先日のゼミで話題になった内容（住宅ローン返済は繰り上げるべきではない）をシュミレーションしてみました。

住宅を購入する際に住宅ローンを活用する方が多いと思います。

ローンを返済する立場としては、「なるべく早く返済してしまいたい！」という気持ちがあるでしょう。そんな方はとりあえず３５年でローンを組みつつ、まとまったお金ができたら繰り上げ返済したい！と思うかもしれません。

しかし、ちょっと待ってください！私は繰り上げ返済はおすすめしません。

え、繰り上げてしまえば、借入期間も短くなり、利息も少なくなるのではないの？

その通りです！

しかし、繰り上げ返済できるだけのまとまったお金があるのであれば、投資に回すことをおすすめします。

まず、繰り上げ返済を行うとすると、

以下のようにシュミレーションしてみました。

借入金額 ：4000万円
返済方式：元利均等
当初金利：0.5% (年利) 5年間 　それ以降の金利 1% (年利)
返済期間 ：35年 0ヶ月
借入年月 ：2023年 1月

住宅ローン控除を活用することができる借入後１３年間はローン残高を減らしてしまうと控除額が減ってしまいますので、住宅ローン控除期間が終了する１３年後から、１０年おきに繰り上げ返済します。
ここでは、計算をわかりやすくするために、

借入後
１０年後に２００万
２０年後に２００万
３０年後に５００万（退職金を想定）

に繰り上げ返済します。

結果は…

はい、繰り上げ返済したほうが、利息分￥788,842削減することができました！

繰り上げ返済分を投資運用してみましょう！

次に、繰り上げ返済分を利率３％でローン返済終了の借入から３５年後まで投資運用したとします。

１０年後に２００万円を２５年間
２０年後に２００万円を１５年間
３０年後に５００万円を５年間

それぞれ運用します。念のため、複利毎に20.315%が課税されることを条件に設定します。

すると…

それぞれ運用益は

１０年後に２００万円を２５年間　→￥1,622,690
２０年後に２００万円を１５年間　→￥856,483
３０年後に５００万円を５年間　　→￥630,919

トータルで、￥3,110,092です。

繰り上げ返済した場合は、￥788,842削減できますが、その分を返済に充てずに運用することで、￥3,110,092の利益を生むことができました！

その差は、
￥3,110,092　ー　￥788,842　＝￥2,321,250

おおよそ２００万円得したことになります。

今回のシュミレーションでは、利率は年３％、運用益に対して20.315%が課税されるように計算しています。
過去の数十年の利率を見るとこれ以上の利率は期待できますし、2024年から恒久化される予定のNISA枠を活用すれば、この20.315％の課税もなくなりますし、まとまったお金になる前にコツコツと積み立てていけば、さらに有利になると考えられます。

複利は、雪だるま式で増えていきます。
繰り上げ返済によって、元金を崩してしまうと、雪だるまのもとになる雪玉が小さくなってしまうのです。

はやく借金を返済してしまいたい！という気持ちもあるかと思いますが、中長期的な目線で資産運用を考えてみてはいかがでしょうか？

参考：keisan生活や実務に役立つ計算サイト,カシオ計算機株式会社,2023