今回の内容は、YouTubeで視聴できます。

１．建ぺい率とは

建ぺい率とは、建築物の敷地面積に対する、建築面積の占める割合のことです。

要するに、建ぺい率は、敷地全体の面積のうち、これくらいの割合までは建物を建てることができるということを表したものということができます。

この建ぺい率によって敷地内の空き地の割合が決まってきます。

建ぺい率は、建築基準法の集団規定の1つになります。

建ぺい率の分野は、数字や計算が出てくるので、算数が苦手な人は敬遠しがちですが、過去問を見る限り、それほど難しい計算は出題されていないようなので、得点源として、しっかりマスターしておきたい部分であります。

建ぺい率の計算式

建ぺい率（%）＝建築面積（㎡）／敷地面積（㎡）

例えば、敷地面積が200㎡、建築面積が120㎡の場合の建ぺい率は、

120㎡／200㎡＝0.6　　建ぺい率は、60%

また、敷地面積が200㎡の場合に建ぺい率が60%であるということであれば、建物を建てられる部分の広さ（建築面積）は、120㎡ということになります。

以上のように、私有地であるにもかかわらず、自由に建築物を建てることができないわけですが、そもそも建ぺい率の規制は、どのような理由で設けられているのでしょうか。

仮に建ぺい率の規制がなければ、ほとんどの人が敷地いっぱいに建築物を建てる
可能性がでてきます。しかし、こうなると、建築物と建築物との間隔がほとんどなくなり、窓を開けたら隣の家の壁が目の前にあるといった事態になりかねません。これではいろいろな意味で困るわけです。
そこで、敷地面積に占める建築物の建築面積の割合を規制することで、建築物と建築物との間隔を空けることができ、これによって日照、風通し、火災の際の延焼の抑制等ができることになります。
要するに、良好な住環境を確保するために建ぺい率の規制があります。

２．建ぺい率の制限

（１）地域別の建ぺい率

建築基準法にもとづく「建ぺい率の限度（指定建ぺい率）」を超える過大な建築物は建築できません（第53条）。

「建ぺい率の限度（指定建ぺい率）」については、行政庁が用途地域ごとに、都市計画で定めています。

用途地域別の指定建ぺい率の一覧表

①原則

この一覧表を見ると、基本的に建築基準法で一律に定めるということはしていません。つまり、用途地域では、原則として、建ぺい率を、一定の数値の中から都市計画で定めるとしていることが分かります。

これはどうしてか分かりますか？

これは、日照状況などに応じて、地域ごとに対応できるようにするためです。

但し、例外があります。
商業地域のみは、建築基準法自身が、一律に、8/10と定めています。
これは、商業地域においては、デパートなどの建築物を建築できますが、売り場面積を広げられるようにとの政策的見地から、より大きな数値にしているわけです。

なお、用途地域の指定のないところでは、都市計画で定めるのではなく、特定行政庁が都市計画審議会の議を経て定めることになっています（建築基準法第53条第1項第6号）。

以上が原則の話になります。では、次に例外についてお話します。

②例外

延焼の可能性が低い場合の例外が2つあります。

ア　都市計画で指定される防火地域内（火災に対して厳しい規制がかかっているエリア内）にある耐火建築物等、または、準防火地域内にある耐火建築物等もしくは準耐火建築物等の場合

耐火建築物等、準耐火建築物等の建築物を造る場合は、燃えにくいということから、建ぺい率をプラス1/10にできます。

さらに、建ぺい率の原則的数値が、8/10のエリア（例えば、都心の駅前、繁華街など）においては、防火地域内の耐火建築物等であれば、建ぺい率の制限がなくなります。
ここの部分は良く出題されます。

イ　特定行政庁の指定する角地等の場合

特定行政庁の指定する角地等においては、両側に建物がある場合と比べて延焼の可能性が低くなるため、例外扱いになっています。

この場合には、建ぺい率をプラス1/10にできます。

ウ　　アとイの両方に該当する場合

この場合には、建ぺい率をプラス2/10にすることができます。

平成3年問題23

建築物の容積率及び建蔽率に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　第一種中高層住居地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物についても、建蔽率の制限は、適用される。

２　建築物の敷地が近隣商業地域と商業地域にわたる場合においては、容積率は、商業地域の容積率による。

３　第一種低層住居専用地域内の建築物については、建蔽率は、2/10以下としなければならない。

４　工業地域又は工業専用地域内にある建築物であれば、容積率は、前面道路の幅員による制限を受けない。

解説

選択肢1は、正しいです。
建ぺい率の制限が適用されなくなるのは、建蔽率の限度が10分の８とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物についてになります（建築基準法第53条第6項第1号）。
しかし、本選択肢で問題になっているのは、第一種中高層住居専用地域の場合になります。この用途地域では、建蔽率は、3/10、4/10、5/10、6/10のいずれかであり（同法第53条第1項第1号）、8/10となることはありません。よって、建ぺい率の制限が適用されなくなることはありません。
同じような問題が、令和2年12月問題18でも出題されています。

選択肢3は、誤りです。
第一種低層住居専用地域では、建蔽率は、3/10、4/10、5/10、6/10から、都市計画で定めることになっています（建築基準法第53条第1項第1号）。よって、2/10以下としなければならないとする選択肢は誤りです。

平成29年問題19

建築基準法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　都市計画区域又は準都市計画区域内における用途地域の指定のない区域内の建築物の建蔽率の上限値は、原則として、法で定めた数値のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとなる。

２　第二種中高層住居専用地域内では、原則として、ホテル又は旅館を建築することができる。

３　幅員４ｍ以上であり、法が施行された時点又は都市計画区域若しくは準都市計画区域に入った時点で現に存在する道は、特定行政庁の指定がない限り、法上の道路とはならない。

４　建築物の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が２つ以上ある場合には、これらの前面道路の幅員の最小の数値（12ｍ未満の場合に限る。）を用いて算定する。

解説

選択肢1は、正しいです。
用途地域の指定のない区域内の建築物の建蔽率は、特定行政庁が、3/10～7/10の範囲で土地利用の状況等を考慮し、当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めます（建築基準法第53条第1項第6号）。

平成24年問題19

建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地内にある建築物の建蔽率については、特定行政庁の指定がなくとも都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の１を加えた数値が限度となる。

２　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、12ｍ又は15ｍのうち、当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。

３　用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は200㎡を超えてはならない。

４　建築協定区域内の土地の所有者等は、特定行政庁から認可を受けた建築協定を変更又は廃止しようとする場合においては、土地所有者等の過半数の合意をもってその旨を定め、特定行政庁の認可を受けなければならない。

解説

選択肢1は、誤りです。
特定行政庁の指定する角地等においては、両側に建物がある場合と比べて延焼の可能性が低くなるため、例外扱いになっています。
この場合には、建ぺい率をプラス1/10にできます。

令和3年問題18

次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　都市計画により建蔽率の限度が10分の６と定められている近隣商業地域において、準防火地域内にある耐火建築物で、街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物については、建蔽率の限度が10分の８となる。

２　市町村は、集落地区計画の区域において、用途地域における用途の制限を補完し、当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進等の目的を達成するため必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、当該区域における用途制限を緩和することができる。

３　居住環境向上用途誘導地区内においては、公益上必要な一定の建築物を除き、建築物の建蔽率は、居住環境向上用途誘導地区に関する都市計画において建築物の建蔽率の最高限度が定められたときは、当該最高限度以下でなければならない。

４　都市計画区域内のごみ焼却場の用途に供する建築物について、特定行政庁が建築基準法第51条に規定する都市計画審議会の議を経てその敷地の位置が都市計画上支障がないと認めて許可した場合においては、都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなくても、新築することができる。

解説

選択肢1は、正しいです。
①準防火地域内にある耐火建築物等については、都市計画で定められた建ぺい率を10分の1だけ加算することができます。
②特定行政庁が定める角地についても、都市計画で定められた建ぺい率を10分の1だけ加算することができます。
選択肢では、①と②の2つを同時に満たしています。このような重複する場合には、それぞれを足して、10分の2を加算することができ、建ぺい率は8/10となります。

平成2年問題23

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下この問において「容積率」という。）及び建築物の建築面積の敷地面積に対する割合（以下この問において「建蔽率」という。）に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　建蔽率は、前面道路の幅員に応じて、制限されることはない。

２　建築物の敷地が第二種中高層住居専用地域と第一種住居地域にわたり、かつ、当該敷地の過半が第二種中高層住居専用地域内にある場合は、当該敷地が第二種中高層住居専用地域内にあるものとみなして、容積率に係る制限及び建蔽率に係る制限が適用される。

３　近隣商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物の建蔽率は、８／10を超えてはならない。

４　用途地域の指定のない区域内の建築物については、容積率に係る制限は、適用されない。

解説

選択肢3は、誤りです。
近隣商業地域の建蔽率は、6/10又は8/10のうち、当該地域に関する都市計画において定められた割合になります。
そして、都市計画で建蔽率が8/10と定められた地域で、防火地域内の耐火建築物等については、建蔽率の制限は適用されないことになります。この場合には、建ぺい率は8/10を超えることになります。

（２）敷地が地域の内外にわたる場合

ア　規制の異なる複数の地域にまたがる場合の建ぺい率

当該建築物の建蔽率は、各地域の建築物の建蔽率の限度に、その敷地の当該地域にある各部分の面積の敷地面積に占める割合を乗じて得た数値の合計以下でなければならないことになっています（建築基準法第53条第2項）。

規制の異なる複数の地域にまたがる場合の建ぺい率の計算例

まず、それぞれの地域の建ぺい率を確定していきます。

①第2種住居地域

都市計画で定められた建ぺい率は、6/10
＋
防火地域内にあり、耐火建築物を建築する予定　プラス1/10
＋
特定行政庁指定の角地　プラス1/10

6/10＋2/10＝建ぺい率8/10

②近隣商業地域

都市計画で定められた建ぺい率は、8/10
＋
防火地域内にあり、耐火建築物を建築する予定　プラス2/10

8/10＋2/10＝建ぺい率10/10

次に、加重平均を出します。

①第2種住居地域

建ぺい率8/10

その敷地の当該地域にある各部分の面積の敷地面積に占める割合
＝第2種住居地域に属する部分の面積／敷地全体の面積
＝80/200

8/10＊80/200＝（8＊80）／（10＊200）＝640/2000

②近隣商業地域

建ぺい率10/10

その敷地の当該地域にある各部分の面積の敷地面積に占める割合
＝近隣商業地域に属する部分の面積／敷地全体の面積
＝120/200

10/10＊120/200＝（10＊120）／（10＊200）＝1200/2000

③それぞれの数値の合計（敷地全体の建ぺい率）

640/2000＋1200/2000＝64/200＋120/200＝184/200＝敷地全体の建ぺい率92/100

イ　防火地域の内外にわたる場合の建ぺい率

建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合には、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物等であるときは、緩和措置として、その敷地はすべて防火地域にあるとみなされます。
ですから、建ぺい率がプラス1/10となります。

ウ　準防火地域と防火地域・準防火地域以外の区域にわたる場合の建ぺい率

建築物の敷地が、準防火地域と防火地域・準防火地域以外の区域にわたる場合には、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物等または準耐火建築物等であるときは、緩和措置として、その敷地は、すべて準防火地域内にあるものとみなされます。
ですから、建ぺい率がプラス1/10となります。

平成27年問題18

建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、エレベーターの昇降路の部分又は共同住宅の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分の床面積は、一定の場合を除き、算入しない。

２　建築物の敷地が建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の２以上にわたる場合においては、当該建築物の建蔽率は、当該各地域又は区域内の建築物の建蔽率の限度の合計の２分の１以下でなければならない。

３　地盤面下に設ける建築物については、道路内に建築することができる。

４　建築協定の目的となっている建築物に関する基準が建築物の借主の権限に係る場合においては、その建築協定については、当該建築物の借主は、土地の所有者等とみなす。

解説

選択肢2は、誤りです。
敷地が建蔽率の異なる地域にまたがる場合、当該建築物の建蔽率は、各地域の建築物の建蔽率の限度に、その敷地の当該地域にある各部分の面積の敷地面積に占める割合を乗じて得た数値の合計以下でなければならないことになっています（建築基準法第53条第2項）。

令和3年12月問題18
次の記述のうち、建築基準法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　法第68条の９第１項の規定に基づく条例の制定の際、現に建築物が立ち並んでいる道は、法上の道路とみなされる。

２　都市計画により、容積率の限度が10分の50とされている準工業地域内において、建築物の高さは、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が35ｍ以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、1.5を乗じて得た値以下でなければならない。

３　第一種住居地域においては、畜舎で、その用途に供する部分の床面積が4,000㎡のものを建築することができる。

４　建築物の敷地が、法第53条第１項の規定に基づく建築物の建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の敷地の過半の属する地域又は区域における建蔽率に関する制限が、当該建築物に対して適用される。

解説

選択肢4は、誤りです。
敷地が建蔽率の異なる地域にまたがる場合、当該建築物の建蔽率は、各地域の建築物の建蔽率の限度に、その敷地の当該地域にある各部分の面積の敷地面積に占める割合を乗じて得た数値の合計以下でなければならないことになっています（建築基準法第53条第2項）。
選択肢にあるように、「建築物の敷地の過半の属する地域又は区域における建蔽率」を適用するわけではありません。

平成10年問題22

下図のような敷地Ａ（第一種住居地域内）及び敷地Ｂ（準工業地域内）に住居の用に供する建築物を建築する場合における当該建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合）及び建ぺい率（建築面積の敷地面積に対する割合）に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。
ただし、他の地域地区等の指定、特定道路及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。
また、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内でもない。

敷地Ａ
　都市計画において定められた容積率の最高限度 ⇒ 20/10
　都市計画において定められた建ぺい率の最高限度 ⇒ 6/10

敷地Ｂ
　都市計画において定められた容積率の最高限度 ⇒ 40/10
　都市計画において定められた建ぺい率の最高限度 ⇒ 6/10

１　敷地Ａのみを敷地として建築物を建築する場合、容積率の最高限度は200パーセント、建ぺい率の最高限度は60パーセントとなる。

２　敷地Ｂのみを敷地として建築物を建築する場合、敷地Ｂが街区の角にある敷地として特定行政庁の指定を受けているとき、建ぺい率の最高限度は20パーセント増加して80パーセントとなる。

３　敷地Ａと敷地Ｂをあわせて一の敷地として建築物を建築する場合、容積率の最高限度は264パーセントとなる。

４　敷地Ａと敷地Ｂをあわせて一の敷地として建築物を建築する場合、建ぺい率の最高限度は74パーセントとなる。

解説

選択肢2は、誤りになります。
角地の指定がある場合は、建蔽率は、プラス10％になります（建築基準法第53条第3項第2号）。
よって、敷地Ｂの場合は、都市計画において定められた建ぺい率の最高限度6/10＋1/10＝建ぺい率7/10となります。

選択肢4は、誤りになります。
違う用途地域に敷地がまたがっている場合で、都市計画で定められた建ぺい率の数値が違うのであれば、加重平均する必要があります。しかし、本問の敷地ＡとＢの建ぺい率の数値は、同じ6/10ですから、計算するまでもなく、建ぺい率は、6/10となります。

（３）建ぺい率の制限の緩和

延焼の可能性が低い場合の緩和措置として、
ア　防火地域内にある耐火建築物等、または、準防火地域内にある耐火建築物等もしくは準耐火建築物等の場合
イ　特定行政庁の指定する角地等の場合
がありました。

これら以外にも緩和措置がいくつかあります。

隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合などにおいて、当該壁面線などを越えない建築物（ひさしその他の建築物の部分で政令で定めるものを除く。）で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建蔽率は、その許可の範囲内で緩和することができます（建築基準法第53条第4項）。

平成20年問題20

建蔽率及び容積率に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　建蔽率の限度が80%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建蔽率による制限は適用されない。

２　建築物の敷地が、幅員15m以上の道路（以下「特定道路」という。）に接続する幅員６m以上12m未満の前面道路のうち、当該特定道路からの延長が70m以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなす。

３　容積率を算定する上では、共同住宅の共用の廊下及び階段部分は、当該共同住宅の延べ面積の３分の１を限度として、当該共同住宅の延べ面積に算入しない。

４　隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合において、当該壁面線を越えない建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建蔽率は、当該許可の範囲内において建蔽率による制限が緩和される。

解説

選択肢1は、正しいです。
商業地域では、建築基準法上、建ぺい率が8/10に固定されています。そして、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率は無制限になります。

選択肢4は、正しいです。
選択肢にある壁面線とは、街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るために、道路から一定の距離のところに引く線のことをいいます。
壁面線が指定された場合、建築物は、その線より内側に建築しなければなりません（建築基準法第46条第1項）。

壁面線の指定を受けると、道路境界線と壁面線の間の土地は、建築物の敷地として利用することができません。よって、壁面線の指定以前よりも敷地面積が小さくなります。この場合には、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものであれば、建蔽率による制限が緩和されます（建築基準法第53条第4項）。

（４）建ぺい率の制限の適用除外

建築基準法第53条第6項
次の各号のいずれかに該当する建築物については、建ぺい率の制限の規定は適用しない。
一　防火地域（第一項第二号から第四号までの規定により建蔽率の限度が十分の八とされている地域に限る。）内にある耐火建築物等　👈これは（１）のところで確認しました。

二　巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊（駅前の連絡通路など）その他これらに類するもの

三　公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したもの