どうも、モゲ澤です！　最近、物件の価格は本当に高くなりましたよね。東京都心では2億円近くの物件もまれではなく、調べていると思わずため息が出てしまいます・・・。同じように思っている方も多いのではないでしょうか。

今回は、都心の物件は手が届かないという方に向けて、どのような考え方でマイホーム購入の検討を進めるとスムーズかを、私の実体験も踏まえてわかりやすく説明していきます。

都心部の不動産価格は上がり続けている

まずは不動産価格の現状と今後の私の予測をお伝えします。東京23区の中古マンション（70平米）の価格の推移をみると、2017年に5,300万円だったのが、現在は7,000万円オーバーとなっています。

これは平均値ですので、70平米のファミリー向けマンションが1億円台という地域はザラにあります。東京都心部は、①都心部への集中と②海外投資家の買いという2つの理由で値崩れしにくく、将来的には山手線の内側の地域は2億円台になってもおかしくないとまで私は考えています（詳しくは以前のnoteも読んでみてください）。

不動産価格は上がったり下がったりしますが、今後本格的なインフレ時代が来れば、都心の物件は長い目で見れば上昇基調になるでしょう。そうなってくると高額物件を買えるのは超高年収のエリートサラリーマンや経営者、海外投資家くらいかもしれません。そしてその周辺に一般世帯が住むというゾーニングになるのではないでしょうか。

一方で日本は人口減少が進んでいきますから、全国に視点を広げて考えてみると、都心・市部・地方の3つで値動きに差が出てくると思います。

都心部は先ほど説明したように、マネーゲームの様相もあって価格は1億、2億、3億・・・と上がっていくでしょう。

しかしその周辺部である市部は一般世帯の需要が対象ですから、めちゃめちゃな上がり方はしないはずです。上がりすぎると買う人がいなくなってしますからね。需要が価格を支える一方で、上値の制約もあるという構造であり、概ね横ばいの傾向になるのではないでしょうか。

そして地方部では人口減少による需要減少が大きく、不動産価格は下がるでしょう。

都心の高額物件は資産形成になる

この予測を踏まえて具体的な数字で考えていきましょう。

いまは都心部では年収2,000万円の人が1.5億円の物件を買い、市部では年収700万円の人が5,000万円を買える状況です。地方ではもう少し収入の少ない年収450万円の人でも手が届く3,000万円の物件を買うとしましょう。

これが将来的にどうなるかというと・・・

あくまで価格変化のイメージですが、都心部では2億円に値上がりしてもおかしくありません。一方、市部は同水準のままとなります。そして地方エリアは2,000万円に値下がりしていく・・・といった形になるのではないでしょうか。

この価格推移を見ると、「頑張って都心の『勝ち組』物件を買えばいいじゃん！」と考える方もいると思います。私も以前からお伝えしているように、家の購入は不動産投資＝資産形成の観点もあるので、「より高額で立地の良い物件を買う戦略」は全然アリだと私も考えています。

「買った後」を考えて幸せになれる選択が重要！

ただその選択肢を取る前に、この2つを自分自身に問いかけてみてほしいです！

1つは、「そもそもその物件を買える資力（経済力）があるか？」。1億円超の物件を買うには最低でも年収1,000万円以上が必要です。それが難しければ、最初からその物件を諦めるという選択肢を取る方がいいと思います（悲しいですが、物理的に無理なものは無理ですから・・・）。

無理を重ねて買ったとしても、毎月のキャッシュフロー（手取り収入から住宅ローンを差し引いた残り）がどれくらいあるでしょうか。このキャッシュフローから食費などの生活費を賄ったとき、いろいろ切り詰めないと家計が回らないような状況では、「何のために家を買ったのか」がわからないですよね。

もう1つは「背伸びして買った後に幸せになれるか？」です。資産性と家計の余裕度合いや居住性はトレードオフになることも多いです。

資産性が高い物件を購入すれば、月々の返済で家計の余裕度合いは減少します。また、都心部では駅近でないうえに静かな環境でもなかったり、少しでも価格を抑えるために設備のグレードが低かったりする物件もあります。

このように「買った後」の生活にも思いを馳せて、幸せに暮らせるかが重要なのです。決して、「勝ち組」物件を買うこと＝幸せというわけではありません。

「勝ち組」物件は買えないな、または買っても幸せになれるイメージがあまり持てないなと思うなら、マネーゲームの様相を見せている都心の不動産購入には乗り込まないほうが良い選択ではないでしょうか。

物件の予算を減らした分、家計の余裕や居住性といった他のところに幸せを見つけていけばいいのです。例えばその分を趣味や旅行に使うことができますし、また郊外の庭付きの戸建てでのゆとりを持った居住空間も代えがたい良さがあります。「住めば都」という言葉があるように、その物件の良さを見つけていく前向きな姿勢もすごく大切です。

ちなみに個人的な体験談ですが、モゲ澤家が物件を購入したときは、年収倍率7倍の物件と5倍の物件で迷いました。妻とも相談の上、最終的には5倍のほうを購入しています。その理由は「家族旅行をしたかった」から。

年収倍率7倍の物件も買えますが、どうしても家計が窮屈になってしまうんですよね。その一方で、年収倍率5倍の物件を選んで家族旅行などをたくさん楽しめる。どちらが人生全体でハッピーかを考えました。

不動産価格が高くて迷っている・・・という方の判断材料の1つとして私の実体験も活かしていただければと思います！　資産形成の観点からは資産性が高いことに越したことはないですが、人生はそれだけではありません。「トータルでの幸せ」を考えて物件を選ぶべきだと強くお伝えしたいです！

今後も金利情報やお得な住宅ローン情報を発信していきますので、ぜひフォローやスキ！をいただけると嬉しいです♪

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