こんにちは。

単身赴任中の夫と、２歳の娘をもつフルタイム会社員ワーママです。

不動産賃貸業を今年の４月からスタートし、お家賃をいただくことで本業とは別のルートでの収入のありがたさを感じています。

今は、管理会社に委託せず、自主管理しています。

ただ、以前のnoteで書きましたが、入居者さんは家賃支払がルーズな方で、５月分、６月分、ともに遅れました。

自主管理だと家賃催促も大家の私がしなければいけないので、それがいやだなと思った反面、

いや、自主管理でもそこまで手間ではない

と思ったので、シェアさせていただきます。

１．　管理会社の業務とは

・家賃集金

・家賃滞納時の対応

・入居者からのクレーム対応

・入居者からの水漏れなどの対応

・契約更新や解約、契約期間終了前後の対応（退去時の立会い）

・退去時のクリーニング、リフォーム手配など

・共用部分の清掃

などがあります。管理会社によって、細かい業務範囲は異なるようです。

２．　管理会社委託のメリット・デメリット

①メリット

・大家は入居者と直接話す必要がなく、クレーム対応もしてくれる

・客付け（入居者を探す）のときに、優先的に案内してくれる

・家賃集金含め代行してくれるので、本業が別にある人にとっては精神的にも、時間的にも余裕ができる

・遠方の物件も所有しやすい

②デメリット

・手数料支払いが発生する（管理会社によって異なり、５％程度。なかには、戸建ては一律●千円というところもある）

・管理会社経由の修繕見積もりは高額なケースもある（大家自ら発注すれば、中間マージン発生しないし、低コストの業者を自ら探せる）

３．自主管理のメリット・デメリット

①メリット

・オーナーとしての管理経験を積める

・入居者さんがどんな方なのか把握しやすい（大家として知っておくことは大事）

・毎月の管理手数料がかからない

②デメリット

・家賃の入金管理を毎月きちんとしなければいけない

・クレーム対応等、入居者さんと直接話をしないといけない機会がある

・遠方の物件だと、いざ何かあったときに初動が遅れ、クレームにつながりやすい

４.　自主管理を選択した理由

・１軒目なのでオーナーとしての経験値をつみたい

・管理手数料がもったいない

・自宅と物件との距離が車で１時間３０分くらいかかるが、水回り等のトラブルは、直接大家ではなく、プロパンガス屋さんに連絡してもらうようになっている

⇒物件と自宅との距離が多少あっても、すぐに対応してもらえる仕組みをつくっておいた

・入居の際、家賃保証会社加入を必須にしていた

⇒入居者から家賃支払いがなければ、保証会社から家賃が振り込まれる

一棟マンションやアパートの場合だったら、管理会社をいれたかもしれません。

ただ、戸建てであるということと、急なトラブルのときはプロパンガス屋さんに対応いただくよう、仕組みを作っておいたということもあり、管理会社はいれないことを選択しました。

５．　家賃支払いがなかった⇒どう対応したか

以前、書いたように、保証会社が全保連の場合は、

大家から直接全保連に連絡をするのではなく、

大家から仲介業者に連絡⇒仲介業者から全保連に連絡

という流れになります。

６月分（５月末支払期限）も６月１日時点で入金がありませんでした。

『保証会社の審査は通っているので、払わない人ではないが、かなり支払いがルーズな方だな』

と思いました。

そこで、仲介業者さんに連絡をとり、

また入金がないことの報告と、全保連への代位弁済手続きを依頼しました。

仲介業者さんもすべての経緯はご存じだったので、

「確かに、毎回のことになりそうなので、保証会社さんに入ってもらった方がいいかもしれないですね。入居者さんも保証会社さんから連絡がくることは慣れているようなので。」

ということになり、手続きを進めてもらうことになりました。

でも結局は、手続きを進める過程で、入金があり、事なきを得ました。

６．　集金代行はあるにこしたことはないが、手数料払うほどではない？

私の場合は、入居者さんが保証会社さんからの連絡に慣れていることもあり、入金なければ即、仲介業者に連絡して、代位弁済手続きをとる、という流れにすることにしました。

となると、私の毎月の仕事は、月末の入金確認をし、入金なければ仲介業者さんに連絡をする、というそれだけです。

管理会社を入れていたとしても、きちんと家賃が入金されているかは確認すると思います。

違いは、『仲介業者さんに連絡をするか否か』です。

個人的感想としては、

『これくらいならそこまで負担ではないな』

というところです。

（仲介業者さんからしたら、毎月代位弁済手続きするのが手間なので、管理費用払え～と言われそうですが・・・）

７．　まとめ

自主管理なので、毎月入金の確認と、ほぼ毎月仲介業者さんへの依頼が必要になりますが、

そこまで手間ではないと感じているので、手数料払ってまで管理委託はしなくてよかったなと思いました。

調べると、カーサの家主ダイレクトだと、集金代行もしてくれるようなので、最初から集金代行までやってくれる保証会社を選ぶのも選択肢かと思います。

多少手間ですが、個人的には入居者さんがどんな方なのか知れたので、まあ良しとしようと思います。

どなたかの参考になれば幸いです。

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