どうも、モゲ澤です！　最近、不動産価格がすごく上がっているというニュースがよく流れていますよね。「なぜ不動産価格が上がり続けているのか？」という質問をいただくことも多いです。

今回は、なぜ不動産価格が上がっているのか、またなぜ東京都心部での上がり方が大きいのかをわかりやすく解説していきます。2030年の不動産価格も大胆に予想してみました！

不動産価格が上がっている4つの理由

不動産価格がどれくらい上がっているのか、まずはそれを裏付ける国土交通省のデータをお示しします。

2012年頃から上昇基調にあり、とくに2021年ごろから急上昇してきました。2010年を100とすると、2022年は134.7と高水準になっています。

このように価格が上がっている理由なのですが、4つあります。

1つ目はインフレです。インフレとはお金の価値が下がることです。例えばバナナの価格が100円から150円になった場合、バナナそのものの持つ価値は変わりませんから、お金の価値が3分の2になったといえますよね。

不動産価格でも同様で、お金の価値が3分の2になると、1部屋4,000万円のマンションが6,000万円に上昇します（以前の記事も合わせてご覧ください！）

2つ目の原因は低金利です。2010年ごろの変動金利は1％程度で、この金利で5,000万円を借り入れた場合には毎月返済額は14.1万円です。それがいまは0.3％程度になりました。この金利であれば、同じ毎月返済額は14.1万円で5,700万円を借りられます。

これが不動産価格の上昇を後押ししました。金利が上がると不動産価格が下がり、金利が下がると不動産価格が上がると言われるのはこれが理由です。

3つ目はマンションの家賃が上がっているためです。以前の記事でも紹介しましたが、大都市圏の多くで家賃が上がっています。

読者の方のなかでも、更新時に家賃が上がってしまった経験がある方もいるかもしれません。家賃が上昇していくと、家を借りるのではなく、買おうと考える人が一定数出てきます。賃貸から物件購入へと人が動く流れも、不動産価格の上昇要因となります。

4つ目の理由は共働き世帯の増加です。モゲチェックのユーザーを分析すると、ペアローンや収入合算など、夫婦2馬力で住宅ローンを返済していく方がじわじわと増えています。

20代では4割近くが利用している状況で、この流れは今後も続くと思われます。2馬力で買えれば予算も増やせますので、これも価格を下支えする要素になっています。

不況時の大暴落は考えにくい

ただ、ここまで不動産価格が上がってきたことから、「もしリーマン・ショック級の不況が来たら不動産価格が暴落するんじゃないの？」と思う方もいるとは思います。しかし、私は暴落することはないと考えています。

というのも、冒頭の図の再掲ですが、リーマン・ショックの渦中でも不動産価格の下落は10％程度でした。

そのときになってみないとわからない面もありますが、過去の例を見ると不況時に暴落することは考えにくいと思います。

「東京の不動産」ならではの価格上昇理由

価格上昇は東京都心部ではよりとくに顕著で、かつ強気に推移しています。説明してきた4つの理由に加えて、東京都心部が値崩れしにくい原因はさらに2つあります。それは、①都心部へ人口が集中してきていること、②海外投資家の買いが入っていることです。

人口減少時代こそ都心集中が進む

大きな視点でみれば、日本は人口減少時代の真っ只中にあります。2100年の人口は現在の半分以下になるという予測まであるくらいです。

ただ、人口減少はどこでも均等に起こるのではなく、むしろ都心部では人口集中が起こります。これが不動産価格にどういった影響を与えるかを解説します。

まず郊外ですが、人口がどんどん減り、長期的に見ると不動産価格は下がる可能性が高いです。

不動産価格の下落が予想されるとなると、今までは郊外でも良いと思っていた人が都心の物件を買おうとするようになります。人口増加時代には、混雑した都心部より郊外が選ばれることも多かったのですが、これからの時代は真逆のことが起こるわけです。

また、さまざまなサービスが都心部に集中している現状もこれに拍車を掛けています。例えば、教育が充実した私立中高は都心部に集中していますよね。教育熱心な層はこの地域に通学できる範囲に住もうと考えるでしょう（私も子どもがいるので、このような視点も考えたりします）。そのため都心部に流入する動きは今後も続くと思われます。

海外投資家にとって魅力的な市場

2つ目の理由である海外投資家の存在も買い支え要因として大きいです。海外投資家が東京の物件に買いを入れる背景もいくつかあります。

1．円安
→円安が進めば海外からみた日本の物の値段が割安になる。
2．インバウンド観光
→コロナ明けの旅行客が増えてきており、物件を買いたいという人も増えている。
3．不動産取引の透明性
→不動産取引の透明性のランキングで日本は順位を上げており、取引が増加する可能性がある。

インバウンド観光については、少し前の調査になりますが、不動産投資に関心がある中華圏投資家への調査※によると、日本の物件を見に行きたいとの回答が9割近くに上っています。
※株式会社神居秒算が2023年1月18日に実施した調査結果より

また、不動産取引の透明性は、世界的な不動産仲介業者のジョーンズラングラサールがランキングを出しています。

なんと、日本は「透明性が高い国」と位置づけられる12位にランクインしており、しかもシンガポールやスイスよりも上位というすごいことになっています。海外投資家からみれば日本で不動産投資をする環境が整ってきたと言えますので、今後はさらに海外投資家による不動産取引が活発になる可能性が出てきています。

東京都心部、2030年の価格予想！

東京都心部は人口集中や海外投資家の買いによって不動産価格が高まっていると説明してきましたが、2030年もこの傾向は続くでしょう。

気になる予想価格は・・・

一般的な中古のファミリータイプのマンション（70平米）が1億円→2億円に上昇すると考えています！（東京都心部である下図の赤色部分）

ここでは年収3,000万円以上のエリートサラリーマンや経営者、海外投資家が中心に都心部に家を買うことになるでしょう。一般的な世帯はその周りの青色部分に住むことになるのではないかと思います。

「2億円はさすがに高すぎるんじゃないの？」との意見もあるとは思いますが、こう考えたロジックもあります。

新築マンションの年間販売戸数は現在、23区で1万戸、山手線内だとわずか1,000～2,000戸程度なのです。23区内に住んでいる人は約1,000万人いますが、そのうちの1万分の1である1,000世帯が買える値段であれば売れるということです。

デベロッパーにとっては、価格は「みんなが買える値段」にする必要はなく、この1,000人だけお客さんにすればいいということです。最近はここに海外投資家も含まれるので、東京都内の日本人に売る数はもっと少ない人数（例えば500人くらい）でもOKというわけです。となると、値付けはより強気になってくると考えてもおかしくありません。

そして、新築マンションの高値が続くと、それにつられて周辺の中古マンションの相場もグングン上がっていきます。

今はデフレ時代からインフレ時代への過渡期にあります。日本の株や不動産はなかなか上がらない時代も以前にはありましたが、今後は放っておくとどんどんあがっていく時代になるでしょう。

インフレにキャッチアップしていくのは重要です。もし、少し背伸びすれば都心の物件が手に入るのであれば、若干のリスクを背負ってでも都心部に家を買うのは手段の1つだと思います。

今後も金利情報やお得な住宅ローン情報を発信していきますので、ぜひフォローやスキ！をいただけると嬉しいです♪

モゲチェックのご案内

今回の記事はいかがでしたか？
「銀行を比較したい！」
「自分が審査に通る銀行はどれ？」
「プロがおすすめする銀行は何？」
と気になる方は、モゲチェックの中にある住宅ローン診断サービス「モゲレコ」【PR】をやってみて下さい。

簡単な入力をするだけで、あなたにとって最適な住宅ローンを診断します。不明点があれば、住宅ローンアドバイザーにいつでもメッセージで相談できます。

新規借り入れはこちらからどうぞ。借り換えはこちらです。スマホで便利なアプリもオススメ！【PR】

15万人が利用しているサービスです。しかも、どれだけ使っても無料ですよ〜♬