新年あけましておめでとうございます。2019年に開設したnoteですが、2年で3記事しか書いていない事に気が付き、筆を執りました。執筆はサボっておりましたが、物件探しは着々と進めておりましたので、2020年12月に3棟目を買った話を綴ってまいります。

埼玉県新座市　築29年軽量鉄骨　3620万円

3棟目に購入したのは積水ハウス製の軽量鉄骨アパート。1991年築でバブル末期の建物です。CoCoの武道館公演があった年ですね。2K4室のファミリータイプで、2棟目の江戸川区の物件とほぼ同スペックですが、違うのは駐車場が4台あることです。

路線価は12.5万円で、土地値は約3000万円。軽量鉄骨の法定耐用年数は19年ですから建物に価値はなく、積算8割といったところでしょうか。

後述しますが、立地は西武池袋線の大泉学園駅からバスで20分という鉄道空白地帯で、100メートル行くと練馬区、というとても惜しい場所になりますｗ　しかし、そのわずか100メートルで、土地の値段がドカンと下がるのが東京ブランドのすごい所。練馬区内だったら予算オーバーで買えなかったと思われます。

所有物件一覧

2021年1月1日現在の所有物件は、

・1棟目　横浜市磯子区　築15年軽量鉄骨　1K4室

・2棟目　江戸川区　築22年軽量鉄骨（耐用年数27年タイプ）2K4室

・3棟目　埼玉県新座市　築29年軽量鉄骨　2K4室

と、なっています。全部軽量鉄骨ですがたまたまです。東京・神奈川・埼玉で地域リスクを分散していますが、借金は9500万円となりました。はっはっは。

初の築古物件　ローンは26年3.1%の85％融資

3棟目にして初の耐用年数超えの築古物件。となると当然融資も厳しくなります。今回の物件探しのテーマは「オリックス銀行の融資枠を使い切ること」だったので、残された4000万円の融資枠の中で物件を探していました。

3.0％で9割融資行けるかと思っていたのですが、昨年秋以降オリックス銀行が融資を締めてきており、なかなか厳しい結果に。3070万円お借りして、残りは自己資金でまかないました。頭金入れたほうがバランスシートは改善するので良しとしましょう。

こちらの物件は表面利回り9.03%で、現状は8.50％。満室ですが駐車場が4／2台空いています。月次収入が24万3000円、オリックス銀行への返済が14万3000円となっています。将来的には借り換えて金利を下げて行かなくてはなりません。

この物件を買った理由

たくさんの物件を見てきた中で、築29年で利回り8.5%、しかもバス便という平凡すぎるスペックの物件を選んだ理由はいくつかあります。

その1　3年前に大規模修繕済みだった

築29年にしてはキレイだな、と思ったら、3年前に300万円かけて前のオーナーさんが修繕工事をしてくれていました。土地から建てたオーナーさんで、今回高齢で手放すことにしたとのこと。相続対策ですね。

前オーナーはサブリースで積水に任せっぱなしで、きっと工事も言われるままお金払ったんだと思われます。しばらくは建物に大きなリスクがなさそうなのは、購入を決めた大きなポイントでした。

その2　浄化槽を本下水に工事してあった

大規模修繕の際に、本下水への工事も完了していました。こちらも大きな安心材料です。浄化槽がアスファルトの下に埋めっぱなしですが、更地にするときについでに処理しちゃえば問題ないでしょう。

その3　ファミリータイプの間取りだった

1棟目は20平米超え、広めの1KでBT別にウォシュレット、独立洗面台でインターネット無料までついています。それでもやっぱり一人暮らし用の間取りは退去が多い。退去のたびに修繕費はかかるし客付けにお金はかかるし、一回住んでくれたら長いファミリータイプのほうが僕は好きです。（その代わりファミリーは空いたら長い／修繕費も高い）

バス便の地域ですが、部屋分の駐車場もあるので、いけるだろうと判断しました。

その4　ハザードマップが安心だった

埼玉県のいいところは、海がないこと。このあたりは大きな川もないので、洪水の心配がないのがとても嬉しいのです。1棟目の磯子はすぐ海、2棟目の江戸川区は川が氾濫したら区ごと水に沈みます。

よくネタになる「ここにいてはダメです」。本当に江戸川区のハザードマップに書いてありますからね。2019年の大雨の時は生きた心地がしませんでした。そんな事もあって、洪水の心配がない物件を探していたのです。

おまけ　大江戸線延伸計画の夢がある

（練馬区ホームページより）
最後のはおまけです。不動産屋の資料に「大江戸線延伸計画あり！」と書いてあった時は笑ってしまいましたが、もし実現したら大泉学園町駅から徒歩10分ちょっとの物件にクラスアップするため、宝くじ気分で待っているのも楽しいんじゃないかとｗ

練馬区長は小池都知事に猛アピールを続けていて、用地買収も着々と進んでいます。万が一計画が承認されても、駅ができるのは20年後とかになるでしょうが、そんな夢がある物件、楽しいじゃないですか。積水ハウスの建物はしっかりしていると聞きますので、メンテしつつ長期保有するモチベーションになりそうです。

物件の下見は大泉学園から電動のレンタサイクルで行きましたが、ほんとに不便なところで、電車通してあげなよ…って普通に思いました。バスの渋滞も社会問題になってるみたいですね。

人口が減少していくこれからの日本で、大江戸線の延伸が必要かどうかはまた別のお話ですけれどもｗ

ウィークポイントを埋められるか

この物件のウィークポイントは駅からもバス停からも遠いこと。駐車場・自転車置き場・バイク置き場はあるので、頑張って駅まで行ってもらうしかありません。雨の日とか絶対ツライ。

客付けには有利ですが、この物件にも無料インターネットがついています。その分オーナーの僕は、毎月そのインターネット代が負担になります。

お家賃はかなり手頃なので、次の空室時のリフォームでバリューアップはできそうです。トイレに電源引いてウォシュレットつけてあげたい。周囲の相場より安い部屋もあるので、このあたりで工夫したいですね。

運がいいことに僕の実家が土建屋だったのと、中学からの一番仲の良い友だちがリフォーム会社をやっているので、いろんな修繕やリフォームに今後挑戦していきたいと思っています。大家頑張る。

2021年は貯金の年

3棟目が85%融資だったため、諸経費入れて700万円くらい自己資金を使ってしまいました。もうフルローン、オーバーローンの時代ではないので、地銀さんや信金さんでも2割くらい自己資金が必要になってきます。次に5000万円の物件を買うとしたら、頭金＋諸経費で1200万円くらいは必要になってくるでしょう。

そんなに貯金ありません。

年1棟ペースで3棟買ってきましたが、ここからはバランスシートを改善して地銀さんに認めていただくターン。手元資金を厚くするため、今年も馬車馬のように働きたいと思っております。

おかしいな、不動産投資やったら、不労所得でウハウハになるんじゃなかったのかな…。

お仕事、お待ちしております。