モゲ澤が借りている住宅ローンはどの銀行？選び方・考え方を解説！
どうも、モゲ澤です！ 先日、私のTwitterにこんな質問が届きました。
「モゲ澤は日頃から住宅ローンについて情報発信をしているけど、実際どんなローンを借りているの？」という質問ですね。また、私はローン選びの際には、資産運用もセットで考えたほうが良いとお伝えしていますので、オススメの資産形成は何かという質問もいただきました。
私も少し前に家を買いまして、そのときに住宅ローンを組みました。そこで今回は、「モゲ澤が自宅を購入するときにどのように住宅ローンを選んだか」をお伝えしていきます！
ローンを検討するときの4つのジャッジポイント
住宅ローンを選ぶときには次のような判断のポイント（ジャッジポイント）があります。これに沿って、私がどのようにローンを選んだのかお伝えします。
1つ目のジャッジポイントは金利タイプで、「変動金利か、固定金利か」です。
一貫してお伝えしているように、「変動金利」を選んでいます！（これで固定金利を選んでいると言ったら、皆さん「話が違うやないかい！」と怒りますよね・・・汗） 金利上昇が当面見込めないこと、金利が上がったとしても固定金利よりも変動金利のほうが優位なことがその理由です。詳しく知りたい方はこちらの記事も読んでみてください。
2つ目は団信（団体信用生命保険）、「一般団信か、ガン団信か」ですが・・・。
これは、「ガン団信」です。ガン団信はメリットが大きい商品で、むしろ入ったほうが儲かるぐらいの商品です（詳しくは後日解説しますね）。ただし保障は厚ければ厚いほど良いとは考えておらず、7大疾病保障や8大疾病保障はつけていません。個人的に最低限必要と考えている「ガン団信」を選択しました。
3つ目は借り入れ方で、自分だけが債務者になる「単独債務」か、配偶者と一緒に組む「ペアローン」か。
私は「ペアローン」にしています。理由は2つあり、1つは会社員と違って、ベンチャー企業の経営者である私の与信が残念ながらそれほど大きくないためです。私1人では借りられるか微妙なラインだったので、会社員の妻の与信も活かすことにしました。もう1つの理由は住宅ローン控除で、減税メリットを2人分活用できる点がありますね。
ペアローンの場合、育児や介護などでどちらかの収入が減ってしまうと返済が厳しくなるリスクがあります。ほかにも、離婚することになった場合に問題になります。
モゲ澤は余裕を持って返済できる範囲にとどめており、また住宅ローンを借りるときに妻には「離婚したときに大変なんだよね・・・（笑）」と、そういったリスクがあることも率直に話して、夫婦で納得して借りています。「2人で頑張って返していこう」と一致して借りられるなら、メリットの多いペアローンはアリだと思います。
4つめは中古物件に限った話ですが、「リフォーム資金を現金で払うか、住宅ローンと合わせて借りるか」。
結論、私は中古物件をリフォームする前提で買ったので、リアル銀行（店舗型の銀行）でリフォームローンも込みで借りています！具体的には東京の地銀「きらぼし銀行」で借りています。もちろん、金利はネット銀行より高いですよ。ですが、ネット銀行はリフォームローンを借りられないところが多く、リフォームも借りようとするとリアル銀行が選択肢となるケースが多いですね。
「え！モゲ澤さん、ネット銀行じゃないの！？」と思う方もいるかもしれませんが、これから説明するようにトータルの損得をきちんと計算して決めています。
金利コストはネット銀行のほうがもちろん優位
それではここで、具体的なシミュレーションです！
物件の住宅ローン：5,000万円
リフォーム費用：400万円
金利：リアル銀行は0.6％、ネット銀行は0.4％
借入期間：35年
リアル銀行では借入金額5,400万円（リフォーム費用込み）、ネット銀行では借入金額5,000万円（リフォーム費用400万円は別途現金で支払い）で、35年目までにかかるトータルの金利コストを計算しました。
ネット銀行のほうが借入金額が少なく、かつ金利が安いので約230万円の差になります。この結果だけを見れば「ネット銀行のほうが良い！」と思えるわけですが・・・。実はこれだけではトータルの損得はわからないのです。
なお、このような金利コストの試算にはモゲチェックの住宅ローンシミュレーションが便利ですので、ぜひ活用してみてください。
リフォーム借り入れ分の「資産運用」とトータルで考える
先ほどのシミュレーションでは、リアル銀行はリフォーム費用400万円を借りる前提でしたよね。となると、現金で支払うネット銀行の場合よりも手元資金が400万円多く残ることになります。
そこで、その400万円を資産運用に回してみたらどうなるでしょうか？ 年間2％の複利で35年間運用した場合で試算してみました。
35年間運用したときのリターンの総額は約384万円です。
先ほどの金利コストの差と比べてみると、資産運用のリターンのほうが大きいため、少々金利が高くてもリフォーム費用も借りられるリアル銀行のほうがトータルのメリットが大きいと言えるのです。
加えて、リフォーム費用の400万円の部分にも団信がついてきます。団信の生命保険としての価値も考えると、メリットはさらに大きくなりますね。
モゲ澤の資産運用はシンプルな米国株ほったらかし投資
最後に、「年間2％の運用をしていくためにモゲ澤が何をやっているの？」という質問にもお答えしておきます。方法はシンプルで、「iDeCo」「NISA」で投資信託を買って「ほったらかし投資」をするだけ。買っている銘柄はS&P500やダウ平均株価などの米国株のインデックスファンドです。
なお、資産運用の考え方についてはこちらの記事をご覧下さい。参考になると思います。
複雑な戦略を立てて、複雑な取引をして・・・という方法は考えていません。モゲチェックの運営会社MFSの取締役COO（最高執行責任者）の仕事に集中するためにも、資産運用は誰でもできるシンプルなやり方を選んでいます。
投資対象とする国や銘柄を間違えず、長期投資・分散投資をしていれば、損することは基本的にありません。「お金には働いてほしいけれど、そのために私自身がさらに働くことはしたくない」という私のようなスタンスの人には、ほったらかし投資が良いと思います。
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