こんにちは！足立 淳と申します。

私は東京で株式会社サムタイムズという小さな不動産会社を経営しており、日々、お客様の素敵なお住まい探しのサポートをしています。

今回は中古マンションをお探し中の方や、これからお住まい探しを始める方に向けて、長年の不動産仲介経験に基づいた【必ず契約前にチェックしておくべきポイント】をまとめました✏️📖

不動産業界の多くの営業マンは、自分のノルマを達成することに必死なので、物件のネガティブなことはあまり教えてくれません…😡
売ってしまった後は、よほどの瑕疵がなければ不動産仲介会社は責任を負うことは無いのです。

これだけキチンと確認しておけば、購入した後に後悔・・・😢ということは無いと思いますので、物件の売買契約書にサインをする前に必ず確認してくださいね。

固いお話が多くなってしまうので、少しでも楽しみながらお読みいただくために絵文字も多用してみました（笑）😊

少しでも読者の皆様の、お住まい探しのお役に立てれば幸いです🙇‍♂️

※中古戸建をお探しの方は以下のnoteをお読みください👀

✅ 築年数

まずはとても重要な「築年数」から。

築年数を見極めるうえで大事なキーワードが「1981年6月」です。

1981年6月より前に建てられた（建築確認申請がなされた）建物を「旧耐震基準」、それより後に建てられた建物を「新耐震基準」と呼ばれています。

旧耐震基準の物件は「全然問題ないですよ〜😏」という不動産会社やリフォーム会社は多くありますが、住宅ローンの審査が通りづらかったり、2044年までに70％の確率で発生するといわれている「首都直下地震」のリスクを考えると、あまりオススメすることができません。

近年、各金融機関の旧耐震基準の物件に対する見方が非常に厳しくなってきており、審査すら受け付けていただけないようなケースも出てきてしまっています🏦

今は住宅ローンの審査が通ったとしても、数十年後に売却することになった時に、築70年や80年の旧耐震基準時代の物件は、どこの金融機関も審査を受け付けていただけない可能性があり、次に購入する方がローンが組めない物件になってしまうリスクがあります・・・。そうすると、現金でしか売れなくなるので、価格を大幅に下げないと売れなくなってしまうかもしれません😱

1981〜1983年築くらいの際どい時期の物件の場合は、そのマンションが新耐震基準なのか、旧耐震基準なのかを必ず確認するようにしましょう。

✅ 総戸数

あまり意識をされる方は少ないのですが、「総戸数（マンションに何世帯が住んでいるか）」も非常に重要なポイントです👨‍👩‍👧

総戸数が少なすぎると、管理費や修繕積立金がどんどん値上がりしていってしまって凄い金額になってしまったり、どんなマンションでも12〜13年に１度のペースで行う「大規模修繕」の時に数十万円単位の「修繕一時金」が徴収されてしまうリスクがあります💸（※どんなマンションでも値上げの可能性はあります）

サムタイムズでは総戸数は少なくとも【30戸以上】あるマンションをお勧めしています。

数は多ければ多いほど良いということではありませんが、10戸や20戸しかないマンションは要注意です⚠️

また、総戸数がすごく少ないマンションだと、管理組合の理事のお仕事が2〜3年に１度などのペースで回ってくるといったことも考えられます。

マンションに住むからには管理組合に積極的に協力していくことはとても大切ですが、定期的な理事会への参加が必要なので、お仕事がお忙しい方には負担になってしまうこともありますので、この観点も覚えておきましょう。

✅ 管理状態

立地と同じくらい重要なのが、「管理状態」です🧹

SUUMOや物件の資料の「管理形態」という項目に、そのマンションがどんな管理形態になっているのかが記載されています。

管理にもさまざまな種類がありますが、マンションの管理会社に管理をお任せしていない「自主管理」の物件は注意が必要です。

一方で「常駐管理」や「日勤（通勤）管理」の物件であれば、基本的に心配しなくても大丈夫です。

「巡回管理」の場合は、そのマンションの管理がうまく回っているかどうか、マンションの内見時などに確認が必要となります。

具体的には「駐輪場」と「ゴミ捨て場」をチェックするようにしましょう。
駐輪場とゴミ捨て場は、マンションの管理状態がよく表れます🚲

錆びた自転車がたくさん放置されていたり、ゴミ捨て場が著しく汚れてしまっているようなマンションは要注意ですよ🚮

✅ 修繕積立金総額

「修繕積立金総額」とは、そのマンション全体で修繕積立金がいくら貯まっているのか？を表す金額のことです💰

みんなで頑張って積み立ててきた修繕積立金を使って、マンションの壊れたところを直したり、大規模修繕の工事を行うことになりますので、修繕積立金が全然貯まっていない物件だと、修繕積立金がどんどん値上がりしていってしまったり、大規模修繕の時に「修繕一時金」が徴収されてしまうリスクが高まってしまいます。

大規模修繕工事で数千万円のお金を使いますので、大規模修繕工事直後だとかなり減ってしまっていますが、マンションの規模にもよりますが、大規模修繕工事直後でも、少なくとも1,000〜2,000万円程度は貯まっている物件を選びましょう。

✅ 長期修繕計画書

そのマンションの将来的な修繕プランをまとめたものが「長期修繕計画書」です📈

なかには長期修繕計画書が無いマンションもありますが、まずは、この長期修繕計画がちゃんと策定されているマンションを選ぶことが大切です。

長期修繕計画書自体はあくまで ”計画（シミュレーション）” ですので、そこまで細かく内容を把握する必要は無いのですが、将来的な修繕積立金の値上げや、一時金の徴収が具体的に検討されているマンションもあるので、その点については事前に不動産会社の担当者などに確認するようにしましょう。

具体的な管理費や修繕積立金の値上げが決定している場合は、売買契約時に説明される「重要事項説明書」に記載があるはずです📄

✅ 土地の権利

マンションの中には土地を地主さんからレンタルしているような物件があります😮

そのような物件のことを「借地権付きの物件」と言ったりするのですが、毎月土地のレンタル料（地代）を支払う必要があったり、借地期限が来たときに数百万円などの更新料がかかってしまったりとデメリットも大きいので、物件価格は安かったりしますが、オススメすることができません。

中でも「定期借地権」の物件は、期限が来たら必ず建物を解体し、更地にして地主さんに返さないといけない物件です。借地期限が短くなればなるほど売りづらくなっていくので、注意が必要です。

土地も建物も両方とも自分のものになる「所有権」の物件を選ぶようにしましょう。

✅ 管理規約・使用細則

マンションのルールについてまとめられているものが「管理規約」や「使用細則」になります📖

何十ページにもおよぶ分厚い資料になりますので、すべてに目を通す必要はありませんが、リノベーションのルールやペットの飼育ルール、楽器演奏のルールなどが記載されていますので、気になる項目は事前にチェックするようにしましょう🐶

✅ 近隣トラブルの有無

住んでいて一番のストレスになるのが「近隣トラブル」です⚡️

売主さんに確認ができるようなら、過去に上下左右のお部屋の方とトラブルが無かったかどうかを確認したり、マンションの管理人さんに過去にマンション全体や購入を検討しているお部屋周辺でトラブルが無かったかを確認すると安心です。

売主さんはあまりネガティブなことを伝えたく無いので、小さなトラブルは教えていただけない可能性もあります…😢

上下左右のお部屋の玄関前にガラクタが積まれていたり、怪しいものが置かれていないかなど、念の為に確認するようにしましょう。

あまりジロジロと見すぎると良くないですが、マンションの外から遠目に周辺のお部屋のベランダの様子もちらっと見てみると良いです👀

干している洗濯物などから、小さなお子さんがいるかどうかなども確認できる場合があります👶

✅ 過去の災害時の被害状況

売主さんや管理人さんに過去の大きな地震や台風の時に、建物に被害が無かったかどうかを確認すると安心です🌀

具体的には2011年の東日本大震災や、2019年に関東を襲った大きな台風（台風15号・19号）の時のことを確認できると良いでしょう。

特に１階のお部屋の場合は、台風や豪雨の時に浸水が無かったかなど、確認するようにしましょう☔

とはいえ、過去に何も被害が無かったから大丈夫と思い込むのも良くありません。2011年の東日本大震災のときは、東京は震度5強でしたが、今後発生すると予想されている首都直下地震では震度7が起きる可能性もありますので、油断は禁物です。

✅ 契約電気容量

「契約電気容量」も見落としがちなチェックポイントです。

靴箱の中や洗面所に設置されているブレーカーを見ると「◯◯A（アンペア）」と記載があります💡

【30A以上】あればファミリーでも問題なく暮らせますが、中には20Aしか使えない物件や、築年数の古い物件だと「単相2線式（単2）」の物件があります。単相2線式の場合はブレーカーに「単2」と表記されています。

単相2線式の物件の場合、使える家電製品に制約が出てしまうリスクもありますので、注意が必要です。

契約電気容量を上げられるマンションがほとんどですが、なかには上げられないマンションもあるので注意しましょう。

✅ エアコンの設置可否

どんなマンションでも、基本的にリビングにはエアコンが設置できますが、1990年以前などの築年数の古いマンションの場合、時々、共用廊下側のお部屋にエアコンが設置できないマンションもあります🎐

マンションの内見時にエアコンが設置されていないお部屋があった場合には、壁にエアコンの配管用の穴（スリーブ）が空いているかどうか、外にエアコンの室外機を置くスペースがあるかを確認しましょう。

ここからはリノベーションを検討されている方がチェックすべきポイントになります🛠

✅ 床や天井の構造

マンションの床や天井の構造は、大きく分けると２種類あります。

床は「二重床（にじゅうゆか）・直床「じかゆか」」、天井は「二重天井（にじゅうてんじょう）・二重床（にじゅうゆか）」の２種類ずつがあります。

コンクリートに対して床下や天井裏にスペースを空けて施工されている物件を「二重床・二重天井」といい、コンクリートに直接フローリングや壁紙が貼られている物件を「直床・直天井」といいます。

リノベーションをされる方は「二重床」や「二重天井」の物件の方が、配管や配線がしやすいので、間取り変更の自由度は高まります。

直床の物件の場合は、キッチンなどの水回りの設備の位置を変えると、床に段差が生じてしまう可能性があったり、やや制約が出てくる場合があります。

残念ながらSUUMOや物件の資料に記載されていないことがほとんどなので、リフォーム会社の担当者さんや設計士さんに確認していただくと良いでしょう。

✅マンションの構造

マンションの建物自体の構造も大きく２種類あります。

５階建以上など、背の高いマンションは、柱と梁（はり）で建物を支える「ラーメン構造」（※ドイツ語で枠🖼といった意味です）、４階建以下の背の低いマンションは壁自体で建物を支える「壁式構造」という物件が多くなります🍜

間取り図の四隅に四角い柱が表記されていれば「ラーメン構造」の可能性が高く、間取り図の四隅に四角い柱が無ければ「壁式構造」の可能性が高いです。

ラーメン構造の場合、お部屋の中の壁はほとんど撤去することができるので、比較的自由に間取り変更がしやすいのですが、壁式構造の場合は、お部屋の中に壊せない ”コンクリートの壁” が存在する可能性が高くなります。（上図の赤い線の壁がコンクリートの壁になります）

コンクリートの壁は建物を支えているので、リノベーションでも絶対に壊すことができません🔨

コンクリートの壁の位置によっては、希望の間取りが実現できない可能性もあるので、間取り変更を含むリノベーションを希望する場合は、事前にリフォーム会社さんに確認しましょう。

以上が、中古マンションを購入する際に事前に確認すべきチェックポイントになります✅

いかがでしたでしょうか？

急いで契約書にサインをする前に、必ずこれらのチェックポイントを確認した上で契約に臨むようにしてくださいね☝️

もちろん、全てのチェック項目をクリアした物件はそんなに多くありませんので、もし気に入った物件が上記のようなチェックポイントに該当する場合には、将来的なリスクと物件価格とを総合的に考えて、購入しても大丈夫かどうかを判断するようにしましょう🙆

サムタイムズでは、上記のような物件の見極め方や探し方をギュッと１時間に凝縮したセミナーも随時開催しておりますので、より詳しくお知りになりたい方は是非、お気軽にご予約ください。

✏️上質な中古物件の見極め方講座

また、気になられている物件がある方は、物件の無料診断も行っておりますので、以下のリンク先から物件の情報をお送りください。詳細をお調べして、そのマンションが大丈夫かどうか、フィードバックさせていただきます。

🔍気になる物件の無料診断

住まい探しやリノベーションのことで、ご相談やご質問などがございましたら、遠慮なく以下のご連絡先よりご連絡いただければと思います。

twitterでは物件の見極め方などを定期的に発信していますので、是非フォローをお願いします🙇‍♂️

お読みいただいて良かったと思っていただけましたら、是非「スキ」をお願いいたします！フォローやコメントもお気軽にどうぞ。