1.不動産とは

不動産とは、土地や建物など、移動できない財産のことです。不動産は高価で重要な財産であり、様々な法律や税金に関係しています。不動産を取引する場合は、不動産登記や契約書などの手続きが必要です。不動産を保有する場合は、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。不動産を売却する場合は、譲渡所得税や住民税などの税金がかかります。不動産を賃貸する場合は、借地借家法や区分所有法などの法律に従わなければなりません。

2.土地の価格

土地の価格とは、土地の売買や賃貸の際に、土地の価値を示す金額のことです。土地の価格は、土地の場所や広さ、形状、利用状況、周辺環境、法律上の制限など、様々な要因によって決まります。土地の価格は、市場の需要と供給のバランスによって変動します。土地の価格は、国土交通省が毎年発表する地価公示や都道府県地価調査などの公的なデータを参考にすることができます。
地価公示とは、国土交通省が毎年1月1日時点での土地の価格を、全国約2万6千地点で公表するものです。地価公示は、土地の取引事例や鑑定評価などをもとに、国土交通大臣が公示する価格です。地価公示は、土地の税金や補償額などの計算に用いられます。
都道府県地価調査とは、国土交通省が毎年7月1日時点での土地の価格を、全国約3万地点で公表するものです。都道府県地価調査は、各都道府県知事が公表する価格で、地価公示よりも多くの地点で土地の価格を把握することができます。
土地の価格を調べる方法は、以下のようなものがあります。

土地総合情報システム：
国土交通省が提供するサイトで、地価公示や都道府県地価調査の価格を検索して見ることができます。

土地代データ：
公示地価や基準地価、坪単価、変動率などの指標で土地の価格を分析できるサイトです。都道府県別の基準地価ランキングや地価推移グラフも見られます。

標準地・基準地検索システム：
国土交通省が提供するシステムで、地価公示や都道府県地価調査の地点を地図上で確認できます。

不動産会社や鑑定士に相談する：
土地の価格は、個々の土地の特徴や市場の動向によって異なるため、専門家の意見を聞くことも有効です。

土地の価格は、土地の活用や資産管理において、重要な情報です。土地の価格に関する知識を身につけることで、土地の取引や賃貸に役立てることができます。

3.鑑定評価の方法

鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することです。不動産の鑑定評価は、不動産の売買や賃貸、相続や贈与、補償や納税などの際に必要となることがあります。
鑑定評価を行う専門家は、不動産鑑定士と呼ばれます。不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律や基準に従って、客観的かつ合理的に不動産の価値を判断します。
不動産鑑定士が不動産の価値を計る方法として、主に3つの方法があります。それぞれの方法の特徴と適用例は以下の通りです。

取引事例比較法：
評価対象の不動産に近い物件の取引事例の価格を元にします。取引事例の選択や調整には、土地や建物の特性や市場の動向などを考慮します。この方法は、取引事例が豊富にある場合や、住宅や土地などの一般的な不動産に適しています。

収益還元法：
評価対象の不動産が将来生み出すと期待される収益（対象物件を賃貸した場合に期待される賃料収益など）に着目します。収益の現在価値や売却価格を計算するために、割引率や還元利回りなどの指標を用います。この方法は、収益性の高い不動産や、事業用不動産などに適しています。

原価法：
評価対象の不動産を新築した場合にかかる費用（再調達原価）から、経年劣化や機能の陳腐化などによる価値の減少分（減価修正）を差し引きます。この方法は、取引事例や収益が少ない場合や、特殊な不動産や公共施設などに適しています。
不動産鑑定士は、これらの方法を組み合わせて、評価対象の不動産の特性や市場の状況に応じて、最も適切な価値を決定します。不動産鑑定士は、鑑定評価の結果を鑑定評価書という文書にまとめて、依頼者に提出します。
不動産鑑定評価には、鑑定評価の対象や目的、範囲や方法などによって、費用や期間が異なります。不動産鑑定評価を依頼する場合は、事前に鑑定評価の内容や条件を確認し、信頼できる不動産鑑定士や鑑定事務所を選ぶことが大切です。
不動産鑑定評価は、不動産の適正な価格を知るために有効な手段です。不動産鑑定評価に関する知識を身につけることで、不動産の取引や活用に役立てることができます。

4.不動産の登記

不動産の登記とは、土地や建物などの不動産の所有者や権利者を公にするための手続きです。不動産の登記は、不動産の売買や賃貸、相続や贈与、補償や納税などの際に必要となることがあります。
不動産の登記は、法務局で行います。不動産の登記には、以下の種類があります。

表題登記：
不動産の基本的な情報（所在地、種類、広さなど）を登記するものです。建物を新築したときや土地の分筆したときなどに行います。

所有権保存登記：
不動産の最初の所有者を登記するものです。新築の建物や新しくできた埋立地などに行います。

所有権移転登記：
不動産の所有者が変わったときに行う登記です。不動産の売買や贈与や相続などに行います。

抵当権設定登記：
不動産を担保にしてお金を借りたときに行う登記です。住宅ローンや事業用ローンなどに行います。

抵当権抹消登記：
不動産を担保にして借りたお金を完済したときに行う登記です。ローンの返済が終わったときに行います。

不動産の登記を申請するには、必要な書類を揃えて法務局に持っていきます。必要な書類は、登記の種類や条件によって異なりますが、一般的には以下のようなものがあります。
住民票
印鑑証明書
登記申請書
固定資産評価証明書
建物表題登記申請書
建築確認通知書と検査済証
工事完了引渡証明書
建物図面と各階平面図
不動産の登記の申請書の様式は、法務局のホームページからダウンロードできます。不動産の登記には、登録免許税という税金がかかります。登録免許税は、登記の種類や不動産の価格によって異なります。
不動産の登記は、自分で行うこともできますが、専門的な知識や手続きが必要な場合もあります。その場合は、不動産の登記の専門家である司法書士や土地家屋調査士に依頼することもできます。
不動産の登記は、不動産の権利を守るために重要な手続きです。不動産の登記に関する知識を身につけることで、不動産の取引や活用に役立てることができます。

1️⃣不動産登記簿の構成

不動産登記簿の構成について詳しくお答えします。😊
不動産登記簿とは、不動産の所在や権利関係などを記録した公の帳簿です。不動産登記簿は、一筆の土地や一個の建物ごとに作成されます。不動産登記簿の内容は、登記簿謄本（登記事項証明書）という文書に出力され、法務局で交付請求することができます。
不動産登記簿は、以下の4つの部分から構成されています。

表題部：
不動産の基本的な情報（所在地、種類、面積、構造など）を記載する部分です。不動産を特定するために必要な情報が記載されています。

権利部（甲区）：
不動産の所有権に関する情報を記載する部分です。不動産の現在の所有者や過去の所有者の氏名や住所、所有権の移転の原因や日付などが記載されています。

権利部（乙区）：
不動産の所有権以外の権利に関する情報を記載する部分です。不動産に設定されている抵当権や賃貸借権、地役権などの権利者の氏名や住所、権利の内容や期間などが記載されています。

共同担保目録：
不動産が複数の債務の担保として設定されている場合に記載する部分です。債務の内容や優先順位などが記載されています。

不動産登記簿の見方は、以下のようになります。

表題部は、上から下に読みます。土地と建物では、記載される項目が異なります。土地の場合は、所在、地番、地目、地積、登記の日付などが記載されます。建物の場合は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、登記の日付などが記載されます。

権利部（甲区）は、左から右に読みます。順位番号、登記の目的、権利者の氏名や住所、権利の内容や範囲、登記の原因や日付などが記載されます。順位番号が若いほど、登記が早く行われたことを示します。

権利部（乙区）も、左から右に読みます。順位番号、登記の目的、権利者の氏名や住所、権利の内容や期間、登記の原因や日付などが記載されます。順位番号が若いほど、権利が優先されることを示します。

共同担保目録は、上から下に読みます。債務の内容や優先順位、債権者の氏名や住所、債務の期限や金額などが記載されます。優先順位が高いほど、債権者が先に回収できることを示します。

不動産登記簿は、不動産の権利や状態を知るために有効な手段です。不動産登記簿に関する知識を身につけることで、不動産の取引や活用に役立てることができます。

2️⃣不動産登記の効力

不動産登記とは、土地や建物などの不動産の所有者や権利者を公にするための手続きです。不動産登記には、以下の3つの効力があります。

対抗力：
不動産の権利を第三者に対して主張することができる力です。例えば、不動産を売買した場合、登記をしないと第三者に対して所有権の移転を認められません。登記をすることで、自分の権利を守ることができます。

権利推定力：
登記された権利が真に存在するものだと推定される力です。例えば、不動産の所有者が登記されている場合、その人が本当に所有者であると推定されます。しかし、推定は反証できるので、登記と真実が異なる場合は証明する必要があります。

形式的確定力：
登記されたことは間違いであっても無視することはできない力です。例えば、不動産の所有者が登記されている場合、その登記をなかったことにすることはできません。登記を変更するには、再度登記の手続きをしなければなりません。
不動産登記の効力は、不動産の権利関係を明確にし、不動産取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

3️⃣仮登記とは

仮登記とは、不動産の所有権や抵当権などの物権について、権利変動を暫定的に登記簿に記載・記録しておくことをいいます。仮登記には、以下のメリットがあります。
登記順位を保全できる：仮登記をした後に本登記をした場合に、その本登記について仮登記をした日に遡ってその時に本登記をしたのと同じような効果が生じます。つまり、仮登記を備えた時点での順位に従って本登記を備えることができます。
登録免許税の節約：仮登記の登録免許税は、本登記よりも安くなっています。たとえば、所有権移転仮登記の登録免許税は、不動産の価額の1000分の10ですが、所有権移転本登記の登録免許税は、不動産の価額の1000分の20です（土地の場合は、2023年3月31日までは1000分の15です）。
仮登記には、以下の種類があります。

1号仮登記：
権利変動はすでに生じているが、登記識別情報や第三者の許可・同意・承諾などの情報を提供できないために本登記ができない場合に行う仮登記です。

2号仮登記：
権利変動はまだ生じていないが、今後発生するだろう権利変動の請求権を持っている場合に行う仮登記です。

所有権移転仮登記：
不動産の所有権が移転したが、本登記ができない場合に行う仮登記です。

所有権移転請求権仮登記：
不動産の所有権が移転することが見込まれるが、まだ移転していない場合に行う仮登記です。

条件付所有権移転仮登記：
不動産の所有権が移転することに何らかの条件が付いているが、その条件が満たされていない場合に行う仮登記です。

抵当権設定仮登記：
不動産に抵当権を設定したが、本登記ができない場合に行う仮登記です。
仮登記は、不動産の権利関係を明確にし、不動産取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

※FP3級練習問題と解答

不動産に関する試験科目は、FP3級では以下のようになっています。
不動産の見方
不動産の取引
不動産に関する法令上の規制
不動産の取得・保有に係る税金
不動産の譲渡（譲渡所得）に係る税金
不動産の賃貸
不動産の有効活用
不動産の証券化
不動産の最新の動向

不動産の試験には、様々な用語や計算が出題されます。例えば、以下のような問題があります。

Q. 不動産の取引において、売買契約の際に買主が売主に支払う金銭を何というか。
A. 手付金

Q. 不動産の登記簿のうち、所有権に関する事項を記載する部分を何というか。
A. 権利部（甲区）

Q. 不動産の価格の決め方の一つで、似たような取引事例を参考にして価格を決める方法を何というか。
A. 取引事例比較法

不動産の試験に合格するためには、不動産の知識をしっかりとインプットし、実際に問題を解いてみることが大切です。

土地の価格に関する試験科目は、FP3級では以下のようになっています4。
土地の価格の決め方
土地の価格の変動要因
土地の価格の調べ方
土地の価格の活用方法
土地の価格の試験には、様々な用語や計算が出題されます。例えば、以下のような問題があります。

Q. 土地の価格の決め方の一つで、土地の収益力をもとにして価格を決める方法を何というか。 A. 収益還元法

Q. 土地の価格の変動要因の一つで、土地の利用に関する法律や規制のことを何というか。
A. 法令上の規制

Q. 土地の価格の調べ方の一つで、土地の取引事例を参考にして価格を決める方法を何というか。 A. 取引事例比較法

土地の価格の試験に合格するためには、土地の価格に関する知識をしっかりとインプットし、実際に問題を解いてみることが大切です。

不動産鑑定評価に関する試験科目は、FP3級では以下のようになっています。
不動産鑑定評価の概要
不動産鑑定評価の方法
不動産鑑定評価の手順
不動産鑑定評価の活用方法
不動産鑑定評価の試験には、様々な用語や計算が出題されます。例えば、以下のような問題があります。

Q. 不動産鑑定評価の方法の一つで、評価対象の不動産に近い物件の取引事例の価格を元にして価格を決める方法を何というか。
A. 取引事例比較法

Q. 不動産鑑定評価の方法の一つで、評価対象の不動産が将来生み出すと期待される収益に着目して価格を決める方法を何というか。
A. 収益還元法

Q. 不動産鑑定評価の方法の一つで、評価対象の不動産を新築した場合にかかる費用から価値の減少分を差し引いて価格を決める方法を何というか。
A. 原価法

不動産鑑定評価の試験に合格するためには、不動産鑑定評価に関する知識をしっかりとインプットし、実際に問題を解いてみることが大切です。

不動産の登記に関する試験科目は、FP3級では以下のようになっています。
不動産登記の概要
不動産登記の種類
不動産登記の手続き
不動産登記の活用方法
不動産登記の試験には、様々な用語や計算が出題されます。例えば、以下のような問題があります。

Q. 不動産登記の種類の一つで、不動産の基本的な情報を登記するものを何というか。
A. 表題登記

Q. 不動産登記の種類の一つで、不動産の所有者が変わったときに行う登記を何というか。
A. 所有権移転登記

Q. 不動産登記の種類の一つで、不動産を担保にしてお金を借りたときに行う登記を何というか。 A. 抵当権設定登記

不動産登記の試験に合格するためには、不動産登記に関する知識をしっかりとインプットし、実際に問題を解いてみることが大切です。

不動産登記簿に関する試験科目は、FP3級では以下のようになっています。
不動産登記簿の構成
不動産登記簿の見方
不動産登記簿の取得方法
不動産登記簿の活用方法
不動産登記簿の試験には、様々な用語や計算が出題されます。例えば、以下のような問題があります。
Q. 不動産登記簿の構成の一つで、不動産の所有権に関する情報を記載する部分を何というか。 A. 権利部（甲区）

Q. 不動産登記簿の構成の一つで、不動産の基本的な情報を記載する部分を何というか。
A. 表題部

Q. 不動産登記簿の構成の一つで、不動産に設定されている抵当権や賃貸借権などの権利に関する情報を記載する部分を何というか。
A. 権利部（乙区）

不動産登記簿の試験に合格するためには、不動産登記簿に関する知識をしっかりとインプットし、実際に問題を解いてみることが大切です。

不動産登記に関する試験科目は、FP3級では以下のようになっています。
仮登記の概要
仮登記の種類
仮登記の手続き
仮登記の活用方法
仮登記の試験には、様々な用語や計算が出題されます。例えば、以下のような問題があります。
Q. 仮登記の効力の一つで、本登記をした際の登記順位を保全できる力を何というか。 A. 順位保全効
Q. 仮登記の種類の一つで、権利変動はすでに生じているが、登記識別情報や第三者の許可・同意・承諾などの情報を提供できないために本登記ができない場合に行う仮登記を何というか。 A. 1号仮登記
Q. 仮登記の種類の一つで、不動産の所有権が移転することに何らかの条件が付いているが、その条件が満たされていない場合に行う仮登記を何というか。 A. 条件付所有権移転仮登記
仮登記の試験に合格するためには、仮登記に関する知識をしっかりとインプットし、実際に問題を解いてみることが大切です。仮登記の勉強方法やコツについては、以下のサイトが参考になるかもしれません 。
仮登記とは？その効力・種類・費用などをわかりやすく解説
仮登記とは何かわかりやすく解説｜メリット・デメリットや条件付所有権移転仮登記についても解説
仮登記の試験には、過去問を解くことも有効です。過去問を解くことで、出題傾向や自分の苦手な分野を把握することができます。過去問を解くサイトは、以下のようなものがあります。
[FP3級 過去問道場 (学科)【完全解説付】｜FP3級ドットコム]
仮登記は、不動産の権利関係を明確にし、不動産取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。仮登記の試験に挑戦することで、仮登記に関する知識やスキルを身につけることができます。仮登記の試験に向けて、頑張ってください。👍