こんにちは、ゼロノワ不動産 高山です。

多くの小中学校、高校などで夏休みに入りましたね。
仙台も来週は晴れ、暑い、晴れ、暑い、という予報のようです。

前回から引き続きの税金の話。

相続税対策の王道はなぜ「不動産化」なの？

というところでした。

まず抑えていただきたいこととして、相続税や贈与税を計算するときには、基準となる課税価格というものがあります。

これを「相続税評価額」といいます。

この決まりかたを見ていきましょう。

では、前回のファミリーをまた登場させますね。

一家の主が亡くなり、妻と二人の娘が法定相続人となりました。

財産から借入金やお葬式にかかった費用などを引いた純財産が6700万円。

この全部が仮に現金だったとしましょう。

6700万円の現金の、「相続税評価額」は！

・・・6700万円です。当たり前ですね。(*’ω’*)

では、もしもこの6700万円が、不動産だったらどうなるのでしょう。

計算上わかりやすく、半分ずつの3350万円の土地に3350万円の建物を所有しているものとしましょう。

その場合の、「相続税評価額」は！！

4690万円！！！

※理論上の数値であり、誤差があります。詳しくは後述

なんと2010万円も減っています！

思い出してください。このファミリーの基礎控除額は？

基礎控除分（2015年以降）

3000万円＋600万円×３人（法定相続人の数）=4800万円

お？

おおお？

基礎控除額内におさまってるー！！

♪( ´▽｀)/

・・・ではそのからくりを。

相続が発生したときは、それぞれの資産について相続発生時に換金したらいくらになるの？

という考えに基づいて『「遺産の総額」=すべての遺産の「相続税評価額」を足したもの』を出していきます。

現金は当然そのままの金額になるのですが、

不動産は違います。

では先程の例から。

まず土地ですが、これは国税庁が毎年7月頃に発表している『相続税路線価』で評価されます。

今は8月ですので、最新の本年分路線価が調べられるようになっています。上記リンクから調べてみてください。

この『相続税路線価』は、国土交通省が毎年定める『公示地価』（一般の土地取引に対して指標を与えることなどを目的として公示された価格のこと）の8割程度と決まっています。

つまり実勢価格の約80%で評価されるため、

3350万円→2680万円に減額

となったのです。

土地だけで670万円減額されました。

次に建物ですが、こちらは建築費の50〜70%程度となっています。

建築費とは何かというと、『その建物をもう一度建てた場合にかかる建築費』のことで、これが地価となります。

間をとって60%で計算した場合、

3350万円→2010万円に減額

となります。

なんと1340万円の減！

結果、トータルで2010万円も評価減となったのです。

あくまでもそれぞれ80%、60%でみたときですので誤差はあるかと思います。

が、確実に節税になることはお分かりいただけたと思います。

それだけでなく、この不動産を賃貸用とした場合など、更に節税効果を得られることもあります。

もちろん、相続税対策のためだからといって不動産を購入して、すべてクリア！

となるわけではありません。

ご覧いただいたように、資産を不動産化することによっての相続税節税効果は絶大なのですが、その反面投資額も大きくなることが多いのです。

相続税を節税できても、その不動産の資産価値によっては結果的にマイナスになる可能性もあるわけですから、慎重に検討されるのが良いでしょう。

まずは今お持ちの、不動産をはじめとするご自身の資産を把握し、

場合によっては整理し、

相続税対策を含めたその後の次世代の方々の暮らしを考える。

そのお手伝いができたらと、思っています。

夏休みはご家族、ご親戚が集われる機会も多いのではないでしょうか。

『〇〇叔父さんの住んでた空き家って、今どうなってるんだっけ？』

『あの土地の今の価値っていくらくらいなのかなあ』

『農地って売れるのかな・・・』

少しでも、調べたい事柄がありましたら、ぜひご相談ください。

今日もお付き合いを、ありがとうございました。

おまけ