立ち退きがあるのはどんなとき？

建物を貸し借りしているときに、立ち退きをしたい、あるいは求められるというのはどんなときでしょうか。具体例とともにみてみましょう。

①契約に違反しているとき

契約に違反しているときに、契約を解除し、立ち退きをということがあります。
例）賃料を滞納している、払っていない。無断で第三者に貸してしまった等

②契約に違反していないが貸す側の都合があるとき

契約に違反していないときでも、貸す側の都合で必要だということで立ち退きをということがあります。
例）建て替えの必要がある、貸す側が自ら使いたい等

貸す側の都合で立ち退きが必要なの？

貸す側の都合ですぐに立ち退きが必要なわけではありません。「正当な理由」が必要となります。

正当な理由とは？

貸す側は賃貸借契約の更新を拒絶してもすぐに契約が終了するわけではなく、正当な理由がある場合に限って、更新を拒絶でき、契約が終了することになります。

基本的な要因・補充的な要因

正当な理由というのはどのように判断されるのでしょうか。
正当な理由は、考慮すべき要素があり、これをを総合的に考慮して判断されることになっています。
考慮すべき要素には、基本的な要因と補充的な要因があります。

• 基本的な要因
  基本的な要因としては、①貸す側の事情（貸す側が建物を必要とする事情）、②借りる側の事情（借りる側が建物を必要とする事情）とがあります。
  ①貸す側の事情としては、例えば、現在の建物を利用する必要がある場合、建物の老朽化による建替え、再開発の必要性などがあります。
  
  ②借りる側の事情としては、例えば、住むためであったり、商売をするために必要である場合などがあります。

• 補充的な要因としては、③建物の貸し借りに関する従前の事情、④建物の利用状況、⑤建物の現況、⑥立退料となります。
  
  ③建物の貸し借りに関する従前の事情とは、例えば、賃料の金額や契約期間、借りる側の契約違反があったかといった事情となります。
  
  ④建物の利用状況は、その名のとおり、例えば、借りる側が実際に建物を利用しているか、契約に従って建物を利用しているかといったことになります。
  
  ⑤建物の現況も、その名のとおり、建物自体の物理的な状況で、建物の修繕が必要か、老朽化していないかといった事情にになります。
  
  ⑥立退料は、「財産上の給付」ですので、金銭の支払だけでなく、代わりの建物等を提供することも含まれます。
  ＊立退料は補充的な要因ですので、立退料だけでは立ち退きができないということになります。

いつまでに正当な理由が必要なの？

貸す側は、借りている側に対し、期間満了に伴う更新拒絶、解約の申し入れをする必要があります。
この申し入れのときに、正当な理由が必要となります。

例外はないの？

このように、期間満了に伴う更新を拒絶するには、正当な理由が必要です。
ただ、これには例外があります。

①定期借家契約の場合
　定期借家契約は、契約の更新がないことを定めている契約です。
　期間満了に伴う契約の更新がないので、正当な理由は不要となります。
　期間満了後も契約を続けるには、再度契約をする必要があります。

②契約違反がある場合
　冒頭にあるように、賃料の滞納や無断で第三者に貸してしまったりということがあり、貸す側と借りる側との信頼関係が破壊されたと評価する場合には正当な理由は不要で、契約が解除となり、退去しなければなりません。

まとめ

以上のように、立ち退きを求めるにも、求められたときも正当な理由が必要となる場合があり、正当な理由の判断はさまざまな要因を考慮することになります。
その判断は複雑ですので、一度、弁護士にご相談ください。