■本日は会話形式で書きます。 

地銀の東京支店勤務7年目若手銀行員に私が融資をお願いした前提です。

お互いの会話と本音を記載します。 本当は本にも入れたかったのですが、編集部判断でカットになりました。 

テーマは不動産投資家としてのルールで、この形式では趣旨から外れるんです。 技術評論社担当者さんに不満はありません。 

 ■私の名はみどり、東京の支店に移動してきた関西地銀の営業担当。

 東京にある地銀営業担当者は地の利を生かせず相当厳しい。 

大手は都銀が抑え、中小優良客は地元の地銀、信金が抑えていてる。 

関西地銀の東京支店にくる客は与信管理の問題で貸せない客ばかり。 

手数料がとれる不動産融資に頼らざるをえないが自己資金がある客が少なく融資ができない。 

金持ちは大手が相手にしない手間がかかる変わった客が多い。

 融資ができて、高い手数料が入る金融商品買う客はが欲しい。

 当行は販売できる投資信託が少ない、仕組債、ラップ口座も詐欺みたい条件ではっきり言えばどこの地銀も良い金融商品がない。

高齢者に売ると大抵トラブルになるので若い人に売りたい。 

 １１時２５分前後 

 事務員さん「みどりさん、不動産融資の件で問い合わせ電話です。」 

みどり:お電話変わりました。 

 上海:すいません。 本業は会社員で法人で不動産事業している上海といいます。 御行では一都三県への不動産融資の融資はしていますか？ 

みどり：一都三県は対象エリアです。融資の条件はお客様次第です。 

 上海:私の会社員の年収、預金、家賃収入、借入金額、返済期間、金利、借りている銀行はかくかくしかじかで。 融資の可能性があるなら一回話を聞いてもらえませんか。 

→この情報を伝えて見込客にならなければ面談を断るはず。

 みどり:いいですよ。どこにお伺いすれば良いですか？ 

 →話だけでは信用はできない。少しは可能性ありそうなので行く。 

 上海:それでは私が会社員として勤務している会社にきてもらえます？

 住所はHP見てください。事務所は池袋駅近くです。 受付がいない場合は受付でタッチパネルで呼び出してください。 

→在籍確認したいはずなので会社にきてもらうか。 

みどり:わかりました。それでは○日○時でいかがでしょうか。 

→会社に来いか、属性確認のアピールだけど、融資を出せそうな勤務先だな。 

 上海：それでは念のために電話番号は○○です。行き違いがあったらお電話ください。失礼ですがお名前いただけますか。

  →ダメだこの銀行員間抜けだ、名乗らないということは安く見られた。 

 ◇後日池袋近くの喫茶店

 みどり：はじめましてみどりと申します。

 上海：上海です。会社員としての名刺ですがよろしくお願いします。 

→30前後の若造の課長代理か そんなに期待はされていないんだな。

 みどり：不動産融資ということですがなぜ当行を選ばれたのですか？ 

 上海：御行の評判をネットでいろいろ調べて不動産融資に積極的かなと思ってご連絡をしました。 ご希望でしたら資料をお渡しします。まず融資が検討できる客なのかご判断いただいてよろしいでしょうか。 

全てコピーをしてファイリングしております。 ご希望でしたら差し上げます。 

◇個人 

・運転免許所コピー 

・社員証コピー

 ・個人の職務経歴書 

・預金通帳3年分（全て当日に1000円入金＆10年分原本用意） 

・確定申告書3年分（10年分原本用意） 

・納税証明書 

・住民票本籍地記載 

・自宅謄本、固定資産税通知書 

 ◇法人資料 

・法人税申告書3期分 

・BS、PL3期分 

・資金繰り表18カ月分は月次単位、それ以降は年単位 

・他行融資契約書＆返済予定表 

・預金通帳（当日に1000円入金） 

・火災保険、地震保険契約書 

・所有物件謄本、販売資料、レントロール、契約書、固定資産税通知書 →物件ごとに全てファイリング済

・会社の謄本、納税証明書 

 みどり：資料拝見します。かなり資料がお揃いのようですね。

 →この人ベテランさんだ。 

上海：かれこれ早いもので大家初めて十数年ですね。 最初は都銀さんで借りて築浅物件を買いました。 その後に融資が付きにくいけど土地の資産価値がある物件をサラリーマン御用達の高金利銀行で借りましたが全て返済が終わってます。その後少し低金利な地銀さんから借りてます。同じような物件に融資をつけてくれる銀行を探してます。金利はご確認ください。 

 みどり：かなり低い金利で借りられてますね。 なぜメインバンクの青い地銀さんで借りないのですか？ 

上海：青も融資が付きにくいエリア、築年数があります。青で融資ができないところを埋めてくれる銀行を探してます。

あ～、私の物件現地で見たいのであれば撮影許可、立ち入り許可を出します。ただし入居者様のプライバシーには充分に注意してくださいね。

みどり：上海さん手馴れてますね。当日に1000円入金して通帳偽造がないとアピール、会社に呼んで勤務先の偽装がないとアピール、納税証明書＆会社謄本も融資実行時にマストなの理解されていて、しかも昨日発行。

上海：ええ～、まあ。本音で話していいですか？

ぶっちゃけ初対面で電話で年収や属性アピールしても時間の無駄でしょ。

エビデンスがある書類があった方が楽でしょう。

みどりさん課長代理程度なので、そんなに期待されている一見客じゃないでしょｗ、普通は期待できる客には次長か課長がくるからｗ

みどり：そんなことはないですよ、正直に話しますが審査が全然問題なくできますが、問題は物件ですかね。

→問題は物件なのよね

上海：それでは今から6個物件の販売資料を提示しますので御行の融資基準を教えてください。答えられない場合は答えられないとお答えください。

①路線価1㎡50万円以上エリア築4年木造　利回5％

②路線価1㎡50万円以上エリア築12年木造　利回6.5％

③路線価1㎡50万円以上エリア築20年木造　利回6.8％

④路線価1㎡20万円程度エリア築5年軽鉄　利回6.8％

⑤路線価1㎡20万円程度エリア築14年軽鉄　利回7.3％

⑥③路線価1㎡20万円程度エリア築20年木造　利回9％

みどり：いきなりそれですか。面倒ですねｗ

上海：さてと融資基準をお伺いしますね。読者の皆さんここから重要。

①の物件だと法定耐用年数期間の融資フルローンではCFは回りません。

この場合、頭金をCFが回るまで入れれば融資可能なのはどこの銀行でも一緒ですが、

確認事項①：充分な預金があれば頭金1割程度でも融資はでますか？

確認事項②：今保有している物件の家賃収入でCFには余裕がありますが、これを返済資金にしたいと思います。この場合、家賃収入は全て評価されますか？耐用年数オーバーの物件を少し保有しています。この部分が評価されないルールはありますか？

みどり：質問が多すぎますが回答しますね。充分な預金と年収があれば頭金1割程度でも融資をする可能性はどこの銀行でもあります。

ただし税金負担分を除いてCFが回る程度が一つの目安だと思います。

流石に家賃収入から運用経費を引いた金額で返済資金が回らない物件には融資は出ません。

次に家賃収入の評価ですが審査にプラスになりますが、流石に地方築古の不動産収入は持続性が疑問で運用経費の問題もありますので審査にプラスになることはありません。ただ都心の物件であれば多少の築古程度であれば審査にプラスになります。法定耐用年数以内で都心であれば審査にはプラスになるという認識で問題ありません。

上海：模範回答ありがとうございます。

確認事項③：次に物件②、④、⑤について質問させてください。法定耐用年数以内の融資期間であればCFは厳しと思います。融資期間を少し伸ばすことはできませんか？

みどり：初回の融資では結構厳しいです。ただ都心一等地であれば多少は柔軟に対応します。都銀さんと違って当行のような地銀では柔軟に対応するところもあると思います。建物が大手AP会社施工や耐震基準３であれば融資期間は多少伸ばしやすいんですかね。今の当行では木造と軽鉄は伸ばして法定耐用年数の期間＋5年程度です。信金さんは当行のような地銀より柔軟に対応している印象ですね。

上海：模範解答ありがとうございます。

確認事項④：耐用年数オーバー物件への融資は厳しいですか。

みどり：これは金融機関によると思います。現段階で当行は原則対応していません。ただし、融資先が厳しい期末、他の優良案件とセットでの融資等の条件がないと普通は融資をしないと思います。ただ、融資先がない今の状況であればここがいつ緩むかがポイントでしょうね。都心であれば融資をしたい金融機関は多いですけど、ちなみに当行は今は全てNGです。

上海：ご回答ありがとうございました。

御行の審査基準が理解できました。ありがとうございます。

あとがき：昔のコラムで受けが良かったものをリクエストがあり再編集しました。融資審査は何を基準にしているのかは金融機関によって異なります。そこを理解しないと融資審査は前に進みません。

毎回思うのが駆け引きが必要なそんなに難しい物ではないということです。マネタイズしたいキラキラ大家さん、評論家さんは融資審査を難しいと言ったほうが自身のプラスになるので言っているだけで定量的な物なんです。

俗人的な要素なそんなになく、機械的ですかね。さてと大抵のことは語ったので本当にこれで最終回。筆起きます。

頼むからもうサポートもリクエストもしないでください。

作者：閃光の上海摩天楼君