◆　管理委託費ってどれくらい下がるの？

「マンション管理組合が抱える４つのリスク」で説明したように、管理会社に支払う委託費が割高なのは事実だとしても、実際どこまで削減できるものなのでしょうか？

必要な情報や知識のない管理組合の役員さんにとって、皆目見当もつかないのは無理もありません。

これまで私が自ら手がけて経験した成果をもとに申し上げると、デベロッパー系の管理会社の場合であれば３割ないし４割くらいは下げられると思います。

たとえば１住戸あたりの管理費が毎月15,000円だとしたら、5,000円くらいの負担減は見込めます。

これってスゴいと思いませんか？

これは１年あたり実質６万円の収入が増えるのと同じことです。しかも、今後もその効果は継続します。

コストカットによる実質収入増ですから、もちろん税金もかかりません。

今は電力の小売自由化でなにかと世間は騒いでいますが、毎月１万円前後の光熱費をせいぜい５〜６百円くらいしか節約できないはずです。

でも、マンションの管理委託費を適正化すれば、その10倍のメリットを享受できるのです。

ひょっとすると「そんなに下げたら、管理会社は赤字になっちゃうでしょ？」と思うかもしれません。でも、そんなことはありません。

もし大幅な減額によって収支が赤字になるなら、管理会社はそのマンションから撤退するはずです。

これまでの経験から言えるのは、管理委託費が従前より３割以上下がっても、管理会社はその後も契約を継続しているケースがほとんどだということです。

むしろ管理会社が恐れているのは、委託費の減額よりもリプレイス（管理会社の変更）です。一度解約されてしまったら、二度と失地回復できないからです。

特にデベロッパー系の管理会社は、独立系に比べて営業力や価格競争力が劣っているため、他社が受託している管理組合から物件を獲得できる可能性も少なく、これをリカバリーすることは容易ではありません。

受託先を失うくらいなら、赤字にならない限り金額交渉に応じた方がいいし、大規模修繕や設備の更新の際に付帯収益を獲得できるチャンスもあるため何としても解約だけは避けたい、というのが本音なのです。

◆　管理会社と交渉の進め方が大切！

それでは、管理組合が管理会社に委託費を下げて欲しいと申し出るだけで、管理会社はこれに素直に応じてくれるのでしょうか？

残念ですが、そうは問屋は卸してくれません。