありませんが、朝からおじいちゃん3人が3時間程度で庭の雑草を根絶やしにしてくれました。恐ろしいパフォーマンスです。
ですが、請求は1万円ちょっとと安い。中間マージンを取られたらおじいちゃんたちの時給は最低賃金割るんじゃないだろうか。
シルバー人材の闇がチラッと見えたような気がしました。
これから使い倒そうと思います笑

1階は資材搬入待ち及びキッチン周りの工事（給湯器の移設、水道管移設）待ちとなったため、その間2階寝室に着手。

流石に天井の石膏ボードは一人ではきつかったので、DIYしたい助っ人に助けてもらいながら実施。
10月はここでタイムアップ！

11月

給湯器の交換及び移設が完了。因みに風呂の湯沸かし器と給湯器は別々だったけれど、一つにまとめてもらってスッキリ。
ここからキッチンパネルを貼って仕上げといきたいとこでしたが、下地がスカスカで換気扇やら吊り戸棚を支えられない事が発覚。
仕方が無いので、ここでも壁を剥がして下地作り。
剥がしついでに新しい断熱材を入れて、壁を作りキッチンパネルを貼ります。

途中経過の写真がないですが、かなりそれっぽくなってきました。
そうこうしているうちにシステムキッチンが到着。場所をとって作業ができないので、ひとまずキッチンの辺りの壁紙やら床やらを仕上げてキッチンを設置することに。
しかし、11月はここでタイムアップ！次月に持ち越します。

リフォーム以外では民泊チェックインシステムの導入を行いました。当初計画ではここら辺で運営開始の準備が整う計画でしたが、リフォームが遅延しているので、チェックインシステムが先行して導入となります。
民泊にタブレットを設置して宿泊者にチェックインを行なってもらいます。通常、民泊では本人確認のためチェックイン時に直接会う必要があるのですが、チェックインタブレットで撮影することで代替できるようです。（実際ちゃんと本人確認しているところがどの程度あるのかは微妙ですが…）
また、都に提出する宿泊者情報の入力もタブレットで行なってもらいます。
リモートで民泊運営ができるようになりました。

12月

今回導入するキッチンはリクシルのシエラS。
リクシルのシステムキッチンのラインナップにはシエラS・ノクト・リシェルSIと３種類あるのですが、機能的には大きく変わらないようなので一番安いシエラSにしました。ただし、清掃がしやすいようにワークトップは全面人工大理石・コンロはガラストップコート、レンジフードはシロッコファンタイプとオプションをかなりつけたので、総額35万くらいになりました。
ただ、民泊のターゲットとしては長期滞在で自炊する方を想定しているので、キッチンが充実していると喜ばれるんじゃないかなと思ってます。

余談ですが、システムキッチンの定価って大人の事情ですごく高い設定になっています。定価のおよそ30%が実売価格のようです。
で、今回楽天で購入したのですが、最初の見積もりを定価で出してくるんですね。
そうすると数十万で注文したと思ってたキッチンの見積もりが百数十万になってるんですね。詐欺にあったかと思いました。
結局そこから割引で当初の金額に戻ったのですが、ややこしいから実売価格と定価を同じくらいにして欲しいです。

話を戻します。
換気扇、吊り戸棚を取付けました。

吊り戸棚が頑丈なのは良いけど重い…
戸がやたら重いので、一度外して設置。1人で持ちながらのビス打ちは難易度高かったです。ちょっとずれました。また、戸を一度外して取り付けると位置が思いっきりずれるので、調整が必要。システムキッチンってなかなか繊細なんですね。
下の台もとりあえず並べて配管の位置は大丈夫そう。それっぽくなって来ました。
しかし、このキッチンのワークトップの間口は2700mm。重さにして約30kg。
1人では設置不可能…誰か助けて下さい。
天井の石膏ボード張ってないし、壁紙も1人で貼れる自信はない…完成目前にして難儀してます。
ただ、キッチンを設置したことによって居室のスペースがかなり広がったので、これを機にフロアタイル貼って床を完成させました。

勢いそのままに２階の寝室にもフロアタイルを貼って完成です。

12月中旬までの進捗は以上になります。

今後の見通し

残っている作業としては
・キッチン天井仕上げ
・エアコン設置
・家具・家電設置
・資材片付け
・美装
といったところです。
今のペースだと早くて2月完成くらいの見込みになりそうです。
民泊新法の180日制限は4月起算なので、なるべく早く始められた方が今年度分の枠を使えるので良いのですが、焦って設備不良などを起こすわけにもいかないので、着実に進めていこうと思います。

初期投資費用について

さて、リフォームの進捗状況はこのくらいにして民泊立ち上げにかかるコストがどれくらいなのか気になると思いますので、12月現在までにかかった費用の内訳をざっくり紹介します。

リフォーム関連費用

床材（合板、フロアタイル、スタイロフォームなど、2階含む）15万円　
システムキッチン一式　35万円
キッチンパネル（下地処理含む）　10万円
壁紙、石膏ボード、断熱材　7万円
電動工具等追加分　10万円
電気工事士3種の神器及び電材　10万円
給湯器交換＆移設　40万円
水道管移設　10万円

リフォームで大きくかかった費用はこの辺りですが、そのほか雑費を含めると150万以上はかかってるかなという印象です。
ただ、見てもらって分かる通りキッチン周りの工事の比重がかなり大きいです。
やはり水回りはできることならあまりいじりたくないですね。もしくは安価に仕上げられる方法があれば競争優位に立てるのではないでしょうか。
また、工具などの生産設備の費用がそれなりにかかっているので、壁床の材料費は数十万円程度です。
これらを考えると水回りの状態って重要ですね。

民泊関連費用

消防設備（火災報知器、誘導灯、消火器）　12万円
リモートロック（本体及び設置工事）　15万円
チェックインシステム導入　10万円
宿泊管理業務契約料　1万円
支払い家賃　35万円（7万円/月）

消防設備は設備自体の価格がこれですが、工事を外注するとなるともう何万円かアップしそうです。ここは絶対にかかる費用なので、せいぜいメルカリとかで安く買うくらいしかなさそうです。
リモートロックやチェックインシステムは正直なくてもなんとかできそうなので、ここは予算次第で工夫するのものありだと思います。
宿泊管理業者は探せば安いところが見つかると思います。登録事業者一覧から探してみてください。
今回は父親所有の物件なので、8月から毎月家賃を払ってます。
賃貸物件を民泊にしようとする場合は敷金礼金仲介手数料などで数十万の初期コストがかかるかと思います。

これらの合計で210万円になりますが、物件までのガソリン代・駐車場代・セミナー費用・旅費交通費等々の費用も合算すると250万円くらいは使ってます。たぶん…

今後かかる見込み費用

・家具（椅子、ソファーベッド、ベッド、カーテン、リネン）40万円
・プロジェクター　10万円
・エアコン　15万円

残りは家具がメインになります。
IKEAのインテリアコーディネーターでの見積もりでは全部で50万円ほどでしたが、一部はカットする予定なので40万円くらいになる見込みです。
ほとんどの家電（冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ等々）に関しては既存のものでスタートします。
テレビはないので新しく設置を考えてましたが、プロジェクターの方が場所を取らず広く部屋を使えて、破損リスクが低く、トータルコストも安くできそうなので「アラジン」というシーリングライト型プロジェクターを導入予定です。

部屋が広くなったので、エアコンも出力の高いものに交換予定です。
というわけで、トータルの費用としては300万は確実に超えてくる予定で、もしかすると400万くらいになるかも？

総括

いかがでしたか？今回の記事が少しでも参考になれば幸いです。
当初は最小限の費用で小さく始めようと思いましたが、結局自分がある程度納得いくまでやっていったらこんなにコストが膨らんでしまいました。
この初期費用が高いかどうかは売上次第にはなりますが、初めての民泊なのでワクワクしてます。
今後は上手く行ってもいかなくても投稿しますので、興味のある方は見にきてください。

おまけ

最後までくれたあなたに耳寄り情報です。（もう知ってるかもしれないけど）
今回のリフォームで、他の大家さんから教えてもらって「マイハーズマーケット」という内装材が買えるサイトを利用しました。

配送エリア限定・配送に２週間ほどかかる・基本置き配なのですが、価格が安いです。多分他より３割くらい安い。
早めの発注ができる場合や急がない場合は是非使ってみてください。
それでは良いDIY生活をお送りください。
Good day!