note引退詐欺で戻ってきました。

さてと昨今の不動産を使った節税への疑問についてまず書きますね。

■巷にあふれている築古節税

建物5000万円、土地5000万円程度の木造築古を買う。

木造であれば5年で償却できるので毎年1000万円減価償却が取れる。

でもね、この方法危ないんですよね。

①5年後減価償却後売却、しかし不動産値下がりリスクと取得売却経費ｗ

往復6％仲介手数料＋不動産取得税＋登記費用等で10％程度費用かかるので実は節税にならない、損するケースもあります。

例えば上記物件を5年後償却を取り、1億円で売却した場合原価は5000万円なので1億円－5000万円＝5000万円が売却時に課税されます。

こういうのは節税ではなく、単なる繰り延べです。

■本当の節税とは、

売却しないで築古不動産を建物価値を大きく取り、減価償却を短期間で取りその土地を保有することだと思います。

狙う物件は下記の２つ。

①都心一等地築古、戸建＆AP（全空でも可能or定期借家が条件）

例えば木造耐用年数オーバーは5年で償却できます。

今の都心であれば路線価より実勢値が大きく乖離しています。

例えば実勢値3億円でも路線価1億円とか普通です。

土地1億円、建物2億円の木造耐用年数オーバー不動産を買うのです。

そうすれば2億円÷5年＝4000万円の減価償却が取れます。

最高税率の人にはこれは相当大きいですね。4000万円減価償却が取れる。

そして賃貸に出して5年程度保有するのです。

※個人は大抵消費税非課税業者です。建物売却時消費税非課税。

また、売主が法人でも消費税非課税業者のケースもあります。

売主が非課税業者であれば土地、建物の価格調整対応してくれる、もしくは契約書に土地建物の価値を記載しないケースであります。

そういう場合建物価値は購入金額－土地路線価評価で建物価値を設定します。そして減価償却を取ります。

買った不動産を定期借家にして家賃を少し安くすれば都心であればすぐ埋まります。絶対に定期借家にしてください。

立ち退きは手間と費用がかかります。

なおこの方法、１～2年で建物取り壊し、建て替えは税務署に確実に否認されるます。

他人に貸して最低5年は賃貸に出して事業をしていると説明できる状態にしないと税務署否認リスク大です。

そして5年後減価償却を取り切った後に新築APを建てます。

自宅利用はやったことがありませんが、否認リスクは5年だと高、もう少し保有期間がいるなと思います。

APであれば不動産賃貸事業をしている、

不動産賃貸事業をしていたが老朽化で仕方なく建て替えをしたと主張できます。

②築古で駐車場大物件を狙い、駐車場に新築APをたてる。

これはよくある手です。

①のように建物価値を大きくして築古を5年で減価償却します。

そして駐車場に新築を建築します。駐車場には借地権が発生しません。

駐車場の契約更新で終了で問題ないのです。貸主から解約してくれと申し入れすることもできます。

さて、いかがでしたでしょうか？そもそも築古にローンつかないんじゃないのかという声が聞こえてきますが、年収4000万円以上高属性であれば、築古でも貸す金融機関は多数あります。最後に言っときます。

不動産は長期保有です。

年収4000万円以上の方は減価償却による還付が大きい、そして相続税を圧縮できるので、不動産の勉強はマストだと思います。良い税理士をみつけてください。

PS10万円寄付した人本当すいません。リクエストあれば他のテーマで書きますｗいいのかこの内容でｗ