利回り105%! 40万円で買った超キレイな家が怪しすぎた

先日フルリフォームされた戸建を40万円で購入しました。この物件の概要と経緯やその後、そして伝えたい事を書いてみます。

場所ですが岡山県の県南部、裏手に山がある高台に建っている家でございます。接道しており再建築も可能ではありますが、道路から少し階段を登ります。このエリアの土地値は坪単価5万程度でしょうか。(実売価格はもっと低いと思われる)のどかな田舎で空気も美味しく景色は良好です。

土地は159㎡あり、建物は2階建で約77㎡ございます。固定資産税の評価額は土地が約200万円、建物が約90万円程です。なので固定資産税は年間約17,000円と、比較的リーズナブルな仕様となっております。広さ的には一般的な戸建としては土地建物共に十分なレベルです。車は縦列ですが2台駐車可能でございます。すぐ近くにも月極駐車場があり、車が増えても全く困らないのが良かったです。田舎の戸建では駐車スペースはかなり重要なファクターですので事前に必ずチェックが必要だと思います。特に入居希望者がファミリーだと3台目4台目の需要もあり、まずは駐車スペースから見る方も多いです。

肝心の部屋の中身ですが、昭和47年に建築されたもので古いのではありますが、約7年前に大幅なフルリフォームが施されておりかなりキレイな状態が保たれていました。しかし動画内にもあった通り何故か1部屋だけ全くリフォームされてない部屋がありました。襖も破れたまま放置されており異臭も残っています。何故リフォームされなかったのか理由は不明です。近隣のおばちゃんにも聞き込み調査を試みましたが有力な情報を得ることは出来ませんでした。

今回の物件はある不動産屋さんから話をいただいたものですが、もちろん契約書のみの簡易的な売買で、当然ですが重要事項の説明はありません。売主さんも契約には来られませんでした。全て自己責任、ノークレームでの購入でございます。taimanは今までアパマン16棟、戸建18棟を購入しましたがクレームを言ったことは一度もありません。それはもちろん自己責任という事もありますが「実はtaimanが陰キャラであるから言えないだけだ」という見方も出来ます。

部屋内は1部屋を除きかなりキレイだったため、購入後に怪しい部屋の畳の表替えを行い賃貸の募集をかけました。募集家賃は3.5万円です。募集から約3週間程で入居者さんが決まりました。年間家賃収入は3.5×12=42万円ですので、単純な表面利回りを計算すると105%になります。この数字だけ見るとすごく儲かりそうなイメージですが実際は登録免許税や取得税、固定資産税などの諸経費がかかりますし、物件本体に対しての諸費用のウェイトが大きいので実質的な利回りはかなり下がると思います。年間家賃収入から固定資産税を引くと年間約40万円の実質収入になり、購入費用に登録免許税や取得税、司法書士への報酬やその他修繕費やクリーニング費など諸費用合計が約30万円かかってきますので実質的には40万円➗70万円=57%となり、実質的な利回りはここまで下がります。ここからさらに所得税や住民税がかかるので所得ベースで考えるとさらに下がるのです。

「不動産投資は儲かりそう」みたいなイメージがありますが、税金や手数料、リフォームなどの費用が想像以上にかかってきます。不慣れな人や全くシミュレーションしない人が始めると、こんなはずじゃなかったとか、大して儲からないとかそんな状態に陥ります。安易に手を出すのではなく失敗したくなければ入念なシミュレーションを行い購入を検討することをお勧めします。税理士に10年単位の物件シミュレーションを作成してもらえば不動産賃貸業がいかに儲からないか思い知ることが出来ますので、これは是非やってみてください。

ネットや本またセミナーなどでは「儲かります」とか「誰でも簡単」とかそういったフレーズが溢れていて、良く見かけますがそんなのは所詮個々のポジショントークであり、実際には中々難しく簡単に儲かるものではありません。有料セミナーやネット、SNSなどでイキってる人を見かけたら前年度の所得税納税証明書でも見せてもらうといいと思います。人から金取ってセミナーするんですからそれぐらい当然ですよね?儲かってるからセミナーするんですよね?まさか返済でカツカツで儲かってないから情弱から金を巻き上げる訳じゃないですよね?あのイケハヤ先生や株クラで儲けてる方々は偉いので堂々と納税額を公開してますよ。総資産◯億!とか年収◯億!とか何のエビデンスも無いのに簡単に信用しないでくださいね!

経験した方なら誰もがわかるはずですが、特に郊外の築古ボロ物件や新しくても利回りの低い物件は要注意です。購入直後は良くても5〜10年後に利回りが悪化して返済後のキャッシュフローがカツカツになっていくのは良くある話です。だからこそ僕は購入直後の5年間が超重要だと考えています。安易に飛びついてしまうと後に後悔してしまいますので十分に検討、シミュレーションしてからの購入をお勧めします。

あれ、タイトルと全然違う話になってるじゃねーか。。。


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TaimanTVのnote

コメント1件

自分の感なのですが・・・・・事故部件回収のネタなんですが・・・又はいいますわぁ(笑)
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