どうも、モゲ澤です！　以前のnoteでも変動金利と固定金利のどちらがお得かをシミュレーションしましたが、この内容について、「もっと早く金利が上がる前提なら固定金利が有利ではないか？」といったツッコミもいただきました。

それに対する説明も含めて、今回はより進化したシミュレーションをお届けしたいと思います。

以前のシミュレーションのおさらい

いただいた意見を紹介する前にそのシミュレーションの前提と要点を紹介しておきます。

シミュレーションでは金利上昇パターン別に総返済額を比較しています。元本3,000万円・35年払いで、固定金利1.5％と変動金利0.5％の場合です。

固定金利1.5％だと、毎月返済額は9万1,855円で35年間での金利総額は857万9,239円です。変動金利が上がるパターンA・B・Cのどの場合だと、固定金利と同程度の総返済額になるかを検討しました。（以前のnoteを読んでいない方は、どれか予想してみてください♪）

答えはパターンCで、8.5％という金利はバブル景気と同じです。返済期間中にバブルがやって来ない限り、固定金利よりも変動金利のほうが安くなるとお伝えしました。

いただいたご意見とその回答

この内容についていただいたご意見がこちら。

早い段階で変動金利が大きく上昇し、それが最後まで維持された場合は変動金利のほうが返済額は大きくなるだろうという指摘です。

たとえば、返済4年目に金利1％→5年目2％→6年目3％→7年目4％→8年目5％と上がり、それ以降はずっと金利5％が続くという前提にしたとしましょう。そうすると、金利総額は2,470万円となり、約860万円の固定金利よりも金利総額は3倍高くなります。

この場合は確かに指摘のとおりです。

やって意味ある金利シミュレーションとは？

しかし、このシミュレーションが本当にやる意味があるシナリオなのかというと、私はそうではないと思っています。この前提は景気のサイクル（好景気と不景気）を無視しています。過去30年間の日経平均株価の推移と景気サイクルを見てみましょう。

オレンジ色が景気の良かった時代、水色は景気が悪かった時代です。30年間では何度も交互にやってきていることがわかりますね。

そして、好景気のときは過熱を抑えるために高金利になり、不景気のときは景気を支えるために低金利になる傾向があります。では、住宅ローン金利の基準となる短期プライムレートの実際の動きはどうだったかもお示ししましょう。

過去30年間で2回金利が上昇しました。1つは2000年頃に7か月間、0.125％の金利上昇が起こり、もう1つは2006年から27か月間、およそ0.5％の金利上昇が見られました。

過去30年の傾向では高金利の期間は平均18か月程度で、2回生じたことから約10年のサイクルと考えて良いでしょう。日本の好景気は米国とは違って力強いものではないため、高金利の時期はそれほど長くなく、高金利のサイクルも間隔が空いています。

そう考えると、先ほどのずっと完済まで高金利が続く金利上昇シナリオは考えづらいですよね。

景気サイクルを反映してシミュレーション！

仮に高金利時代が早くやってくるとしても、高金利の時代が現れるのは周期的で、その間は低金利の時代になるサイクルのシミュレーションが適切です。その例を作ってみました！

このように周期的に高金利時代がくる場合で、変動金利と固定金利の金利総額が同程度になるのはどのパターンだと思いますか？　どのパターンも最初の3年間は0.5％→4年目以降は低金利の期間は0.75％です。高金利は2年間で、パターンAでは3.0％、Bでは5.0％、Cでは7.0％としました。

その答えは・・・

パターンCです！！

返済期間に7％への上昇が3回あると、固定金利1.5％の金利総額860万円と近い金利総額890万円になります。パターンAの金利総額は560万円、パターンBは725万円でした。

7％というのもバブル景気の頃の金利です。それが3連発！という状況になって初めて、変動金利が固定金利を上回るのです。

これからの日本は人口減少が顕著で、製造業も過去のようには強くない点を踏まえると、バブル景気レベルの過熱が3連発で起こるのは考えづらいです。ですので、私自身は「固定金利よりも変動金利がオススメ」です。1回くらいバブル景気を味わってみたいなと思うこともありますが、現実的には1回でも起こらないのではないでしょうか。

固定金利・変動金利で悩んでいる方には、景気の循環も踏まえた現実的な範囲でのシミュレーションに基づいて判断してもらえればと考えています。そうすることで、正しい答えへとたどり着けると思います♪

今後も金利情報やお得な住宅ローン情報を発信していきますので、ぜひフォローやスキ！をいただけると嬉しいです♪

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