住宅ローンは怖い～という声が多いですが、確かに何も知らなかったら怖いかもね。借金だから。

でもちゃんと知れば、美味しいツールでもあるので、うまく活用する方法を知っておいて損はないでしょう。今回紹介するのはあくまで王道パターンなので、万人にあてはまるものではありませんよ。

本記事の内容は、YouTube動画でも分かりやすく解説していますので、こちらもご覧ください！

「あえて」多く借りる

頭金に現金を多く突っ込むのはナンセンス。考えない人がやることです。

変動金利は0.5%前後ですから、ローン諸費用入れても、頭金に入れる予定だった現金を1%以上で運用した方がよくね？ってこと。年利1%以上なら、まー堅めの投資でも可能でしょ。

頭金入れて金利負担を減らすってのは、私はこの現金を1%以上で運用することができません！と言っているようなもの。

投資だけじゃなく、事業に回した方がもっと良い。いやー私はサラリーマンなんでーとか言ってる場合じゃなく、副業当たり前の時代。なおさら家買うなら、リスクヘッジゼロ！会社頼み！ってやばいですよ。

手元の現金こそ最大のリスクヘッジ

ローンを多く借りるの怖いから、リスクヘッジとして頭金多く入れたい！と考えてる人も、ちゃんと考えた方がいい。

最大のリスクヘッジは、ローン額を減らすことではなく、手元に現金があることね。コロナでローン返済できない！という人って、ほぼ貯蓄ゼロってことでしょ？さすがに家買ってる場合じゃないよね。

最低でも、収入ゼロでも半年は暮らしていける現金を。できれば１～２年分は置いておきたい。コロナのような有事もあるし、両親の介護だって突然訪れる。子供が急にアメリカでテニスやりたいっていうかもしれないじゃん。

そんな時に最強なのは現金。

ちなみに、100万円ローン減らして削減できる金利は、年5000円。年5000円削減のために、手元に100万円置いとくメリットを放棄しちゃだめ。100万円手元にあれば、医療保険解約できるでしょ。それだけで年5000円は浮くしね。

ローン減税（ローン控除）のすごさ

これはご存じですね？ローン借りると政府からお小遣いがもらえる制度。その金額は収入によるけど、最大ローン借入額の1%。

3000万円借りたら、金利で0.5%（15万円）かかるけど、お小遣いが1%（30万円）もらえるってこと。なんか新手のビジネスみたいですね。でもこれ国の制度。

冒頭に行ったように、頭金いれずにその現金で1%以上運用できれば、金利分は回収できるし、それに加えてお小遣い1%もらえるってこと。仮に、現金をそのまま置いておいたとしても、「ローンを借りた方が儲かる」というおかしなことになってるわけです。

13年後に向けて、繰り上げ返済原資を貯める

ただ、ローン控除には期限があり、今建てると13年。13年間はお小遣いがもらえます。ローン額が減るとローン減税額（お小遣い）も減るので、金利が0.5%前後なら、13年間は繰り上げ返済しない方が基本は得です。

（収入によるローン減税の上限額が、借入額×１％より少ない場合は、繰り上げ返済した方が良い場合とかあるけど、詳細は割愛します。そのへん興味ある人は、他の記事たくさんあるのでそっちを見てください！）

この先金利がどうなるか？は分かりませんが、とりあえず、13年後に向けて、繰り上げ返済原資を貯めていきましょう。

金利が上がっていれば繰り上げ返済すればいいし、上がってなければそのまま借りておいて、その現金を投資や事業に回すってのが賢い判断ですね。

過去に学べば今は変動金利

今、せやまなら迷わず変動金利。

過去30年間、変動金利の基準となる短期プライムレートはほぼ変わっておらず、基本的に景気に連動するので、今後急激に変動金利が上がる可能性は低いと見ます。あくまで予想ね。

30年以上ゆっくり払っていくなら固定金利もありだけど、15年程度でさっさと建物分の残債なくして、なんら20～25年で完済目指してほしいので、私なら変動一択。

とことん金利安い銀行を

で、とことん安い金利の銀行を探す。店舗ATMが近いとか、まじで関係ないからね。ローン借りた後、店舗いくことなんてほぼないからね。どの銀行もネットで対応できるだろうし。とにかく金利重視でいいですよ。

ただし、ネットバンクは注意ね。ネット銀行側で、金利を自由に変動できる条項が含まれていると厄介なので、ネットバンクにするなら、短期プライムレートに連動しているネットバンクを選ぼう。

目標は15年後に建物分完済

目指すは、15年後に建物分の完済。土地購入金額まで残債を減らせるだけの、繰り上げ返済原資を作るってことね。

最悪、土地のみの価格で売って残債ゼロにできるでしょ？そうすれば、どうしても困ったら、いつでも賃貸に戻ることはできる。多少建物価格残ってれば、諸費用分くらいはでるでしょ。

この考えでも大切なのは、いかに建物金額を減らすか？ってこと。これはいつも言ってるけど、家は負の資産なんでなるべくお金をかけてはいけない。建物の価格を抑えておけば、建物分のローン完済も楽になるよね。

一方、土地はいっとけ！ってこと。相場以下なのであれば、高い土地は高く売れるので、そんなに気にする必要無。（相場変動までは読めんがね）それより、誰も買わんやろ！とか、安くても相場以上の土地には絶対手を出さないようにね。

転居リスクは貸せる家を

もし転居して家に住めなくなったら、売るよりも貸した方が賢い。借主の家賃でローン返済できれば、完済時には土地価格分が丸丸資産になるわけだからね。ただし、注意点が二つ。

一つ目は、住宅ローンは居住用のローンなので、賃貸に出すと契約違反で全額返済を求めてくる銀行があるってこと。なので、転居での賃貸という選択肢がある場合は、銀行に事前に確認しておくとGOOD。

「仕事の都合等で転居した場合、家を賃貸に出しても全額返済を迫られませんか？」とね。全く問題ない！という銀行と、全額返済を求めます！いう銀行にきれいに分かれます。

二つ目は、賃貸に出すと管理費とか空室リスクがあるので、ローン月々返済額の110～120%で貸せる家を目標に建てるってこと。ローン月々返済額と同額の家賃だと、どうしても赤字になるからね。

そのために、土地選びの時から、同規模の戸建賃貸の相場を把握しておくとGOOＤ。30坪前後の4LDKを推奨。4LDKは希少性高いのと、30坪以上になってもそれ以上家賃上がらないってのが理由です。

まとめ

まとめるとこんな感じです。

・現金あるけど多く借りる
・現金はなるべく手元に残す
・その現金を投資や事業に回す＆有事のリスクヘッジに備える
・13年間は繰り上げ返済せず貯金する（金利0.5%前後の場合）
・13年後に金利上がってたら繰り上げ返済
・13年後に金利上がってなければそのまま借りて、その現金を投資・事業へ
・変動金利を選択
・とことん低い金利にこだわる（ネットバンクは要注意）
・15年後には建物分のローン完済
・転居時にローン月々返済額の110～120％で貸せる家を
・賃貸に出した場合の対応を事前に銀行に確認