不動産鑑定士について〜鑑定評価と査定の違い

不動産鑑定士について

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、

不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、

又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とする。

不動産鑑定士の業務は、主に以下のようなものがあります。

• 不動産の鑑定評価

• 不動産の利用、取引、投資に関する相談

• 不動産に関する調査、分析

• 不動産に関する講演、研修

• 不動産に関する書籍、記事の執筆

不動産鑑定士の報酬は、鑑定評価の種類や対象物件、

鑑定士の経験年数などによって異なりますが、

一般的には1件あたり数十万円から数百万円程度です。

不動産鑑定士は、不動産取引の円滑化や不動産投資のリスク管理などに貢献する重要な職業です。

不動産鑑定士の資格を取得するには、不動産鑑定士試験に合格し、登録する必要があります。

不動産鑑定士試験は、難易度が高く、合格率は毎年10%前後です。

しかし、不動産鑑定士の資格を取得すれば、高い収入を得ることができるほか、

不動産業界で幅広い活躍の場が開けます。

不動産鑑定と査定の違い

不動産鑑定は、評価基準を国が認めている。

一方査定は、不動産会社がサービスの一環でやっており、

評価基準は民間各社が独自基準で決めている。

鑑定は相続などの親族間の争いなどや、不動産を担保に融資を得たい場合などや、

国から鑑定評価が依頼される場合です。

公的評価

国から依頼される評価は次の３つです。

１）地価公示

地価公示とは、国土交通省が毎年1月1日時点の全国の標準地の正常な価格を公表する制度です。地価公示は、地価の適正な形成と地価情報を提供することを目的としています。

地価公示の対象となる標準地は、全国に約2万6000地点あり、住宅地、商業地、工業地など、さまざまな用途の地価が公示されます。地価公示の価格は、土地鑑定士が調査した結果に基づいて算定されます。

地価公示は、不動産の取引価格の参考や、固定資産税や相続税の課税標準となるほか、国や地方自治体の土地利用計画の策定にも活用されています。

地価公示は、国土交通省のウェブサイトや都道府県のウェブサイトで確認することができます。

２）相続税路線価

相続税路線価とは、相続税を計算する際に使用される土地の路線価です。国税庁が毎年7月頃に公表している土地の価格です。主に市街地の道路に面した土地の、1月1日時点の価格が公表されます。なお、路線価はその土地の時価として公表されている公示価格のおよそ80％の金額になります。

相続税路線価は、相続税を計算する際に、土地の評価額を算定するために使用されます。土地の評価額は、路線価に面積を乗じて算定されます。例えば、路線価が1㎡あたり10万円の土地の面積が100㎡であれば、土地の評価額は1000万円となります。

相続税路線価は、国税庁のウェブサイトや都道府県のウェブサイトで確認することができます。

相続税路線価は、相続税を計算する際に重要な要素となります。相続税路線価を正しく把握し、相続税の節税対策を行うことが大切です。

３）裁判所の競売

裁判所の競売の時の鑑定評価とは、裁判所が競売にかける不動産の適正価格を算定することです。鑑定評価は、不動産鑑定士によって行われ、不動産の市場価格、立地条件、周辺環境、利便性、用途、建物の状態、修繕費、固定資産税、借入金の残債など、さまざまな要素を考慮して算定されます。

鑑定評価は、競売の開始価格を決定するために重要です。開始価格が適正でなければ、競売が成立しない可能性があります。また、鑑定評価は、競売に参加する参加者が、不動産の価値を判断するための参考情報となります。

鑑定評価は、裁判所の競売において重要な役割を果たしています。

これらの３つの評価は不動産鑑定士が行います。

民間の評価

個人や企業の依頼を受けて鑑定評価を行う場合です。

具体的には、不動産を担保に出すときや、

相続に出す時に鑑定を依頼されるのです。

企業が不動産を証券化するときに、鑑定を依頼することがあります。

不動産の証券化とは、企業が、所有する不動産の賃料や

売却した時の利益を手元に残して社債や株式を発行することです。

不動産の価値がいくらなのかによって、株主などの利害関係者への影響が

大きいので、不動産鑑定が義務付けられます。

スポンサードリンク

不動産鑑定士のもう一つの大事な仕事　コンサルティング業務

コンサルティング業務とは

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を行うだけでなく、

不動産の利用、取引、投資に関するコンサルティング業務も行っています。

コンサルティング業務では、不動産の売買、賃貸、開発、投資など、

さまざまな分野において、不動産の価値を最大化するためのアドバイスを行います。

コンサルティングの具体例

不動産コンサルティングの具体例としては、

１）個人のオーナーに対して、土地や建物の活用や資産運用の助言をする

２）企業に対して、所有物件について、新規事業を提案する

テルの感想

大学院の時に、不動産鑑定士の専門学校に行きました。

おかげで２０代後半で、就職した不動産会社で勤務しても、

宅建を持っていたのと、鑑定士の勉強をしていたので

自信を持って勤務できたのです。

証券時代にも企業の含みを調査し、利益予想を出す時に、不動産鑑定士時代の勉強が

役立ちましたね。

証券でリートをやりたいと言えたのも不動産鑑定士の勉強が役立ちました。

さらに、商社系のケーブルテレビ業界で勤務の時に、

本社ビルの建築、契約書の作成、従業員の社宅の確保及び契約、

携帯ショップの物件決めと契約、端末機器の倉庫を決めて契約も行いました。

これも宅建と不動産鑑定士の知識が役立ちました。

不動産が好きで良かったです。

記載例でわかる! 不動産鑑定評価書を読みこなすための基礎知識