A:不動産を満室にする。その「しやすさ」のことです。不動産賃貸業の売上は入居してもらう人が毎月支払ってくれる家賃がほぼ全てです。なのでどれだけ利回りが高い物件があったとしても満室で入居じゃないと意味が無いのです。

1億円　10室の物件が
年間600万の家賃収入を
生んでくれる場合

例1）満室の場合
利回り=年間賃料÷不動産価格
6.0%　=　600万　÷　10000万円

例2）1部屋空いた場合
5.4%　=　540万　÷　10000万円

例3）　2部屋空いた場合
4.8%　=　480万　÷　10000万円

たかだか10室の1室でも空いてしまうと
賃料収入と利回りが
大きく変化してしまうことがわかります。

人口と空室リスクは基本連動する

とっても当たり前の話ですが、空室リスクはその不動産がある街にどれくらいの人がいるのか？その人口の多寡が大きな影響を与えます。日本で言えば地方よりも都市、都市の中でも23区と人が多い場所ほど空室リスクは減ります。

空室リスクを数値化したものは存在しない

空室率は数値として存在します。

↑の空室率だけで見れば、沖縄県が一番低く、福井県が一番高くなります
だからと言って沖縄県が一番空室リスクが低いかと言えばそう簡単な話ではありません。

空室リスクはミクロな戦い

注目したいのは↑の図の緑のグラフの「総数」です。都道府県によって物件の数がぜーーーんぜん違うわけです。ここでこの総数と空室率の違いをどう考えるか？が大きな選択肢の分かれ道になります。仮にどれだけ空室率が小さくても総数も少ないとすれば、そもそもの賃貸需要は少ないかもしれません。理想は総数がそれなりに多い=人口が多い　かつ空室率が少ない地域を選びたいところですが、そのバランスをどう考えるかが大切になってきます。また、同じ都道府県でもその中でどこの市区町村で戦うのか？またその中でも中心街か郊外かでも全然空室リスクは変わってきます。うーーーん難しくなってきました💦

基本は利回りが低い=資産性が高い=空室リスクは低い

まずは大きな流れでお伝えすると利回りが低い=資産性が高い=空室リスクが低いとなります。前回の利回りについてお伝えした際には高い方がインカムゲインが上がるとなったわけですが、空室リスクも上がるとなるわけです。一言で言うと「本当にその利回りで物件が稼働する？？」この見極めとそれでも満室にする戦略が不動産投資の醍醐味となります。

空室リスクをどの程度見込んで不動産投資を始めるか。大切だけど数値化しづらい難しいパラメーター