1.はじめに

住宅ローンの借入金額は、購入する戸建てやマンション、年収などの条件で大きく変動します。この記事では、3,500万円の住宅ローンを組む場合を想定して、さまざまなシミュレーションを考えました。

2. 世帯年収別：3500万円の住宅ローンの月々の返済額シミュレーション

3,500万円の住宅ローンを借りる場合、月々の返済額はいくらになるのでしょうか？ここでは、年収450〜800万円までの世帯年収の方々を参考に、3500万円の住宅ローンを借りて20年・25年・30年・35年でそれぞれ返済するパターンにおける、月々の返済額と返済負担率を計算しました。なお、ローン金利は1.5%で固定しています。

返済負担率は、税込年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことです。仮に年収360万円（月収30万円）の人が、月々6万円の住宅ローンを返済するという場合、返済負担率は20%ということになります。

例えば長期固定金利の住宅ローンである「フラット35」は、年収400万円以上の方で返済負担率が35%が借入限度額と定められています。しかしこれはあくまで「限度額」であり、実際に住宅ローンを借りる際の適正な返済負担率は、20%〜25%以内に収めるべきと考えられます。

この考え方に基づき、返済負担率から考えた各条件の「借入判定」を記載しています。判定の基準は以下の通りです。

✕：限度オーバー
△：限度内だが適正外
◯：適正
◎：理想

(1)世帯年収450万円の場合

(2)世帯年収500万円の場合

(3)世帯年収600万円の場合

(4)世帯年収700万円の場合

(5)世帯年収800万円の場合

3.3500万円の住宅ローンを組める適正な年収は？

上記の数字や別の指標も踏まえて、3500万円の住宅ローンを組む場合の適正な年収を考えてみましょう。

(1)フラット35の条件で考えた年収の最低額は「400万円」

フラット35において、住宅ローンの返済負担率は年収400万円未満が30%以下、年収400万円以上が35％以下が基準値とされています。これに照らし合わせると、返済負担率が基準値を超えない年収は「400万円」です（返済負担率：32.149％）。

(2)返済負担率20〜25%で考えた年収の最低額は「515万円」

では、一般的な目安である返済負担率20〜25％で考えた場合はどうでしょうか。先ほどと同じ条件で返済負担率25％を超えない年収を計算すると、「515万円」となります（返済負担率：24.97％）。

(3)年収倍率から考えた年収の最低額は「500万円」

年収倍率とは、住宅の購入価格（この場合では住宅ローンの総額）が年収の何倍あるかを示す数値です。一般的に、住宅ローンの借入額は「年収の5〜7倍」が適正だとされます。なお、住宅金融支援機構が発表した調査によると、住宅の種類別の年収倍率は5.7〜7.7倍でした。

仮に「年収の5〜7倍」をこれを3500万円の住宅ローンに当てはめると、年収500〜700万円という結果になります。先ほどの図に照らし合わせると年収500万円で3500万円・返済期間35年・金利1.5%の住宅ローンを借りた場合の返済負担率は25.719％となるので、経済的な余裕も生まれやすいです。

年収700万円で、同じ条件の住宅ローンを借りた場合の返済負担率は18.371％です。これだけ負担が小さければ、住宅ローン借入額の引き上げを検討してもいいでしょう。

出典：住宅金融支援機構「2022年度 フラット３５利用者調査」P.12

4.共働き夫婦が住宅ローンを組むならどうする？

3500万円の住宅ローンを組む際、夫婦のどちらかの年収だけでローンを組む「単独ローン」ケースもあれば、共働き夫婦が2人の収入を合算して住宅ローンを借りることもあります。その場合、住宅ローンでは 「ペアローン」「連帯債務型」「連帯保証型」という3つのローンのいずれかを選択することとなります。

「ペアローン」は、住宅購入に対して夫婦それぞれが別の住宅ローンを契約するという住宅ローンです。「連帯債務型」は、夫婦の一方が主債務者となり、もう一方がその連帯保証人になるという住宅ローンです。「連帯保証型」は、夫婦の一方が債務者となり、もう一方が連帯保証人となる住宅ローンです。

どの住宅ローンにもメリット・デメリットがあるので、それぞれを比較検討してどのローンに申し込むかを決めましょう。

【ペアローンのメリットとデメリット】

• メリット：1人での契約よりも借入可能額を増やせる。2人分の住宅ローン控除を受けられる。

• デメリット：事務手数料・印紙税など諸費用が2倍必要になる。

【連帯債務型のメリットとデメリット】

• メリット：1人での契約よりも借入可能額を増やせる。2人分の住宅ローン控除を受けられる。契約は1つなので費用も契約1本分で済む

• デメリット：連帯債務者にも強い返済義務が生じ、主債務者と同程度の安定的な収入が必要となる。離婚後も連帯債務者の返済義務がなくならない。

【連帯保証型のメリットとデメリット】

• メリット：1人での契約よりも借入可能額を増やせる。2人分の住宅ローン控除を受けられる。契約は1つなので費用も契約1本分で済む

• デメリット：連帯保証人に返済義務が生じるのは連帯債務型と同じ。連帯保証人は住宅ローン減税が受けられない。団信（団体信用生命保険、住宅ローン利用者の保険で、死亡時や高度障害の状態になった時、ローン残高を支払う必要がなくなる）は主債務者しか加入できない。

5.3500万円の住宅ローンを安心して借りるためのポイント

3500万円の住宅ローンに安心して取り組むためのポイントは大きく3つあります。それは「無理なく返済できる計画を立てる」「さまざまな減税措置・補助制度を活用する」「住宅ローンと並行して貯蓄も考える」の3つです。

(1)無理なく返済できる計画を立てる

住宅ローンを借りる場合、少しでも返済の負担を軽減するには「無理なく返済できる計画を建てる」が第一です。例えば、先ほど返済負担率を参考に年収370万円でも理論上は3500万円の住宅ローンを借りることは可能と紹介しました。

とはいえ、月々の返済額を考えると、住宅ローンの借入額を上限ギリギリで設定するのは非常に危険です。事故や病気など、少しでも年収が減ってしまう出来事が発生するとすぐに返済が難しくなります。

世帯年収や将来的な年収の増減を想定して、まずは「住宅ローンを〇〇万円まで」と最初に決めましょう。そのうえで、住宅ローンの返済計画を立ててみてください。

(2)さまざまな減税措置・補助制度を活用する

住宅ローンを借り入れる際、国や地方自治体がさまざまな減税措置や補助制度を用意しています。申し込み可能な制度は住宅ローンを借りるタイミングによって変わるので、住宅の購入を検討し始めたら住宅会社に問い合わせたり、住宅の購入を予定している自治体の情報などを調べてみましょう。

(3)住宅ローンと並行して貯蓄も考える

住宅ローンの返済にフォーカスしすぎて、貯蓄をおろそかにすると、急な出費や収入減に対応できなくなる危険性があります。3500万円の住宅ローンを安心して返済するためには、月々の返済額と並行して貯蓄も考えましょう。
具体的には、次のような資金を貯めていきたいです。

1. 緊急資金：事故や病気に備えて、6ヶ月分の生活費を目安に貯蓄していく

2. 教育費：子供の教育費用の計画を立て、毎月一定額を積立

3. 老後資金：毎月の手取り収入の一部を老後のために積立

これらと住宅ローン返済のバランスを見つつ、無理のない計画を立てることが重要です。また、定期的に収入・支出の見直しを行い、必要に応じて計画を見直すことも忘れないようにしましょう。

6.まとめ

本記事では、3500万円の住宅ローンを借り入れる際のさまざまなシミュレーションと、住宅ローンを借りる際のポイントを紹介しました。皆さんの世帯年収や家族構成などを参考にして、無理のない返済計画を立てつつ、理想のマイホームを手に入れてください。

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