こんにちは。空き家買取専科　三輪です。
vol.2とvol.3にて、2023年4月に施行になった民法改正や相続土地国庫帰属制度について一緒に学んできましたね。
これらの法律の改正などの施行は、所有者不明土地（①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地 ②所有者が判明しても、その所有者が不明で連絡がつかない土地）を発生予防と利用の円滑化の両面から総合的に民事基本法制を見直すために作られてきています。

今回はなぜ所有者不明土地が生じてしまうのか、改正予定の相続登記の制度についてまとめてみました。

はじめに

もし、自分の家の隣の家が、誰が所有かわからない状態で空き家になり、管理されないままどんどん朽ちていってしまって、不審者が出入りするようになってしまったらと考えるととっても怖いですし、不安です。そうならないためにも、所有者不明土地にしないことや、活用しやすくすることはとても大事ですね。

さらに、来年、2024年4月にも、所有者不明土地の発生予防をするために、相続登記制度の見直しがされることになりました。
所有者不明土地は、国土の24％をも占めており、公共事業、農地の集積・集約化、復旧・復興事業、民間取引などの土地利用を阻害してしまいます。

所有者不明土地が生じる主な原因

① 相続登記の未了
②住所等変更登記の未了

所有者不明土地が生じる主な原因としてあげられるのは、登記簿上の所有者が死亡して相続が発生しているが、登記簿上は以前の登記名義人のままになっている”相続登記の未了”と、登記簿上の所有者の住所等が変更されているが、登記簿に反映されていない”住所等変更登記の未了”があります。

なぜ、登記されてこなかったのでしょうか。
背景としては、これまで相続登記の申請義務ではなく、申請しなくても不利益を被ることはあまりありませんでした。さらに、都市部への人口移動や人口減少・高齢化の進展等により、地方を中心に土地の所有意識が希薄化してきたり、利用したいというニーズも低下しています。

登記をする際には、登記費用だけでなく、その後払わなければならない固定資産税を考えると、かなり負担になるため、罰則がなければ登記をしない人が出てくるのにも頷いてしまいます。

このままでは、ますます所有者不明土地が増えてしまいますし、固定資産税も課税できません。登記をしていない人を見つけて登記してもらい課税することも簡単ではありませんよね。

さらに、道路や公園整備などの公共事業、新規のまちづくりなどの再開発事業を実施する際にも、大きなネックとなっているそうです。所有者を探すための時間と経費がかなりかかりますね。こうした事態を避けるためにも、相続時の登記を義務化し、その土地の所有者を確定しておくことは、問題解決の第一歩となります。

未登記の状態で、何度も相続が発生すると権利関係がますます複雑化していきます。相続人は複数おり、10年20年と経過し、相続人の子や孫へと所有権が移っていきます。人数が増えれば増えるほど、所有者の居住地も拡散していくため、収拾がつかないですね。土地を買い求めたくても、所有者まで辿り着けない、辿り着いたとしても協力してくれないといった事情に直面するかもしれません。
こうした事態を少しでも改善する目的で不動産登記制度の見直しが進められることになったそうです。

相続登記 法改正の見直しポイント

見直しポイント(1)　相続登記の申請義務化（令和6年4月1日施行）
相続により（遺言による場合を含みます。）不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。
また、遺産分割協議の成立により、不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記の申請をしなければならないこととされました。
なお、正当な理由(※)がないにもかかわらず申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。

※正当な理由の例
(1)相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
(2)遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
(3)申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

見直しポイント(2)　相続人申告登記（令和6年4月1日施行）
相続人申告登記とは？
登記簿上の所有者について相続が開始したことと自らがその相続人であることを申し出る制度です。この申出がされると、申出をした相続人の氏名・住所等が登記されますが、持分までは登記されません。
（＊権利の取得を公示するものではないため、これまでの相続登記とは性質が異なります。）

(1)上記申請を相続登記申請義務の履行期間内（3年以内）に行うことで、申請義務を履行したものとみなすことができます。（登記簿に氏名・住所が記録された相続人の申請義務のみ履行したことになります。）
(2)登記簿を見ることで相続人の氏名・住所を容易に把握することが可能になります。
(3)相続人が複数存在する場合でも特定の相続人が単独で申出することが可能です。
(4)法定相続人の範囲及び法定相続分の割合の確定が不要です。
(5)添付書面として、申出をする相続人自身が被相続人（所有権の登記名義人）の相続人であることが分かる当該相続人の戸籍謄本を提出することで足ります。

最後に

これまで登記をしていなかった方は、ご自身でもできますし、証明書を過不足なく収集できたり、時間を大きく節約できるので司法書士に依頼する方法もあります。
今回は、2024年4月1日施行の相続登記の義務化について学んできました。
相続登記の義務化が進むことで、どのくらい所有者不明土地が減るのかはわかりませんが、誰が所有しているのか分かってくることの安心感があります。子や孫の代になった時にスムーズに相続や売却ができるようになりますね。

空き家の相続や買取・売却についてお困りの方はお気軽にご相談ください。
【空き家買取専科　株式会社SweetsInvestment】
フリーダイヤル☎：0120-76-0802
定休日：土曜・日曜・祝日