収益不動産を評価するときに
競合する近隣の不動産と比較しますが
駅からの距離
部屋の広さ
築年数
構造
だけで近い物件の賃料を比較すればよいかといえば
必ずしもそうではありません

１，敷金、礼金

空室を募集する際に、初期費用として掛かってきますが
中には敷金も礼金も0にして募集するケースもあります
当然初期費用が家賃の1カ月以上で無くなる分
相場より賃料が高くても入居しているケースが想定されます

２，階数

同じマンションでも階数で賃料は変わります
・一般に1階は1割くらい安い（防犯上人気が無い）
・エレベーターが無い場合4階以上は安い（上がるのが大変）
・エレベーターがある場合は最上階はやや高い
ざっくりとそんな傾向があります

３，部屋の形

㎡数が同じでも部屋の形によって賃料は変わります
メインの居室が真四角に近いほど賃料は上げやすくて
三角だったりすると安くなります
また部屋全体の㎡に対して居室部分が狭いと
それでも賃料は下がります
逆に、ロフトなどは居室の㎡には含まれませんが
実際に収納や寝室として利用できるスペースなので
賃料が上げられます

細かく見ればきりがないけど、明らかに相場から離れる物件には良くも悪くも理由がある
その理由が見極められるかが大切