こんにちは。今日は築古戸建て投資、所謂ボロ物件投資についての情報と考察です。空き家問題が各種メディアでクローズアップされ、タダでもいいから相続した空き家を手放したいという人が増えています。住む予定のない家に毎年相続税や管理のための草刈り、除雪、交通費などの負担がかかるからです。まさに負動産。そういった物件を賃貸やシェアハウス、民泊等として再生し活用しようというのが空き家投資です。

そうした家を紹介する「みんなの0円物件」や百均（100円か100万円で売買）でマッチングするサイトもあります。最近では数年分の相続税や管理費、解体費をもらって家を引き取るマイナスゲットも話題です。ですがエリアを決めて探すとなかなか掘り出し物はありません。不動産屋も利幅が少ない案件は公開すると問い合わせに追われて割が合わないので気の知れた投資家に公開前に紹介したりするのでしょう。

とは言え、数十万円の物件は一般の不動産サイトで見つけられるようになってきました。私の居住エリアでも現在80万円以下の物件が5件でています。
早速見てみましょう。

近所の80万円以下物件5件

土地837㎡、延床278㎡、1973年築で30万円

土地494㎡、延床249㎡、1966-82年築で30万円

土地170㎡、4K、1970年築で35万円

土地101㎡、延床78㎡、1986年築で50万円

土地122㎡、延床110㎡、1976年築で80万円

格安物件の探し方

上記の物件は不動産サイトで検索すると見つかります。同時に空き家バンクに登録されているものもあります。また大手不動産ポータルサイトや不動産投資サイトで検索すると市外、県外の法人が所有する投資物件が見つかります。競売サイトも同様にチェックしています。

空き家マッチングサイトにこのエリアにこんな空き家を探していると登録すれば、該当する物件が出たときに連絡してもらえます。不動産を購入した実績があり、投資スタンスを伝えておくと不動産屋さんから公開前の物件を紹介してくれることもあります。

その他、ターゲットの街を歩いてめぼしい空き家を見つけたら近所の人に聞き込みをしたり、登記簿を取り寄せて直接連絡をとって交渉する方もいます。そのような活動を発信していると口コミも寄せられるようになるでしょう。

格安物件の特徴

100万円未満の物件ではトイレが汲み取りのことが多いです。
雪の多い地域では軒が折れていると安くなります。
雨漏りで天井や床が抜けていたり、シロアリの被害があっても安くなります。庭に植物が繁茂して玄関に辿り着くのも困難な物件もまたしかり。
残置物が大量に残されている物件もあります。
そういった困難な物件にあえてDIYで臨む投資家も一定数います。

まれにトイレが水洗化され、そのまま住めそうな掘り出し物があります。相続したものの使う予定もなく固定資産税や管理の負担が面倒なのでできるだけ早く手放したいという案件です。

築古戸建て投資の考え方

不動産投資には様々なスタンスががあります。属性（サラリーマン、高年収等）を生かして融資を引き、投資規模を拡大していくことも一つ。
融資が引けず、預貯金も少ない人は必然的に築古戸建て、ボロ物件投資からスタートすることになります。

空き家を投資対象と見た時、大切なのが利回りです。
投資した資金を何年で回収できるかという計算です。
利回り20％なら5年で回収できる、という話。
融資を引く場合は家賃収入から返済金額・諸経費を引いていくら手元にのこるかと言うキャッシュフロー。

利回りには表面利回りと実質利回りがあって、表面利回りは想定家賃で満室の場合、実質利回りは諸経費やリフォーム費用全体で年間家賃を割ったもの。空室が続くリスクもあるので表面で30％、実質で20％以上は欲しいなと私個人は考えています。築古戸建てでは時に軒天や屋根の修繕などで年間家賃収入以上が吹っ飛んでしまうこともあるからです。

また、格安で取得してもトイレの水洗化に50～100万かけたり、浄化槽や浄水接続の補助金手続きが面倒なので今のところ汲み取りには手を出していません。根気よく探せば100万円台で水洗化された物件が手に入るからです。収支が安定したら汲取り案件にもチャレンジするかもしれません。
ちなみに私が取得した家は1件目80万、3軒目120万でした。

空き家は今後ますます増加するでしょう。
一人で２，３軒持てばいいのです。
セカンドハウスとして、大家や民泊、シェアハウス等として。