不動産投資会社を使えば、サラリーマンでも簡単に新築アパート投資ができる

私は3年ほど前に、「シノケンプロデュース」という会社を通して、新築アパートを購入し賃貸経営をしています。
こういう不動産投資会社を通しての投資としいうものには、なんとなく胡散臭いイメージもあり、興味があるけれど、一歩踏み出せない人も多いと思いますので、役に立つ情報を提供できればと思います。

初期投資はどれくらいかかるのか

私の場合は、シノケンからの売値で8,650万円くらいのアパートを購入したのですが、私が提供した初期投資は600万円ほどでした。
アパートの価格の内訳は
建物:4,250万円
土地:4,400万円
です。
私に建物価格の妥当性はよくわかりませんか、多分、シノケンがローンから賃貸までの段取りまですべてやってくれている分、そこそこ高いのではないかと思います。
しかし、初期投資600万円で、曲がりなりにも8,650万円の新築収益不動産物件が手に入るということは、かなりいいことなのではないかと思います。

月々どれくらい儲かるのか

私の講座に毎月入るのは61,000円くらいです。正直、別で賃貸に出している、中古戸建不動産と同じくらいです。
ただ、ここから年に1回固定資産税がかかり、それが28万円くらいかかります。この固定資産税としいうのは、土地建物の価格に対してかかるので、一戸建てより新築アパートのほうがかなり高くなります。したがって、それを引くと月3.75万円くらいの収益というとこでしょう。

これからさらに修繕費がかかる

まだ、新築から間もないので、修繕費は発生していませんが、不動産賃貸の場合は、物件の修繕費のことも考えないといけません。
これが1戸あたり、10年で75万円くらいかかると言われています。
私が購入したアパートは6戸なので、450万円。1年あたり45万円。
さらにそれを1月で割ると3.75万円なのでアパート1棟経営して1月の利益はなんと0円になってしまいます。
ただ、アパートこの大規模修繕をいつやって、いくらかかるかはケースバイケースなので、この費用が最大というところでしょうか。

節税効果なんて特にない

よく、「アパート経営は節税効果がある」と言われていますが、私の場合は、特にそんなことはありません。
確かに、アパート単体でみると、減価償却費があるので、会計上は赤字になりますが、だからといって数十万円のレベルなので、その2割くらいなので、年数万円の話です。

アパートという現物担保があるので、ローンすべてがリスクになるわけではない

ちょっとネガティブな表現が多くなってしまったので、プラスの内容も書きますと、このアパート投資で、8,000万円くらいの負債を負ったわけですが、この8,000万円がすべてリスクとなっているかというとそういうわけではありません。
時間と手間はかかりますが、アパートは私名義なので売却することが可能なので、その売却費との差額がリスクとなります。
年数が経つとともに、建物の物件価値も下がりますが、ローンの残高も減っていきます。
詳細な算出根拠があるわけではありませんが、実施的に背負っているリスクは初期投資時の3,000万円をピークに徐々に減っていくように思います。

団体信用生命保険がつけば、生命保険としてはとてもいい商品

私の場合は、団信をつけることができました。つまり、数千万円の死亡保険に加入したのと同じ状態で、収支が±0だとしても、掛け金ゼロの保険に加入したのと同じ状態ということができます。

最終的には数千万円の不動産が自分のものになる

ロ―ンを完済すると、物件が完全に自分のものになり、その売却益や賃貸収入はすべて自分の収入となります。
また、ある時点でローンの残債が土地価格を下回るようになり、私の場合はそれが購入から20年後と言われています。その時点からは、物件を売却しても、土地代だけでローンを完済しお釣りがくる計算になります。

これから利息が上がるかもしれないが、家賃も上がるかもしれないし、物件の売却価格も上がるかもしれない

利息だけが上がってしまうと、もともと月1.5万円ほどしか利益がないので、即赤字になってしまいます。
だんだんと日本もインフレになってきていますが、まだなんとかローンの金はあがらないでキープされそうです。
逆に、家賃相場が上昇すると収入が増える可能性もありますし、地価が上がれば物件を売却したときの価格があがることもあるでしょうか。
結局、よほど本腰を入れて不動産投資をする人ならともかく、普通のサラリーマンが、アパート投資をする場合、長期にわたりこういった不確定要素を楽しめる人かどうかにかかっているような気がします。
堅実性と計算上の収益性を目指すのであれば、同じ国内投資ならば高配当の大企業の下部を買ったほうが余程よいでしょう。